香港房價啟示錄 

我常說,《今日香港,明日台灣》,意思是說,香港的房價對台灣有借鑑意義,因為二地的土地制度類似,而台灣房價總在跟隨香港。

香港的房價有多高呢?每坪均價300萬台幣,請注意,是『均價』而非豪宅。想像一下,如果你所在城市的房價每坪到300萬時,可能讓你收入翻倍你也不幹,這或許也解釋了為何香港人收入是台灣二倍,但近年仍有不少港人移民來台,因為,東方明珠比鬼島還鬼。

每坪300萬,不但超過了台北,也狠甩了北京、上海、東京、紐約、倫敦……所以香港人以實際行動告訴全球:『台北不是世界第一,香港才是。』

好了,華人統治階層善以土地剝削人民不是新鮮事,但我們還是要研究一下,為何香港房價如此之高?

 

原因不是『地少人稠』

最被香港人廣泛解釋的,就是香港地少人稠,所以房價會這麼高。

然而,新加坡的人口密度比香港高上許多,人均收入也比香港人高,但房價卻遠低於香港(新加坡房價也遠低於台灣),因此『地少人稠』顯然解釋不了香港的高房價。

『收入高』也不能解釋香港房價高,因為香港的人均收人雖不低,但仍然是遠遜於東京、紐約、巴黎,以收入來看,香港的高房價也不成立。

有另一個論點是說,香港地方小,但以目前全香港1100平方公里的土地來看,還有80%還沒有開發,其中郊野公園就佔去了400平方公里。

以香港目前700萬人來看,只要拿出不到10%的土地出來開發,那整個房價問題就能解決(香港人均面積僅有5坪,依照統計,只要每開發1%的土地,就能解決100萬的住房問題)。

又有人談到,香港丘陵地區多而不適合開發住宅,但依目前的建築技術,這些基本都很容易,事實上,香港目前就有許多住宅與豪宅是蓋在所謂的丘陵地區與填海地的。

事實上,香港首任特首董建華,也證明了香港的房價並非打不下來的。

 

被港人背棄的董建華

1997年,香港樓市到達峰值,高房價引起了強大的民憤,全社會都在痛斥高房價摧毀了年輕人的夢想,阻礙了香港經濟的發展。

就在此時,做為首任特首的董建華上任,面對香港的高房價,董建華提出了「8萬5公屋計劃」,主要內容是每年興建的公營和私營房屋不少於8萬5千個。

1997年,亞洲金融風暴,香港房價狠跌一波,2000年,董建華的公屋入市,香港的房價再狠跌一波,在巨大的供給下,香港的房價在2004年跌至谷底,六年間跌掉了七成。

然而此時,香港有10萬多戶成為了負資產者,亦即房價已低於實際的貸款金額,這群有房者,不但首付打了水漂,還倒欠銀行好幾百萬,自殺者不絕於耳,也因此引發了巨大的社會問題。

2003年7月1日,香港爆發50萬人大遊行,抗議8萬5公屋計劃造成了房價下跌,人民破產,此時要求董建華下台的聲浪不絕於耳。然而,那些無房者並未走上街頭力挺董建華,這些人背棄了打壓房價的董建華。

2005年,在內外壓力下,董建華黯然下台,而香港在之後的特首「拚經濟」下,房價在這10多年已翻了5倍,成為了世界第一,多數香港人再度成為房奴,此時香港人再次痛批高房價奪走了年輕人的夢想,然後,繼任的特首已不再相信民意,沒有人願意再次做房價的改革。

 

啟示

香港會出現將房價打掉七成的特首,但台灣可能不會產生打房價的總統,這是因為集權政府,統治者還有可能力行改革(包括了台灣的蔣經國、南韓的朴正熙、新加坡的李光耀、香港的董建華),但在民主社會,因為民代(包括總統、立委、議員)都是地主出身,所以不太可能實行土地改革來損害自身利益。

但董建華的改革還是能給我們一些啟發,那就是改革必須是漸近的,投藥過急反而容易功敗垂成,如果今天董建華打壓房價能顧及那些有房中產的利益,不是在六年間跌掉七成,而是十年間緩跌三成,那可能會有更多的中產支持董建華,而今日的港人也會更加幸福。

所以好的戰略,還必須要有好的戰術配合,對的政策,還需有對的方式,這或許是我們能從香港房價獲得的唯一啟示。

 

今日香港,明日台灣

一位香港的朋友跟我談到,現在的香港初出社會者的薪水為15000港元,但35平米的公寓(約12坪)香港的租金約是12000港元,還不包水電網,我只能說,香港真他媽的慘無人道。

不過就在我們覺得香港水深火熱時,別忘了台灣也是水深火熱之中,我們擁有全世界前三高的房價所得比,只比香港稍微好些。

更糟糕的是,若以歷史經驗來看,台灣總是走在香港之後,也就是說,今天的香港的現象,就是明日台灣的狀況,所謂【今日香港,明日台灣】。

我一直不相信少子化和空屋率會導致台灣的房價下跌,這在先前的文章已談過了,我更相信的是財富會往少數人集中,會有愈來愈多的富人掌握房地產(大立光最近也開始搞房地產了),而將來也會有愈來愈多的中產與底層要把房子賣掉而改為租屋,否則無法養老。

其實以2003年來說,那時台灣的空屋率已經很高,主流的論調是房價會跌,然而從2003到2014年,這11年台灣的房價翻了一倍,狠狠地打臉了那些說房價會跌的人。

別誤會我,我很希望台灣的房價下跌,因為一個房地產愈有希望的國家,這國家的未來只會愈沒希望。但事實不會按希望來走,只會按照邏輯發展,特別是當台灣有不同於歐美的土地制度時。

今日的香港,就是明日的台灣,這條定律在過去幾十年沒有變,未來也不會變,所以看看香港,就能看到台灣的未來。

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