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#重點1
#Sway 看跌,我看漲

近來有網友說感謝我和 Sway 同為社會發聲,但其實我沒這麼偉大啊,我只是想罵罵那些整天不工作,只想著不勞而獲的地主。但這裡還是要講一下我與 Sway 觀點不同之處。

首先,我和他一樣,都很希望房價下來,因為這樣才有利於台灣的長遠發展。不同的是,Sway 認為長期而言,台灣房價會下跌(甚至是崩跌),但我認為長期而言,台灣房價還是要上漲。

Sway 和多數主跌者相同,認為房價會跌的原因,是因為少子化導致人口減少,需求減少了,那房價就要下跌,這很合理吧?

但我認為,少子化不會導致人口減少,因為在台灣,房地產的實際需求並不是人口,而是『資金』,真實的狀況是,泛濫的資金,追逐不斷囤積的房子,只要資金比房子多,那房價就會不斷上漲。

所以根本差異在於,Sway 認為房價的供需是『人口 vs. 房子』,而我認為應是『資金 vs. 房子』。

Sway 認為房價要下來,等到人口減少就好了(實際上,台灣明年總人口就開始減少了),而我認為,房價要下來,等人口下來是沒有用的,以台灣世界第一的空屋率,你直接開徵囤房稅,房子的持有成本一提高,房價馬上應聲下跌。

在房價這件事上,全球無一例外,都要靠有形之手(政府)去處理,很簡單,土地與其它資源不同,它是有限的,有限的,就可以囤積,可以囤積,就可以剝削。

所以你看歷朝,不論是古今中外,只要囤積民生必需物資(房地產自住的是必需,出租的就不是必需),都是犯法的,但因為以前是君權或極權,皇帝看你囤積物資影響民生,直接就辦了你,但現在民主社會比較麻煩,民代都是地主,沒有人制衡,所以這也是為何我始終呼籲要選出『平民民代』,才能終止剝削。

 

#重點2
#20年前空屋率已世界第一

其實在主計處所公布的台灣空屋率,在20年前(2000年)已經以 17.6% 高達世界第一,你說空屋這麼多,理應房價要降吧?因為供給太多了嘛!

結果沒有,因為1%的有錢人囤房嚴重,台灣房價從2003年後一飛衝天,一直漲到2014年的Q3,更離譜的是,空屋率到了2011年已高達 19.4%,尼瑪,你全球有看過這麼離譜的國家嗎?空屋率愈來愈高,房價還愈來愈高!真的是鬼島奇蹟。

香港空屋率低導致了房價高,這完全可以理解,台灣空屋率世界第一,房價還能翻倍,你地主民代要不要出來解釋一下?

《台灣空屋率是英國六倍 世界第一》
https://goo.gl/4DJ6hN

《柯文哲要提高囤房稅 被龐大地主民代擋下來》
https://disp.cc/b/163-aQR6

所以這裡的邏輯出來了,少子化會造成什麼?空屋率更多,空屋率更高在台灣代表什麼?代表房價還要再上漲,因為地主就是不斷囤房,這是在鬼島最離譜的地方。

空屋率.jpg

 

#重點3
#房價會修正,但不會崩盤

長期看我文章的人,都知道我反對不利民生的炒房行為,但『希望』和『現實』是二回事,台灣由於民意代表多是地主(台灣民意代表中,上班族與實業家的比例極低,基本都是地主之後),所以其所制定出來台灣的獨有土地制度,因實際持有稅極低,造成了台灣地主大量囤房的世界奇景。

事實上,台灣從來沒有崩跌過,在李同榮《由景氣循環看台灣房市 45年間五次循環》一文中,已指出這種現象。

由景氣循環看台灣房市 45年間五次循環
mapleduh.pixnet.net/blog/post/45370808

在此處,我們可以先定義『崩盤』與『修正』,在我個人的定義中,如果發生像日本1990年,或香港2004年跌掉七成,那可以稱為『崩盤』(事實上,只要跌超過五成,我認為就可以定義為『崩盤』),但若是跌幅在三成內,我認為叫『修正』,而台灣這波自2014年Q3反轉,四年“整體”只跌了一成,我認為這叫利空不跌,美國的升息循環結束後,很有可能迎來另一波的房價暴漲(不要不相信啊,請往旁邊看一下香港)。

除了沒有真正的囤房稅外,台灣的貨幣政策,在這波美國不斷升息的過程中,台灣央行非但沒有跟隨,反而反手降息,所以先天制度不全,後天貨幣失調,用意就在撐起房價。也因此,台灣房價或有修正,但從沒有崩盤過,主要的原因,就是台灣獨有的土地制度,而這制度的設計者,主要就是台灣的地主民代。

台灣房價難降的根本原因:民代主體是地主
mapleduh.pixnet.net/blog/post/43958554

 

#重點4
#少子化反造成房價上漲

所以,『少子化』聽起來好像是需求減少,但實際上,房地產的需求並不會減少。主因在於,不是人口數量追逐房地產,而是資金追逐房地產,在這種條件下,窮人還是買不起房,中產只有一棟房,好些的中產是坐一望二,而政客富豪是坐多望多,所以只要政府持續發鈔與降息,泛濫的資金就會創造需求。

再談『空屋率』。台灣空屋率是很高,但這不代表供給很多,原因就在於,空屋率的統計是以整城市來看,但事實上,決定房價走勢的是城市的中心區。舉例來說,台中是全國空屋率最高的城市,但中心區因為生活機能佳(如五期、美術館),所以空屋率並不高,而房價其實是由中心區擴散到外圍,而非相反方向。

此外,在台中的中心區有科博館、美術館、歌劇院、中國醫藥大學、各類大型百貨公司……但台中應不會再蓋第二個類似的地方,主因就在於整體人口的減少。所以你會發現,『少子化』反而導致了大型公共設施的單一,創造出了地段的不可替代性。於是最弔詭的事發生了,所謂的『少子化』,可能不會造成房價下跌,而是上漲。

結論是,在鬼島,『少子化』並非房市的實際供需,真實或許是我們過去10多年所看到的:泛濫的資金,追逐有限的地段。

 

#重點5
#房價打底差不多了

對於最近的房價,我的判斷是,這幾年應是比較好的買點,再來有可能會逐步向上,再現鬼島奇蹟。

這有幾個指標可以判斷,首先是,這波從 2014Q3 反轉,到現在也差不多5年了,打底已經差不多了,李同榮的這篇文章一直是我很重要的參考:

由景氣循環看台灣房市 45年間五次循環
mapleduh.pixnet.net/blog/post/45370808

其次是年租金的不斷上漲,這代表基本面有撐。

《北市房租 連漲9年》
https://goo.gl/bo2rwg

其次是,最接近市場的顏炳立改口了,而一直強調居住正義的張金鶚在最近的時間點買房了,所謂的春江水暖鴨先知,最靠近市場面的人,他們懂(張金鶚雖是學者,但與市場派很熟啊)。

《顏炳立:房市將落底 可以看房了(2019-02-14)》
https://udn.com/news/story/6854/3643150

《張金鶚入手4千萬新房(2019-03-01)》
https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190301/1525721/

而再過來的各城市,可能我認為高雄市的房市會比較好,因為台灣的房市從來就不剛需創造出來的(空屋率世界第一啊),而是資金炒作出來的。

而前不久,發大財市長已表明歡迎陸資前來炒房,雖然還沒落實政策,但這是個友善的訊號,事實上,陸資早有管道來台,光是這種預期心理,就能吸引各地資金前往高雄,這可能是高雄市民要再觀察的地方。

《韓國瑜籲開放陸資高雄買房!房地產業者讚:不該再鎖國(2018-12-25)》
https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/world/64495 

《中國客霸氣喊「我有10億隨你買」 房仲驚呆了(2019-02-28)》
https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20190228/1520331/

 

最後提醒一下,我也會看錯,所以這裡的論述僅供參考,有可能 Sway 才是對的,但這裡不是為了推拖,而是在社會科學中,本來就沒有誰絕對準,應該是你自己在聽取各方意見後,再做出自己的決定,而多一種不同的聲音絕對是好的,這也是本篇文章的主要用意。

註:在《租房、一間房、二間房》一文中,我談到了人生的優先次序應該是【夢想 〉 生活品質 〉 買房】,也就是說,在這三者之間要做選擇時,買房應擺在最末位。但如果你的夢想、生活品質都沒問題,手邊又有餘錢,那我認為最好還是要買房。簡言之,沒錢就租房,有錢就買房。

租房、一間房、二間房
mapleduh.pixnet.net/blog/post/39567141

《奇葩囤房稅:阻止真正的囤房稅出現,並能讓中產階級互鬥》
http://mapleduh.pixnet.net/blog/post/48743328

本文原寫於 2016-03-18

連結:《魯蛇不哭》系列文章

 

 


【後記】

蠻神奇的,我3月1日晚上8點在臉書上Po的文章,2個小時後,晚上10點就在三立新聞刊登就出來了,而且馬上躍上了理財新聞第一名。不過更神奇的是,記者完全沒有知會過我本人耶,我還是透過朋友才知道的。但無妨,多些人知道總是好事咯~~

連結:慘!少子化≠房價下跌 他分析:將再現「鬼島奇蹟」(三立新聞 2019-03-01,22:05)

連結:PTT 轉載(ptt 新聞 2019-03-02)

連結:LINE TODAY 閱讀量第一名 (LINE TODAY 2019-03-01)

1551522091167.jpg

 

連結:少子化不會造成房價下跌!他用空屋率告訴你「還會漲」(ETtoday新聞雲 2019-03-04)

連結:房價落底無關少子化?他點出高空屋率+高房價的關鍵(好房網 2019-03-04)

連結:房價會因為少子化下跌?別傻了!內行人揭「2大真相」未來空屋率高、房價更高...(風傳媒 2019-03-04)

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  • 峰仔
  • 《台灣房地產勢必走跌20年!5大理由》
    https://goo.gl/eWGfK1 (2016-09-07)
  • 峰仔曰:

    上星期的文章,文中的五個理由又是這20年來的老調重談,貌似正確,但本質都是蒼白無力。

    作者是台大電機系畢業的,理論是應是很聰明的人,但這篇文章,也只是拿其它人的舊觀念重新拼一拼。峰仔無意詆毀他個人,只是強調,我周圍高學歷的很多,但真正有獨立思考的也很少。

    商周也是很爛,這十幾年總是放同一類觀點(唱空房市)的文章,我不是說你不能放這類文章,而是要做到平衡報導,也放一些喊漲的文章,這樣才能讓人在多元觀點中開始真正思考。所以你會發現,過去十幾年相信這本雜誌的,都在房地產上吃了大虧。

    峰仔 於 2016/09/19 07:38 回覆

  • 峰仔
  • 《台灣買房史上最難  須9.35年不吃喝》
    https://goo.gl/jM0Iyv (2017-04-18)

    - 營建署指出,2016年Q3房價所得比9.4倍,創下歷史新高,北市則達15.5倍、新北市12.7倍。另外,全國貸款負擔率為39%。
  • 峰仔曰:

    房價所得比再創新高,完全合理,這與過去40年的走勢一致,未來,還會創新高。

    只要炒房資金愈來愈泛濫,物價愈來愈上漲,屁民工資愈來愈退步,那人們就愈來愈買不起房。

    台灣的土地制度不改,房價不可能降,期待少子化與空屋率,可能更是看錯了問題本質。

    峰仔 於 2017/04/18 08:26 回覆

  • Lam ShunLeung
  • 峰哥好棒! 希望有更多媒體報導
  • 謝謝,一路走來,一起罵民代~~

    峰仔 於 2019/03/02 22:36 回覆

  • et017499
  • 峰哥的文章越來越得到媒體的注視,望能成為一股力量來改革不公啊
  • 我其實還蠻矛盾的,一方面希望有更多人來關注這些不公的議題,另一方面又怕出名,擾亂到平日的生活。

    峰仔 於 2019/03/02 22:38 回覆

  • fa923126
  • 峰哥你好,

    我很認同你所說,房價的供需是「資金 vs. 房子」的看法。過去我都認為空屋率高加上少子化,理應使得房價下跌,但幾年過去了,房價卻還是居高不下,這使得我百思不得其解。直到最近看到你的文章之後,才豁然開朗。原來空屋都是集中在地主的手中,所以當然不能用表面上看到的供給和需求數據,來推測未來的房價。

    你說的沒錯,如果房屋的稅制不改革,台灣的房價是不可能出現明顯的修正。我本來有想到說政府近年來在推的社會住宅,是否可能讓房價下跌,但後來發現沒辦法,因為推案的量太少,感覺只是政府為了平息大家對於離譜房價的民怨,所提出的應付性政策而已。

    感謝你願意把你的想法化為文字,讓大家能有不同的觀點來分析房價的問題!謝謝。
  • 不客氣,其實以目前台灣的狀況來看,推囤房稅會比推社會住宅還好。

    首先,囤房稅不會用到納稅人的錢,其次,囤房稅能增加國家稅收。以目前台灣世界第一的空屋率來說,囤房稅其實會比社會住宅更有效,因為那個釋出的量能會比社會住宅大很多。

    所以比較重要的,還是稅制改革,不過台灣多數人被民代導引到了『價值議題』上,這比較可惜,還是希望能將注意力導引回更重要的『生存權』上。

    峰仔 於 2019/03/04 14:12 回覆

  • Lam ShunLeung
  • 對於囤房稅, 我認為它可能沒有效用. 一來人家錢多的是, 才不怕你的囤房稅呢; 二來房東只會把囤房稅轉嫁給下一手的買家; 三來, 如何認定某人在囤房呢? 看他的電費還是水費呢?

    我認為, 還是乾脆規定, 每個人不論貧富, 在城市佔有房屋面積不得超過20坪, 在鄉村地區不得超過40坪.
  • 囤房稅應是有用的,因為它是針對空屋,所以有出租的房子,並不會被課稅,所以房東無法轉嫁(沒有多成本,何來轉嫁),此外,囤房稅一實施後,空屋會釋出,供給一多,房價、房租就會下跌。

    還有一個很簡單的判斷標準:如果囤房稅沒有用的話,台灣的地主民代不會否決它 :)

    峰仔 於 2019/03/08 06:40 回覆

  • Lam ShunLeung
  • 我還是不太贊成囤房稅。我認為居住正義須從人人平等的思想出發,根據此思想,凡是不須有人投入勞力便已存在的物品,應該人人都有同等的使用權,不應允許特權,除非該特權可以為大眾帶來好處。

    引入囤房稅而非限制個人擁有房屋的數量,其實是允許富人以金錢購買土地特權,踐踏人人平等。這是我不太贊成囤房稅的原因之一。
    至於原因之二,是實際成效。峰哥你假設房東們因為怕繳囤房稅,所以紛紛把房屋出租而使租金降低。可是,我擔心這未必會很有效,因為房屋是每個人的必需物品而其供應又真的有限(即使沒有炒作),當市場上求過於供的時候(尤其像香港這種外來人口很多,房東不愁出租的情況),即使所有房東都把房屋出租,租金也不一定會下降的。以香港為例,根據香港的官方統計,香港的空屋率也不高,只有百分之3.7%,但香港12坪房屋的租金可以接近甚至超過受薪人士的薪金中位數。

    要解決房價和房租貴的問題,我看治本的做法應該是要從維護平等的土地使用權出發,只允許人人都有使用權,不允許擁有權。至於具體的做法,可以參考香港政府公共圖書館:例如書籍由政府購買,每人限借8本書,限借兩個星期,期滿就要還,但可以再借別的圖書。這做法套用在房屋方面可以是:房屋由政府興建,每人限借20坪居住,居住期限20年,期滿就要還,但可以在別的地區再借。這樣不但完全杜絕土地炒賣,而且設立歸還日期,不允許少數人永遠佔用國家的黃金地段,讓其它地區的同胞也能有機會在黃金地段居住,真正實踐人人都有同等的土地使用權。
  • 恩,不過贊不贊成,其實都是談談,地主民代不會給過的~~

    峰仔 於 2019/03/09 05:35 回覆