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上禮拜凱健買了文心路上《巴黎第六區》的房子,最後成交價比我想像的低,我對此也做了反思。

這間房的基本資料是『37.7坪(含車位)、主建物20坪、2房2廳2衛、3年屋、樓層18F/22F、開價1068萬』。

先談案件,凱健在上星期帶我去看過後,我就覺得房子本身不錯。首先,地段不錯:位於捷運文心線的二個站間,文心路門牌。其次,建案不錯:德馨建設、公寓式管理、大廳明亮氣派、公設充足。最後,格局不錯:寧靜後棟、18樓/22樓、二個衛浴、採光明亮。

基本面分析完後,我覺得是好案件,再來就是價格問題了。

屋主開價1068萬(單價28.33萬),其實開得很實,因為由實價登錄顯示,去年7月成交相同坪數,位於12樓的,都要賣到1100萬(單價28.7萬),也就是說,凱健看上這間位於18樓的案件,樓層更佳、採光更佳,結果開價已比更差的那間還低了。

凱健問我能不能買?我說不談將來的走勢,以這時間點來說,可以買。因為扣除每月2600元的管理費後,租金還有2萬4,以房東的開價1068萬來說,月租金投報率為 2.4萬×12個月/1068萬 = 2.7%,而目前的貸款利率約為 2%,等於是你借錢來後,可以淨賺0.7%。

案件好,投報佳,再來就是價格問題了。

 

950萬竟成交

屋主開價1068萬,凱健的斡旋出940萬,接著仲介約二方見面談。

屋主談到,他目前的開價還比12樓更低,而且去年有人出980萬沒賣,強調不可能低於980萬。

仲介談了很久,凱健則出到950萬,屋主則降到1050萬,二者還差距100萬,這種狀況下,其實很難成交,但由於仲介很會磨,竟把屋主一路砍到了980萬,最後實在砍不動了,就讓雙方見面。

仲介的技巧通常是這樣,他會先約雙方到仲介處,然後分別在不同的房間談,如果價差太大,就不見面,如果談到價格接近時,就讓雙方見面談。

雙方見面後,凱健感覺這對50多歲的老夫妻很敦厚,只不過,殺到了980萬,已是先前不願成交的價格,所以老公不太想賣,但老婆卻很想賣,主因是卡在他們又買了「文心1」給兒子,需要資金。

雙方撐了很久,凱健950萬還是不願意加,他說「自己有二個小孩要養,還在賣紅豆餅,生活很辛苦。」這句雖然是實話,但凱健沒說的是,他二個小孩讀薇閣,而紅豆餅年賺600萬。

於是在房市不景氣(2016年是房市史上成交量最低的一年)、賣方急著賣、凱健裝可憐的三大助力下,最後竟成交在 950 萬。

 

我的反思

身為凱健的好友,我當然為他以低價買到好物件而高興,因為這一來一往就有了百萬的價差,比起多數上班族一年的薪資所得還多。

但給我最大的反思,還是來自於我一開始認為成交價不會低於980萬,而我會自我設限的原因,就在於屋主談到先前有人出980萬他沒有賣。

我當過業務,也自認很會殺價,所以這件事又狠狠打了我一巴掌,那就是投資時絕對不要設限,股票如此,買房亦同。

事實上,談判中,凱健就有打電話給我,談到屋主夫妻都有來時,我就認為會降價不少,原因在於,如果這二個人都是投資客就很難降,但如果這二人是夫妻,通常表示已很想賣。

不過即使我預測到價格會降,但最後的成交價還是跌破了我的眼鏡,而且這還是一個不太懂殺價的朋友做到的,我就會開始去反思這件事。而我的心得有三:

1、行情不好,買方市場時,不用急,慢慢看就好。

2、賣方始終堅持價格時,可以不用向他買,這時你應該找尋的是,急著拋售且會自亂陣腳的賣方。

3、投資千萬不要設限,因為隨著時空的變化,原來的底價也是會再破底。

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峰仔 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()


留言列表 (1)

發表留言
  • poyafu
  • 哈…或許正是屋主先前談到980破局才有這種機會,時也命也運也,有時真的很玄妙
  • 是啊,有時真的意想不到~

    峰仔 於 2017/03/15 08:37 回覆