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《不想輸》系列,談的除了我個人對競爭力的看法,也會談談個人理財觀,而最近朋友要租房,我陪他跑了不少案子後,也有了些心得。

1、台中現在電梯大樓的三房產品,稍微像樣的,月租都要 25000-30000 元,如果以台灣平均薪資 37k 來看,在台中租房就要去到雙薪家庭 40% 的工資,這是離譜的高。

2、三房產品月租在 20000 元以下的非常少,多是一些狀況很差的公寓(沒電梯的),而且還沒附家具,通常看完後,還是會想租我上述的電梯大樓的三房產品。

3、簡單說,在正常狀況下,如果你不是要租屋況很差的房子或是價格極高的豪宅,在台中租房,月租就是要 25000-30000 間(含車位、管理費)。

4、這樣的房子,在台中的市價約在 1200-1800 萬間,我們取中間值 1500 萬來計算,若是以首付二成 300 萬、貸款1200萬(20年期、利率2%)來計算,則每月房貸就要約 6 萬元。

5、要買這樣的三房,你必需首先有 300 萬的頭期款,其次是每月 6 萬元的貸款,以月薪 8 萬元的家庭來說,這有難度,這也說明了,為何仍有許多人寧願租房而不買房。

6、租間房子,租賃公司和仲介相同,是跟房東拿一個月,房客拿半個月,以一間3萬元的案子來說,租賃公司就是拿 3萬+1.5萬 = 4.5萬,這錢已夠付一個員工的月薪了,然而一個員工,不太可能一個月只成交一間租屋案子,在獲利佳的狀況下,於是一堆租賃公司搶入市場。

7、於是你會發現,以前租屋都是仲介在加減做,現在則出現了一堆專業的租賃公司,這些租賃公司都只專注租屋,而不涉獵買賣房屋。

8、租賃市場的蓬勃,說明了租客眾多,這種需求端的旺盛,背後原因是因為房價太高以致於愈來愈多人買不起房。此外,有愈來愈多的中年人因經濟狀況不好,而賣掉原來的房子改去租屋,這狀況又加劇了對租屋的需求。

9、租屋的需求旺盛,也反應到租金上,十年前類似的三房產品,只要 12000-15000 元,現在則翻了一倍。

10、台灣的空屋率是世界第一,而台中的空屋率又是全省第一,在空屋率如此高的狀況下,租金還年年上漲,這種供給與需求悖離的經濟現象,值得思考。

11、我認為,空屋率過高所反應的,其實是貧富差距過大,於是富人持有多棟房而不出租,最後願意拿出來出租的,通常是市井小民,然而市井小民所擁有的空屋有限,自然供給也受到了壓抑,這才是台中租屋市場背後的真實供需狀況。

12、上述這點,可以再由台中的七期得證,這裡的房子是台中最貴,但也空置最多,有空來台中玩時,夜晚你往上抬頭,你會發現入住率極低、空屋極多。

13、問題來了,為何富人不拿出來出租呢?因為每個月2-3萬的租金對他們來說不痛不癢,但拿房屋出來出租很麻煩,所以富人寧願空置也不想拿出來出租,連一年40-70萬的租金都能放棄(豪宅租金高,所以年收益也會高),台灣富人的財富,你無法想像。連結:台灣富人有多富?

14、這些人富裕到,就算年租金高達300萬,他們都不屑一顧。以台中來說,我常看到很多店面的月租隨便就 20 萬,但因為房東不想租而空置在那,這租金的損失一年就是 20萬×12個月 = 240萬,而這些房東可以就這樣放著2-3年不租,因為,他覺得太低,不爽租。

15、回到上述的租屋市場與總經趨勢,我認為,隨著愈來愈多人移入台中、愈來愈多人必需租屋、主要生活圈的房屋供給有限、貧富差距愈來愈大,那未來房租仍會不斷上漲,一如過去十年。

16、以上述的例子來說,租金的投報率為 3萬×12個月/1500萬 = 2.4%,遠高於定存利率,而這也會帶動中產與富人對房地產的投資,投資多了,房價又會上漲,知道房價會上漲,超級富豪又要再買房、買地來囤。簡言之,在台灣,我認為房地產易漲難跌。

17、我本身感情上當然不希望房地產上漲,也很期待台灣房地產如 sway 所說的會崩盤,但實務上,我的判斷就是認為在台灣獨有的土地制度下,房地產短期或有修正,但長期就是會不斷上漲。連結:長遠而言,台灣房價仍會上漲的原因

18、也因此,在鬼島,你不投資房地產,就是被房地產玩,如果你看看在台灣,周圍過最爽的,通常是有幾間房子在手上的。連結:給小孩最好的禮物不是教育,而是水泥

 

 

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  • david1123
  • 周圍過最爽的,通常是有幾間房子在手上的,哈,這是真的。
    如果是幾間房在北京 上海 廣洲 澳洲 香港 New York肯是也是非常爽的^^

    房地產這種東西,無論是在什麼地方,似乎都是越早擁有越好。
  • 恩,不擁有,就是付房租,若是退休後還是這樣狀況,那就糗了。

    峰仔 於 2017/08/18 06:34 回覆