理財有許多形式,但峰子覺得一般人最常見理財的方式仍只有三種:存款、股票、房地產。

【存款】,雖沒什麼難度,但卻十分重要。我認為它是在培養理觀念的第一步,讓人知道量入為出、現金至上的道理(現金流)。因為理財首先就是要有『錢』,若沒有養成存錢的習慣,就無需談理財了。很多人從年輕時就是月光族,甚至淪為卡奴,完全沒有存款的習慣,我覺得這種不懂存款的人將來也不容易富有。

【股票】也是另一種常見的理財方式,就我所知,大部份的人玩股票都是賠錢的(雖然大部份的人都說自己玩股票是賺錢的)。此外,由於在台灣可以融資融券,所以一旦賠錢,常常是賠光一生積蓄,甚至負債,所以,我覺得股票的風險極高。話雖如此,我最喜歡的理財工具還是股票,主要是它的交易便捷,而且風險雖高,但獲利也驚人。

【房地產】的好處是,若你的地段不要太差,長遠而言,它會是比較保值的商品;缺點是金額大,門檻高,管理不易。別說什麼,光是看房就要好幾次,再加上『不動產』的特性,也不適合在不同城市轉換的現代人(你可以很容易在大陸買賣台灣的股票,但卻不容易在大陸操作台灣的房地產)。也因此,房地產並不算我喜歡的理財工具。

但對更多人來說,房地產代表的是『家』的感覺,並不一定是要投資用的。你或許不需要成為投資客,但總會想要有個家來自住吧!長期租別人的房子除了幫房東付貸款外,更重要的是沒有家的感覺,想一想,若你想在自己住的地方做個簡單佈置,都還要考慮房東的想法,那是不是很鬱悶呢?

也由於人都有自住的需求,所以學習房地產的知識成為了必需,因為終究大部份的人都必需購房。至於如何選到自己喜歡的房子,又能保值增值,就是學習的重點了。而另一件更重要的事是,就算你現在沒有購房的需求,早些學習也是好的,因為等到你要購房再學習時,肯定已來不及,於是最後只能付出更高的成本。正如顏炳立所說:「買房時是『有夢相隨』,完工時是『夢醒時分』,交屋時是『心中永遠的痛』。」

《顏炳立告訴你買屋發財很簡單》算是一本觀念性的書,針對『套房』『國宅』『頂樓』『透天厝』『華廈』……等都給予了很好的觀念,也針對如何買房給了相當好的建議。當然,如同大部份的房產專家,顏炳立在書中亦不斷強調【地段】才是維繫房價不墜的最重要因素。

除此之外,峰子在書中獲得最大的收獲,應是顏炳立將『土地』與『建物』分開估價的觀點(土地是麵粉,建物是麵包),以及它據此而生的估價法:
不動產總價=土地價值+建物價值(二分法)
=土地成本+建物成本+效用(三分法)
=土地成本+土地效用+建物成本+建物效用(二分法)

1995年我在力霸房屋當仲介時,發覺公司給的教育訓練比較偏向實務操作(如業務開發、簽約成交),至於真正的房地產觀念反而比較少,遠不如顏炳立這本書所給,所以峰子覺得,如果熟讀此書後再去看房,你的專業度應會比一般的仲介人員來得高,而也就不用再聽他們滿嘴的胡說八道了。

至於本書唯一的缺點就是,顏炳立的文筆太爛了,不但文章結構性不好,而且錯字連連(這本書的校對也蠻爛的,已經一版七刷還這麼多錯字),還好顏炳立本身幽默的語調讓本書讀來並不枯燥。所以綜合而言,峰子還是相當推薦這本書的。



《顏炳立告訴你買屋發財很簡單》
顏炳立‧2005年09月24日 


【作者介紹】
香港商戴德梁行台灣區總經理
國內房地產界的拍屋高手,對房屋市場市場景氣、房價瞭若指掌擁有10多年房地產經驗 


【內容簡介】
房地產是一種很獨特的產品,搞懂房價,才能避免成為套牢族。房價在高檔,你還能買房子嗎?合理的價位在哪裡?

「顏炳立告訴你買屋發財很間單」一書首次公開獨門顏氏估價法告訴你如何計算出預售屋、中古屋、新成屋價格。想要買屋致富輕鬆致富,你絕對不能錯過這一本好書。

本書精采內容:
◎ 用放大鏡教你辦識合法夾層?
◎ 真假別墅的差別,如何估價?
◎ 頂樓有什麼缺點?增建的合理價值在哪裡?
◎ 別用A級的錢買C級地段,你挑的是如花還是志玲?
◎ 清水變雞湯的重劃區值得等待嗎?
◎ 年輕的夢,投資的痛,小套房是天使,還是魔鬼?

2005年 金石堂年度TOP 投資理財類


【內文】
第6招-房價上漲,該買房子嗎?

顏氏屋語:買屋就像買股票,切忌追高殺低,既然買了,就要有停損的觀念 ,自住型更要戒急用忍啦!

台灣若全省平均房價漲2成左右,很多人擔心房價是不是會一去不復返?會不會現在不買就來不及呢?是否要追?未來房價會創新高嗎?醒來吧!別忘了你身在何處。

這一兩年,到了星期五打開報紙,你會看到一份10元「水果報紙」,銷售房地產廣告卻高達30篇,很多房市廣告找名人代言、『賣力演出』,我認為這樣的市場已經過熱了,因為這個市場沒有想像中的好,當大家都用湯、用泉、用裝潢,積極增加誘因促銷的時候,目的只有一個,就是『出貨』。

市場在出貨的時候,不可能「俗俗賣」(台語),因為大家都認定:便宜沒好貨。當這個市場都在『創造價格』、價格在『跳著漲時』,是有很大風險的,因為這不是景氣,而是一個反市場操作的心理,所以投資人、自用型都要特別注意,留住青山、留住實力,就是稱霸市場的大哥,因為有錢,就有膽!

政府及投資客聯手作多,行情是『鏡花水月』、還是『明日價格』?

目前市場是政府及投資客積極作多,點燃火車頭工業,金融、資產、建築業,處處充滿濃濃的作多意味。因為低利率、及低稅率引起大家的投資、購屋衝動,但卻忽略隱藏的高風險,有些地方的價格已經高到盡頭,也就是市場價格已把未來兩三年的漲幅一次反應完了,但為什麼你還是會買?是險中求利、穩中獲利或是幫人高檔解套?想明白、看清楚,房價再上漲的動能在哪兒?空間在哪兒?

第一是,建商營造的熱鬧氣氛,現在建築商是每天、每月營造檔期,什麼元月檔期、正月檔期、329檔期、4月分檔期、端午節檔期、928檔期、10月檔期、年底檔期,我認為市場已經沒有所謂的『檔期效應』,只有市場價格合不合理,價格合理,則天天都是329檔期,價格不合理,即使329檔期,也沒用!

因為建築商、銷售公司希望增加誘因,營造買氣,就像當你要買東西,也是要有一些打折、促銷,來引起購買動機,讓你衝動來買。所以你要判斷這個價格合不合理,要靜觀其變,要戒急用忍!期待總是美好的,但是日子總是要過,要知道當你花了這麼多代價去追買,等到房價一回檔,一生的積蓄也就毀於一旦了。

第二原因是,過去的房貸利率是7~8%,現在是2%,過去要付三、四倍的錢,現在只要用一倍的錢來買,所以你會擴張購買慾望,擴充購買力,但是沒有考慮到整個市場若變化,會產生價格下殺壓力,完全忘記了這個買氣的市場是由政府營造出來的,因為其他產業並沒有上來。

撐住市場只為求買氣持續,等待兩岸關係釋利多!

台灣的經濟只有一個火車頭產業上來,讓人誤以為這是景氣來了,價格有往上漲的動能,但是如果價格愈買愈高的時候,投資者已沒有獲利空間了,也就是買的人愈來愈少、要賣的人愈來愈多,市場就會形成下殺。

我發現大部分法拍價格,已經追到市場的價格,也就是說法院的房子有一些產權上的瑕疵,或不知道裡面住了多少人,還不知道處理要多少費用,你就大膽去搶進的時候,就代表投資客在瘋狂搶購準備要付出代價,但瘋狂的價格,投資客不會留著自己用,而會留給下一個接棒的人,就是你!像是吹,看誰是最後一個!

因為投資客買房子為的是將本求利,除非市場反轉,投資客斷頭殺出,你才有可能撿到便宜貨。

下一個接棒的人就是呆呆的自用型、或者對房地產不了解的人,只想到有錢就可以買房子的人,這樣的莽撞與失去理性的衝動,所做成的決定會付出代價,那代價就是套牢的『時間跟金錢』。

假使要判斷房子的價格合理不合理,你可以把謄本資料調出來,如果是從法院拍得的,或者是剛過戶移轉,在買的時候更要深思價格合不合理。


『價漲量縮』,價格會下修,『價漲量增』,價格才有撐!
過去房地產的交易歷史裡,很多人是10年前買的房子,到現在還沒有回到10年前的價格,變成心中永遠的痛。如果價格不是平穩上來,就有下壓的風險,也就是當價漲量縮的時候,代表這個量是少數人營造出來的量,少數人購買的量,不足以代表市場,以後價格一定下修。

現在市場價格呈現兩極化,因為郊區還是不好,市區、地段好、機能好的地方在創新高,顯然這些籌碼是掌握在少數人的手上。房地產投資和股市不同,股票的量是掌握在所有有興趣的投資大眾手上;但房地產的量是卻是集中在少數建商或者開發商的手上。

所以產品兩極化、價格也是兩極化,未來住宅的品質會比較好,利率處於低檔,換屋的自用型會出現,他們喜歡行諸於一個觀念,就是土地日漸稀少,價格可以撐住,所以如果自用型選擇地段好、品質好,價格會創新高,下檔會有撐,地段差、品質差,價格會破新低,二手市場依舊沒有空間。


投資客大膽搶進,自用型要戒急用忍啦!
現在的市場是,賣貨的人一大堆,都期待自用型的人出來買,因為投資客不會出來再接手房子。不要以為刀子在往下墜的時侯,你可以順勢接到刀柄,事實上受傷的機會遠大過賺錢。

現在的市場裡,投資客大筆搶進,而且搶進市價的時候,代表手中的貨愈積愈多,假設獲利從五成down到四成、三成、一成,代表市況去化率已沒有想像中得好。因為投資客希望藉著預售屋、成屋去拉抬價格,他們想賺差價,讓市場憨呆的人去買。

對投資客來說,十件貨裡,只要有一件可賺到四、五成,就能彌補另外一個不太好賣的貨、價格不太對的貨,所以當這個市場投資客充斥時,自用型的人不應該急於這個時候介入,除非你想當主力與作手、或者是只為製造市場銷售率!

因為只要等到市場反轉,才是一個好買點,『任何悲觀的時候都是你買貨的時候』,『任何的利空出現皆是買點』,『任何利多出現都是賣點』,所以應該是逆勢操作,不管預售屋、成屋都是在創造價格、提高誘因,來營造銷售的春天,因為建商只想趕快出貨,把錢換回來。

整個市場假如是量少、質佳、價高、面積大、地段佳,價格上揚的空間不再有,自用型的不需要去搶頭香,『最壞的氣氛才會有最好的機會』,能夠逆勢操作,勇敢買進,才有賺錢的機會。

這本書就是要告訴你判斷的方式,現在整個市場仲介公司的貨有八、九成是裝潢過的,美輪美奐,如詩、如畫、如夢,都很漂亮,但是仔細一看才知道裝潢的不專心,還要花錢再改正,因為他只給你一個漂亮外表,為了是出貨、為了賺錢,實用耐久就免了!

如果你買的房子價格,已經接近附近新成屋或五年新屋的價格,那麼這個舊房屋的價格是不對的,新舊之間要有一段落差,新舊房子之間,假如只有10到15%的差距,或接近八成的價差,都是價格不合理的地方,價差應該要達到七折以下,比較合理。


第25招:B、C級的地段,千萬別用A級的錢去買,你要挑如花還是志玲?

顏式屋語:看郊區房子不是挑地段,而是挑生活機能、挑環境。
啟明計畫今年底結婚,太太想住市區,但啟明考慮到目前二個人的收入,認為買郊區的房子負擔比較輕,但是,他們兩個人不知道在台北市區外圍,究竟該買哪一區的房子比較好,是木柵、新店、南港、還是內湖?同樣是郊區的房子,又該怎麼挑呢?

我們所談的買屋觀念,好像只有市區的房子可以買,郊區的房子都不值得買?其實,市區房子最大的優點是交通時間縮短、生活機能完備,郊區房子的弱點是要付出較高的交通時間,但如果生活機能完整,就可以彌補一些缺點。所以看郊區房子不是挑地段,而是挑生活機能是否完備,大小環境是否迷人!

在每個郊區區域中,都會有一個比較好的區域,這個地點生活可以自給自足,有商店、銀行、學校、醫療等設施,讓居住的人既享受郊區的優美風景,又享受生活的方便,只是上班比較遠而已,買它就得用時間來換取居住的空間!


選優值房子的五大考量:『交通、生活機能、環境、方便、方正』
新店有捷運、也有北二高,交通便利。同時,新店市區也有銀行、商店、醫院一應俱全,生活機能完備,另外,新店也有一些就業機會,新店工業區規模雖然不大,但呈現區域性集中發展,而不是雜亂成章,並以高科技廠辦大樓為主,而不是製造業,因此新店還能衍生出餐飲市場!

從地理上來看新店有新店溪經過,造就青山綠水的優美環境,往山上走還有溫泉,又可發展觀光休閒生活。新店市區的範圍不算太大,只要是居住在平地,生活機能都很方便,若是山上,就不是理想的居住空間,因此在我看來,新店是有居住市場與條件!

相較之下,汐止交通較不便利,只有高速公路沒有捷運,生活機能也較不完備,就業機會缺乏,再加上有淹水的危機,當然房價也難以上揚。即使是離市區更近的南港,交通時間雖然較短,但南港以前是工業區,早期未經過規畫,工廠分佈凌亂,依賴中小型加工廠深入住家環境交雜使用,整個區域品質較難提升,即使現在有南港科學園區,但還比不上鄰近的內湖科學園區,使得南港整區的發展較為受限,若房價超過內湖,那恐怕得『看日』了!

新店屬於台北縣,房價中古每建坪大概14~15幾萬元水準,預售在22~24萬元行情,南港屬台北市,每建坪房價中古市場大約在15~25萬元左右,預售在25~35萬上下,相較之下,未來新店的房價應該比南港的房價有上揚的機會。若南港房價又大幅超過了新店,那又擱『看日』了,因為『環境形塑價格』!

這就像是在軍中,如花可以被視為是美女,可是離開軍營,如花就不能算美女了,因為外面還有更美的志玲,馬上就把她比下去了。這是『替代與空間』的觀念,替代是好壞環境的替代,空間是價格將來上下的空間!記住,有限的市場創造出來的價格,在二手市場時,下修的壓力大!

你的郊區房子是處在上升區OR下降區?

所以,我們要看郊區的房子,一個先看它和市區的交通連結方便性,第二是看當地的生活機能,第三是看未來的成長潛力(也就是環境)。

以這些客觀條件來比較,台北核心區域屬中山、中正、信義、松山、大安,外圍的副都心包括士林、北投、內湖、南港、景美、木柵、萬華幾個區域,以景美、內湖、士林的發展潛力與房價支撐性較看好。

因為景美與市中心的鄰近性要比木柵近,而且到木柵要穿過隧道與墳場,環境相對比較差。景美的房價不能參考木柵或新店,應該看羅斯福路六段,景美比新店房價大約貴上15%,景美的房價又比木柵高,因為木柵雖然山不少、學區佳,但山裡的生活機能不好,反觀景美有捷運,也有不少商業行為,而木柵的捷運只能到動物園,但景美的有個缺點,就是附近有高壓電場等嫌惡設施。

房價高點已到,切忌追漲,記住『山腰的市場,別追到山頂價格!』

士林有一個特殊的觀光資源士林夜市與士林官邸,同時也鄰近中山區,房價才得以支撐。而內湖因內湖科學園區有眾多大型企業進駐,又是屬於高質感的辦公大樓,帶動很多就業機會,就業潮就會帶動人潮。人潮就有錢潮,有錢潮,就有購屋潮,有購屋潮,房價就有撐,易漲難跌!

另外,大直的美麗華購物中心,也使得大直內湖商業活動較過去有發展潛力,再加上未來捷運也會連貫到內湖,三管齊下,使未來內湖房價受大直優質的居住環境牽引,具備良好的支撐力與上漲潛力,但記住捷運未完工前,房價是否已提前反應完畢了。

如果拿景美和內湖比較,我認為內湖又高於景美,因為內湖單價已經創下40萬元新高,但景美還沒有,至於木柵房價到38萬元就有壓力。前二年我認為內湖有漲的空間,因為大直已從60多萬元,回檔到每坪40至50萬元。合理房價是由面判斷點,點的房價,由面來決定,創新高的房價,若只是爽一下,沒有支撐,得下來休息,不可鐵齒。

這兩年南港也從20多萬元漲至40萬元,如果內湖還停留在20至30多萬元是不對的,不過,現在內湖也已經補漲,高點也差不多了。要記住!『空間』的觀念不會錯,錯的是人會錯意了!『價漲量縮』是市場錯誤的邏輯,因為價漲上去,量若縮了,價就沒有撐了!價漲應該靠量來撐,不是靠強大的廣告。

而過去備受矚目的郊區,如果房價過高,或是未來成長潛力不足,房價也可能面臨修正,例如天母或是北投,在發展飽和、原先特色有別人取代下,很可能風華不再。增加『湯』只是在掩飾虛高房價的美麗謊言,買到過完戶,就是『夢醒時分』了!交屋就成『心中永遠的痛』,不要被湯中的玫瑰花瓣與情境音樂所迷惑,因為目的只有一個,就是『錢』!

台北縣的比價效應其實要看台北市,像是中永和價格要凌越景美也不可能,這是市民與縣民的關係,我認為行政區的劃分會決定房價的基本條件,台北市是首善之都,很多公共工程的補助經費比較多,北縣與北市的房價還是有一定的倫理與江湖道義,是兄弟,也得有大哥與小弟之分,是如花的體質,就別想賣志玲價,是小弟的料,就別稱大哥!


景氣反轉,郊區房價應聲倒地
另外,還要注意的是,景氣好的時候,房價全體上揚,景氣差的時候,郊區房價率先下跌,而且跌幅更為驚人。像是××山莊,一朵蓮花開在水中,當初一建坪賣30萬元,現在腰斬到一半,汐止的××丹郡也是一建坪賣22至23萬元,××梨也要23至24萬元,現在都要扣掉10萬元,只剩下12至13萬元,不是符合『一場遊戲一場夢,完工就是夢醒時分』嗎?

台北縣曾創高價格,現在還有嗎?都已經過十年了,時間可以證明一切。而內湖5、6年前,××亞洲也曾創下35萬以上的行情,但後來也是下滑。

如果市場價格是創高價出來,下面就沒有支撐,因為價格是可以創造的,但支撐要看市場、看大家的供需認同,縱然材質不錯、地點不錯、規劃不錯、但擺錯地點,價格還是要下來,那叫『修正』,千萬別叫『跌』!

北海岸沿線每年都吸引一批人套牢,當初每建坪賣20萬元,現在這種看海的房子,房價除以二再除以二,還不見得吸引人買。每個人都在做夢,但總有夢醒的時候,醒來的時候,大家忘了心中的痛。『廣告的偉大,在於它能令人深信,那是真的』是不是真的,時間會給答案!

所以,民眾買屋時要特別注意,不要追價,一個區域的房價如果創新高,要注意後續民眾的購買力道,除非願意到這一區居住的民眾持續湧入,才能支撐創新高的房價,總得有人接手時,你才能順利脫手。

特別是郊區住戶需求有限,有時候創新高價卻沒有創新成交量,未來房價就很容易修正,這是在買郊區房子時不能不知的風險。

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