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◎ 長遠而言,我認為台灣房價仍會上漲

這波台灣房價的飆升從2003年 SARS 結束後,直到2014年Q3開始反轉,坊間許多人都認為因「少子化」與「空屋率」過高,長遠而言,房價必然下跌,對此我有不同的看法。

在進一步說明前,先表明的我個人立場。其實長期看我文章的人,都知道我反對不利民生的炒房行為,但『希望』和『現實』是二回事,台灣由於民意代表多是地主(台灣民意代表中,上班族與實業家的比例極低,基本都是地主之後),所以其所制定出來台灣的獨有土地制度,因實際持有稅極低,造成了台灣地主大量囤房的世界奇景。

台灣的囤房有多嚴重呢?在主計處的統計數字中,台灣的空屋率為19%,這不但是英國3%的6倍,更是房價極高的香港5%的4倍,在亞洲主要經濟體中,台灣的空屋率名列第一。在空屋率如此高的狀態下,台灣的房市仍年年飆漲,如此可知如果僅是空屋多卻未搭配囤房稅的政策,那希冀房價下跌,無異是緣木求魚。連結:奇葩囤房稅:阻止真正的囤房稅出現

事實上,台灣從來沒有崩跌過,在李同榮《由景氣循環看台灣房市 45年間五次循環》一文中,已指出這種現象。連結:由景氣循環看台灣房市 45年間五次循環

在此處,我們可以先定義『崩盤』與『修正』,在我個人的定義中,如果發生像日本1990年,或香港2004年跌掉七成,那可以稱為『崩盤』(事實上,只要跌超過五成,我認為就可以定義為『崩盤』),但若是跌幅在三成內,我認為叫『修正』,而台灣這波自2014年Q3反轉,四年“整體”只跌了一成,我認為這叫利空不跌,美國的升息循環結束後,很有可能迎來另一波的房價暴漲(不要不相信啊,請往旁邊看一下香港)。

除了沒有真正的囤房稅外,台灣的貨幣政策,在這波美國不斷升息的過程中,台灣央行非但沒有跟隨,反而反手降息,所以先天制度不全,後天貨幣失調,用意就在撐起房價。也因此,台灣房價或有修正,但從沒有崩盤過,主要的原因,就是台灣獨有的土地制度,而這制度的設計者,主要就是台灣的地主民代。連結:台灣房價難降的根本原因:民代主體是地主

 

◎「少子化」「空屋率」不會造成房價下跌

坊間最常告訴你的論點是『少子化』與『空屋率』會造成房價下跌,例如在《連結:如何讓錢花得有效率:為什麼現在不該買房?》一文中,文章的結論是:「2015年以後,台灣房價長期看跌。」但我有不同的看法。

先講一下,市場上認為『少子化』與『空屋率』會造成房價下跌的看法是主流,然而,台灣自2003年到2014年這波房市大爆發浪潮中,許多專家不斷強調房價會跌(例如張×鶚、王×達的《民國100年大泡沫》),但如果你真的按他們的建議而操作,恐怕已付出過多的代價。

但必需聲明的是,我也不敢講自己是對的,我的主要用意是提出另一種觀點做為參考,畢竟我認為,多一種角度思考,有更多的思考空間,會是更安全的操作,特別面對人生最重要的一筆投資時。

長期看跌房市的文章很多,主要立論在於『少子化』與『空屋率』,原因是『少子化』導致需求減少,而『空屋率』造成供給過多,在這二者同時作用下,房價必然下跌。

類似論點在十多年來被多次提及,但從來沒有應驗過,老實說,看錯1-2年還說得過去,但如果錯了12年,是否應該思考哪裡錯了呢?峰仔以為,這二個理由貌似合理,但細想後,會發現是有問題的。

先談『少子化』。少子化聽起來好像是需求減少,但實際上,房地產的需求並不會減少。主因在於,不是人口數量追逐房地產,而是資金追逐房地產,在這種條件下,窮人還是買不起房,中產只有一棟房,好些的中產是坐一望二,而政客富豪是坐多望多,所以只要政府持續發鈔與降息,泛濫的資金就會創造需求。

再談『空屋率』。台灣空屋率是很高,但這不代表供給很多,原因就在於,空屋率的統計是以整城市來看,但事實上,決定房價走勢的是城市的中心區。舉例來說,台中是全國空屋率最高的城市,但中心區因為生活機能佳(如五期、美術館),所以空屋率並不高,而房價其實是由中心區擴散到外圍,而非相反方向。

此外,在台中的中心區有科博館、美術館、歌劇院、中國醫藥大學、各類大型百貨公司……但台中應不會再蓋第二個類似的地方,主因就在於整體人口的減少。所以你會發現,『少子化』反而導致了大型公共設施的單一,創造出了地段的不可替代性。於是最弔詭的事發生了,所謂的『少子化』,可能不會造成房價下跌,而是上漲。

結論是,『少子化』『空屋率』並非房市的實際供需,真實或許是我們這十多年所看到的:泛濫的資金,追逐有限的地段。

註:在《連結:租房、一間房、二間房》一文中,我談到了人生的優先次序應該是【夢想 〉 生活品質 〉 買房】,也就是說,在這三者之間要做選擇時,買房應擺在最末位。但如果你的夢想、生活品質都沒問題,手邊又有餘錢,那我認為最好還是要買房。簡言之,沒錢就租房,有錢就買房。

 

本文原寫於 2016-03-18

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  • 峰仔
  • 《台灣房地產勢必走跌20年!5大理由》
    https://goo.gl/eWGfK1 (2016-09-07)
  • 峰仔曰:

    上星期的文章,文中的五個理由又是這20年來的老調重談,貌似正確,但本質都是蒼白無力。

    作者是台大電機系畢業的,理論是應是很聰明的人,但這篇文章,也只是拿其它人的舊觀念重新拼一拼。峰仔無意詆毀他個人,只是強調,我周圍高學歷的很多,但真正有獨立思考的也很少。

    商周也是很爛,這十幾年總是放同一類觀點(唱空房市)的文章,我不是說你不能放這類文章,而是要做到平衡報導,也放一些喊漲的文章,這樣才能讓人在多元觀點中開始真正思考。所以你會發現,過去十幾年相信這本雜誌的,都在房地產上吃了大虧。

    峰仔 於 2016/09/19 07:38 回覆

  • 峰仔
  • 《台灣買房史上最難  須9.35年不吃喝》
    https://goo.gl/jM0Iyv (2017-04-18)

    - 營建署指出,2016年Q3房價所得比9.4倍,創下歷史新高,北市則達15.5倍、新北市12.7倍。另外,全國貸款負擔率為39%。
  • 峰仔曰:

    房價所得比再創新高,完全合理,這與過去40年的走勢一致,未來,還會創新高。

    只要炒房資金愈來愈泛濫,物價愈來愈上漲,屁民工資愈來愈退步,那人們就愈來愈買不起房。

    台灣的土地制度不改,房價不可能降,期待少子化與空屋率,可能更是看錯了問題本質。

    峰仔 於 2017/04/18 08:26 回覆