公告版位

如何更快吸收《峰言峰語》?想節省時間,先了解峰仔的分類方式唷!  連結如何閱讀《峰言峰語》?

149941539769177100_730x460149941544574360808_730x460  

孝勇是我開車廠的好友,近年為不斷上漲的房租所苦惱,也因此開啟了近三年的找店之旅,而昨晚(1007)終於簽下了他的透天角店,最後成交在2550萬。先來看一下房子的基本條件:

《台中經貿特區角間大透店》

◎ 3280萬元/每坪27.1萬(首付約984萬)

◎ 地坪50、建物121坪/樓層4F、屋齡14年/座向西南

◎ 8米×8米道路角店、22米面寬

 

孝勇面臨的仲介是《永慶房屋》,其實在台中市,我比較不喜歡的仲介就是《台灣房屋》和《永慶房屋》,因為我覺得仲介都很會騙,但這二間最沒底限,果不其然,當前天孝勇剛打電話談到下斡旋時,我才發現他被忽悠了。連結:女控遭逼簽約賣屋 永慶索賠房仲費被打臉

首先是2%的服務費,我告知現在景氣不佳且競爭激烈,台中的仲介開價都是1%,孝勇提到房仲說「這是政府規定的」,我回答他「政府規定的是不能超過2%」,當下他氣到吐血。

其次是仲介提到他已把屋主的價格從 3280 萬砍到了 2700 萬,並拿著屋主的委託單告訴孝勇他已議了快 600 萬,也要求孝勇在 2400 萬的斡旋基礎上再加價,孝勇想說房東都降了 600 萬,那我也不能太少,於是一加就加了 100 萬。

孝勇跟我談完後,我搖了搖頭告訴他說,你著了這永慶店長的道,其實屋主一開始給的價格就是 2700 萬,店長完全沒有議價。因為一般賣屋時,仲介會在委託價上再加個二成做為開價,以這案子的開價 3280 萬反推,屋主的底價一開始大概就是 3280 萬×0.8 = 2624 萬,也就是他說的 2700 萬。

另一個加價上的錯誤是,加得太快,因為像仲介開始約雙方見面談時,通常是他們判斷有成交的機會,所以此時一定是10萬為單位往上加,但孝勇一加就是 100 萬,這其實會讓屋主覺得你的籌碼很多而且意願很強,他反而會不想降價成交,最後的結果,不但墊高了成本,也不利成交。

最後則是店長忽悠賣方沒有急著要用錢,他是想拿了這房子的錢再去買另外的土地,然而最後見面與屋主聊天時,峰仔才發現屋主也看中另一間店面而急著下訂(要買給他女兒開早餐店),其實若一開始有掌握到屋主急賣的訊息,價格絕對還能砍下來很多,特別是這幾年還是買方市場。

事實上,這間角間透天雖然對孝勇來說很完美,但因為總價高且型態不適合一般住家,所以它的需求方並不會太多,也就是說,孝勇完全不用急著出價,只要讓仲介不斷去磨即可,以時間磨出價格的下降,在這個案件上是完全可行的。

所以我覺得在店長的忽悠拐騙下,孝勇可能多付出了200-300萬的成本,而這也是我常說的,買房通常是人生最大的一筆花費,有很多實戰的知識,最好平日就要去累積,不然一旦買房時,在仲介的玩弄下,很可能賠的就是你好幾年辛苦存下來的錢。

 

此外,一般在買房時,我都會要求在合同上再加註一條『萬一銀行核貸成數不足時,該契約得無條件解約』,這是因為有時就好死不死發生這種事,但最後的結果就是買方的簽約金會被沒收,亦即成交價的10%,以孝勇的房子來說,就是250萬。連結:誤信房仲 貧夫妻40萬遭吞 (仲介是台灣房屋)

然而,店長就很雞巴,再那邊一直雞歪說,我們把它改成「若非買方信用問題,萬一銀行核貸成數不足時,該契約得無條件解約」,這樣對賣方有保障。我幹恁娘咧,我寫這條就是怕銀行那邊核信用出了問題,結果你這邊還扯我的信用問題?

當然,最後在我的堅持下,店長只好讓步,但在簽約時他又故意裝傻,還要我提醒代書,所以這店長真他媽的雞巴,這也是為何我對永慶房屋印象很差的原因。

 

簽完合同後,我與孝勇到旁邊的燒烤店宵夜,我提到其實這間房要分二個層面,首先是買到自己喜歡的房很重要,而且他看了三年多,我相信這間房子應很適合他,他也很難在市場上找到這麼喜歡的案子,所以買到一間好房子,恭禧他!

但回到戰術層面上,就比較可惜,因為孝勇買房比較沒經驗,又剛好遇到沒天良的仲介,所以在過程中可能付出了過多的成本,而這原來是可以避免的,如果他讓我早些涉入,或是平時有跟我去看房子(我平時其實有找他去看房,但因為他沒時間而拒絕了幾次,之後我就沒有再找他了),這些成本是可以避免的。

不過好在是在我的提醒下,孝勇最後還是成功地將 2% 服務費議到 1%,這樣的話,就幫他省了 25.5 萬,而最後合同上有再加註「萬一銀行核貸成數不足時,該契約得無條件解約」,也排除了事後最大的風險。

註:凱健年初所買的《巴黎第六區》議價就很成功,現在已至少賺100萬,這就是他平日都有跟著我看房所練出來的功力,所以買房子真的是「養兵千日、用於一時」,平日就要多累積知識啊~~

連結:巴黎第六區的950萬反思

創作者介紹
創作者 峰仔 的頭像
峰仔

峰言峰語

峰仔 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()


留言列表 (1)

發表留言
  • 悄悄話