2012-0812,買房子 顏炳立教你這樣算.jpg三年前我就看過顏炳立在2005年所出版的《顏炳立告訴你買屋發財很簡單》,而這本《買房子 顏炳立教你這樣算》雖號稱他睽違三年的力作,但我覺得內容頗多相似,所以下次顏總再出新書時,我打死不買了,因為同樣的內容讀三次會很沒勁。

另外,我想這本書的主要對象應是一般的『購房者』,但書中有些內容並不適用,比如顏所談到的『容積率』『建蔽率』, 這聽起來很專業,但我覺得對購屋者幫助並不大。這主要是我們到案場去看房時,並不會去問這些(問了也沒意義),相反地,『容積率』『建蔽率』對建商才會有意義。問題是,建商對這部份也很熟悉了,不需要買這本書來看。所以,這部份的內容還真不知是寫給誰看的。


以下,摘錄本書的重點:

◎ 從二個訊息判斷上漲趨勢:1. 二級路段賣出一級價格;2.中古屋價格挑戰新成屋價格。

◎ 房地產價格的上揚與下跌,都始於資金的活絡,以及投資人對後市的信心與期待。

◎ 低利率時代,不容易見到低房價,也不容易見到房價泡沫,而斷頭壓力往往在利率高的時候浮現。

◎ 現階段利率仍處於低檔,房貸利率才2%上下,銀行給的貸款成數又高,無形中墊高個人購買力,此時賣出壓力不大,『養屋』的心態就會在市場上瀰漫。

◎ 一旦貸款利率超過5-6%,風險就會比較高,加上地價稅、房屋稅、自有資金成本、『風險貼水(risk premium,指對投資行為要求較高的報酬率,以彌補所承擔的風險)』等因素,這樣收益率至少要10%以上,才足以應付貸款利息。

◎ 房市處於高檔的時候,可以用租金來估算是否到達進場點,若是好地段的房價,計算每年的租金收益,發現竟比銀行的放款利率還低,這顯示房價過高。

◎ 好地段的房子,在市場景氣佳時,價格會不斷創新高,而在景氣不好時,回檔幅度卻有限。所以,當房地產有突發利空時,應該著手買精華地段的房子,而不是去找次級地段的房子。請記住,好地段不會存有太大的殺價空間,地段差的房子,則要盡量殺價。

◎ 買屋前要確認收益率至少是借貸利率的2倍以上,才能免於讓自己買貴或套牢的危機。

◎ 房價地檔時,總是伴隨經濟不好、政治混亂、失業率高等狀況,甚至會出現「瘟疫要死幾百萬人」或「彗星要撞地球了」等種種傳言。

◎ 五個訊號,告訴你房價相對低檔:1紅單由租轉賣、2建商倒閉、3投資客斷頭、4法拍屋量增、5市中心空置率上升。

◎ 想知道投資客是否斷頭,可以調出《建物登記謄本》,其中『他項權利』部分的「擔保債權總金額」就是銀行的貸款金額,如果該物件的貸款金額已經接近市價,那麼八九不離十,就是投資客停損斷頭的跡象。

◎ 房地產只有賣給自用型的住戶,才能有好價格,真正厲害的投資客是不會追價的。

◎ 想知道房地產是否來到末升段,銀行的動向很也重要。當銀行對小套房貸款成數緊縮,由原本的8成,慢慢縮減為7成、6成,貸款利率由4%、5%、6%一路調高時,即代表此產品的市場即將結束。

◎ 在股票市場,當量縮價也跌時,最易引發恐慌性殺盤,房地產則因買賣流通速度不如股票,比較不容易有這種非理性殺盤,除非是發生不可預期的戰爭或是經濟利空。

◎ 房子只要八字對(地段、環境、收益、價格),只會「買對」不會「買貴」,就算暫時被套牢,也只是短套,所以要大膽買進『公園、學校、廣場、景觀河堤』等周邊的房子。

◎ 環境形塑價格。環境好也要地段好,二者密不可分,並共同決定房價的2/3,其他的1/3才是採光、通風、格局、建材、屋齡等。


◎ 從租金高低可以得知不動產的價值,租金高、價格高,市場性就強,買的人就多。

◎ 土地量大的區域,因為供給大於需求,價格不易快速上揚,自然對房價也會有抑制作用,反觀市中心土地供給有限,建商、投資客為了追逐有限標的,只好拚命抬高價格以求得標,反映成本後,推出的房價自然也不會低。

◎ 房價上漲的情況,如果是台商從自己口袋掏錢出來,那麼這個力量是「實」的。如果是因為低利率,從銀行搬錢出來買,那麼這個力量是「虛」的。買房地產的錢靠銀行供應,一旦利率上漲或銀行緊縮房貸,馬上會面臨價格下修的壓力。

◎ 當房地產景氣好時,市中心的房價總是率先一飛沖天,之後漲勢才會慢慢蔓延至效區,然後當市區漲到一屋難求,郊區也漲過市區中古價時,這就是房市過熱的訊號,此時,郊區建案會開始放大量,價格也頻創新高,房市熱潮已經在吹起尾波響鐘了。

◎ 當慶城街的「文花苑」以每建坪150萬元賣掉了,位在信義計畫區的豪宅,就應該趕快搶進。同樣是豪宅,路比街好,信義區比松山區佳。


◎ 上一波房地產大漲在民國1987-1989年,市區、郊區、高級住宅、一般住宅、小套房……都雞犬升天。但這波資金行情不同,台北市精華區土地,是由擅長精算獲利的建商在喊進,一棟棟蓋在價格愈墊愈高土地上的豪宅,則由資金雄厚的台商和陸客在支撐。

◎ 『價格』上去,『租金』也跟著上來,那這個價格就是有支撐的;若價格上去,租金卻沒有上來,此時你的「收益率(租金/價格)」甚至低於市場的「借款利率」時,就表示房價已經在高檔了。

◎ 台北市的豪宅,不但房價沒有向下的空間,將來還會愈來愈高,因為台北市中心已經沒有土地了。

◎ 都更會帶來什麼好處?除了老房子變新成屋後,房價立刻漲1倍,縣市政府還會提供都更獎勵,像是規劃設計獎勵、時程獎勵、停車獎勵、開放空間獎勵等,額外的bonus約有3成,最高到5成。也就是說,當土地的法定容積是225%,一般土地會再加上陽台、露台等公共空間計算係數約1.65,但有參與都更的獎勵容積,還可以再乘以1.3-1.5,利潤比一般土地更高。

◎ 土地量大的區域,都更機會不大,像淡水新市鎮、林口、三峽,要都市更新是不可能的,建商去買土地就有了,為何還要找老房子獲得土地呢?所以台中市、高雄市有都更機會嗎?沒有啦!等到鬍子都白了。除非那個地區變成高雄美術館周邊或是台中七期的房價水準,也就是每建坪房價要30萬元以上,才有都更價值與機會。

◎ 台灣房地產近幾年的狀況,可以用西元2000年做分界點。2000年因網路盛行帶動的商業活動,造成辦公室的強烈需求,房價也因租金上揚而拉高。但商用不動產在2006年後回升,並不意味會像住宅市場一樣漲個2、3倍,因為台灣的經濟沒有太大改善,價格上揚只是反映處於相對低檔的市況。

◎ 在商辦與住宅一來一往間,台北市內好地段的商辦產品甚至不到亳宅價的一半!加上商辦的收益率3.5%-4.5%,也高於住宅的2.5%-3%,這意味著商用不動產有向上走的趨勢。

◎ 豪宅的五個必要條件:地段要稀有、建地要大、景觀要好、產品工法要創新、知名的建築師。而豪宅價格的壓力帶,往往出現在『售價與巷內土地價格一樣』的時候。

◎ 交通便利性在不動產買賣中,占有決定性的影響,像是交流道、公車站、大馬路旁都有人買,尤其是可以省掉買車、車位的捷運宅,最受中產階級喜受。一般而言,距離捷運站1000公尺內的房子,包括住宅和店面,房價都不會寂寞(會坐捷運的都是沒有車位的,因此700-900萬的價格,沒有車位,是目前大部分中產階級可以接受的範圍)。但這種公共建設的利多,並不包括高鐵。

◎ 有能力買70-80坪的人,捷運就不是考量買屋的首要因素,這批客層,出入有車代步,對地段、環境、產品規畫的『整體要求』會大於交通條件。

◎ 小套房從預售到完工,能大幅漲價的機會並不高,常常是一交屋,價格就開始向下修正,它雖然有一定的市場基本盤,但需求性仍不如二房、三房產品,使得景氣低時,價格修正的力道會更強,大概與一般住宅有2-3成的落差時才會止住。也因此,小套房的投報率要有一般住宅的2倍,捷運宅附近約6%,郊區大學周邊最好更能到達8%。

◎ 學者總是用國民所得、租金水準、歷史資料來判斷未來的房價,完全無視市場的資金行情與台北市土地資源的稀少性,因此總是看錯市場。


◎ 考量未來的換手度,最好選擇二房以上產品,如果覺得第三框太遠,寧可找第二框的二房,也不要去買第一框的小套房,因為小套房不僅容易被替代,而且以低總價掩蓋高單價,會讓人忘記單價的不合理。

◎ 每個建案,除了要留意每建坪「單價」,也要注意「總價」是否合理,如果超過總價帶,產品就會面臨總價的修正或替代,總價才是最後決定付款能力、購買力的關鍵。假若建商在總價600-700萬的地方,推出900萬的產品,通常是沒人買,或是買完價格就修正了。

◎ 一個地區的居民素質也會影響總價帶,像是某一地區居民都是公務員或是中產階級,該地區的低總價商品就會比較少。

◎ 產品不對,價格就要修正。例如,百坪豪宅卻規劃成5房,但對有錢人來說,他要的是房子的氣勢、舒適的生活空間,10坪的廚房、20坪的客廳、30坪的房間才是他真正的需求,每間10坪的小房間,一點也不符合所需。又例如,住家環境竟然蓋商辦、需要三房住宅的地區竟然推出小套房產品,或是30坪產品明明是要做成三房,卻只隔出二房空間,如此的產品規劃錯誤,都會埋下價格下修的種子。

◎ 一個地區若有上千戶的案量在推,即使賣得再便宜,價格也不易上揚,所以一個產品要保值,最好量體不要過大,單層單戶或雙拚絕對比單層多戶在價格上來得有支撐,50戶的大樓也會比上百戶的大樓來得保值。記得合理房價有四把刀:單價、總價、產品、量體。

◎ 投資土地要注意時機。當某一地區的馬路開闊,公園、學校、市場也陸續設立,生活機能一好,房子就有需求。簡單地說,有人的地方,土地、房子就會有行情。

◎ 投資土地請優先選擇好地段的臨路邊土地,其次選擇巷內土地, 郊區則要選擇交通方便、生活機能齊備、環境好的土地,謹記不要投資『布袋型』的土地(出入該地區只有一條路,交通無法四通八達,發展性自然也不會太好)。

◎ 借用股市術語:「會買土地是徒地,會賣土地才是師傅。」投資更重要的是懂得獲利出場,而不是「天長地久」,轉換才是宇宙生生不息的定律。

◎ 小套房的收益率特別高,這是因為它的市場性不好,不易增值風險又高,要用高的收益率來彌補未來跌價的損失。

◎ 只要是地段、環境好的房子,在供給少、需求多的條件下,房價易漲難跌,即使是老舊的中古屋,也會是市場的搶手貨,若遇到房價回檔,千萬不要手軟。

◎ 只在少數個案的單點上判斷價格,是看不清全貌的,一定要有空間觀念,才能把高低、深淺看仔細。如何讓不動產價格空間化?就是由『面』看回『點』。

◎ 縣跟市的價格不可能一樣,這中間的價差就是距離的量化,住在台北縣比較偏遠的地區,早上起來天還沒亮就要去台北市上班,這中間就是距離的價格。也因此,消費者寧可優先選擇台北市好地段的中古屋,也不要選台北縣售價偏高的預售屋。

◎ 就算台北縣未來升格成為直轄市,但環境形塑價格的過程也不是一蹴可幾,台北市具備政經文化中心與上班工作地點便利的優勢,這在短期內都是無法改變的。在這樣的前提下,台北縣房價也不會有太大改變,有的只是對未來市場充滿期待的炒作題材與空間。

◎ 新板特區是一個水泥叢林,它的容積率很高,有的500%,甚至超過800%,所以你在那裡會看到很高、很高的大樓。但信義計畫區的容積率才200%,住商分離,環境單純,住起來的品質當然好很多。

◎ 郊區新成屋或預售屋價格,如果與市中心的中古屋價格相同時,這就代表郊區新成屋的房價不合理,完工交屋後價格必然下修。若以投資為目的,仍應以市區中古屋為優先考量。

◎ 不動產價格的高低是從 市→鎮→鄉→村,逐步遞減,這其間的差別就在於居住人口數不同,產生了效用的落差。鄉只有幾千至1-2萬人,所以地價再便宜,建商也不敢去。

◎ 房子的價值在於租金的效應,但是土地經過開發後,效用就轉變成建築物每層樓所有樓地板面積的總和,所以,每建坪房屋售價應小於每坪土地價格。

◎ 從資金效用來看,預售屋在完工交屋前,買者大概要投入約三成的資金,但買新成屋時,第一時間就要繳清三成自備款,接下來每個月都要付貸款利息,對於購屋者的負擔比較沉重。而二年後,當預售屋落成時,當年的新成屋已變中古屋,當初買預售屋的人,不僅先前投入的資金成本小,還能夠享有較新的成屋。因此,預售屋的價格應高於新成屋。

◎ 預售屋合理價 = 新成屋合理價 ×(1+i)n
i:不動產投資的機會成本 = 不動產的投資報酬率 + 風險係數
不動產的合理報酬率至少要4%,若再加上目前的合理的風險係數5%(依產品、地點、環境……),那i就等於9%

例如:大安區新成屋的合理成交價為80萬元,那該區二年後完工的預售屋合理價格為何?
80萬 × (1+9%)2 = 95 萬

◎ 過去因為土地昂貴,建商為了降低單位樓地板面積的造價,往往朝高處發展,造成都市產生空間壓迫感還有遮斷日照等問題。現在建築則以『容積率』搭配建蔽率來管制,透過這種方法,可以讓都市建築物設計活潑化,對於改善人口密度、通風、採光及空間環境品質,都有很大幫助。

◎ 對於已經沒有土地效用的不動產(如不能都市更新的建築物),土地持分不要求多,因為持分多,要繳的地價稅就多,買賣轉移時,要繳交的增值稅也會高,一不小心還可能發生增值稅高於房屋買賣的窘境。

◎ 公設包括了『大公』『小公』。『大公』指全社區共同持有的設施,包括門廳、地下室、機房、樓梯間等;『小公』則是由部分住戶持有,包括各樓層的走道、電梯間等。公設雖然花錢,但卻是必要的,因為它可以塑造較好的居住品質。

◎ 所得較高的購屋者,希望住得舒服,也願意為高公設比負擔更多金額。相反地,經濟能力較不充足的普通薪水族,則希望公共設施愈少愈好,能換成自家室內的坪數才實際。市場上,低公設的接受度還是大於高公設,大多數的人還是想買公設比較低的房子,就跟買肉一樣,肥肉有必要,但要愈少愈好。

◎ 公設要看是否符合需求,如果都是走道、梯間、機房、屋頂、地下室……平時很少用到,這種公設比若太高,房價就容易下修。但若高公設是在游泳池、健身房、俱樂部等休閒設施則會好些,但還是要考量到你個人需求,若是你幾乎用不到,就等於你在付錢,但建商賺錢,鄰居享受。

◎ 陽台面積以不超過權狀的10%較為合理。陽台如果外推納入室內空間,對購屋者來說還能增加使用效益。

◎ 露台因為僅有一面牆,無法遮風避雨,若要外推增建,花費不少,且還要注意結構與漏水問題,使用效益自然比陽台低,而且還會被視為違建,如此市場性就不好,價格當然也不會高。

◎ 停車場的條件要注意「停車場出入口動線應開闊」「雙向車道至少8米寬」。一般來說,停車位的投報率如果低於3%,就沒有投資價值了。此外,若機械式停車位的價位超過平面車位的一半,就可以算買貴了。

◎ 若夾層申請合法,則會計入容積率,如此則會使整棟建築的戶數變少且犧牲利潤,因此大多數建商為了銷售利益,往往不會合法申請。但夾層屋即使沒有登記,仍具備使用效益,若與套房價格相同,當然選有挑高的。

◎ 地下室往往採光不足、陰暗、易潮發霉、無通風,不適合做為客廳或臥房等重要空間。




買房子 顏炳立教你這樣算
作者:顏炳立
出版社:Smart智富
出版日期:2009年12月05日


【內容簡介】
◎大師教你看對趨勢:
現在的台灣房市是一個什麼樣的趨勢呢?就是一波資金潮重返台灣的趨勢,年紀大一點的人一定都知道,民國75年到79年是台灣錢淹腳目的時代,現在,又開始有這種味道。


◎大師教你搞懂ECFA:
ECFA(Economic Cooperation Framework Agreement,兩岸經濟合作架構協議)有什麼作用呢?光看名字就知道:「ㄟ擱發」(台語,再發一次財的意思),簽訂後可能開放陸資來台投資,經濟的雙邊交流也會大幅提高,吸引海外資金往台灣市場流動,原本淺碟型、內需型的台灣不動產市場,因為稀有,馬上躍升為全亞洲最具吸引力的投資標的之一。


◎大師教你看準房價:
資金行情氣勢高昂,不代表台灣整體經濟力道就此轉強,所以當外來資金競逐市中心的有限籌碼時,本土資金與一般民眾的購買範圍就會被往外推,只是,疲軟的購買力無法支撐與市中心房價一樣的漲幅,使得未來市中心與郊區價差會逐步拉大。


◎大師絕學「房價框框論」:
房地產結構的轉變是不可避免,面對這個趨勢,民眾應該對台灣房市有新的認識,要懂得買對房子,更要懂得買對價格,不論自住或投資,合理的入手價相當重要。你想知道合理價格該怎麼算?要怎麼買,才不會吃虧?很簡單,我有一個框框理論要送給你。以大台北地區來說,可分為四個框,不管時機好或壞,你都可以拿框框理論當做房地產價格評估的基本工具。


◎大師幫你舊屋挖寶:
台北市「商二」、「商三」土地的法定容積分別為630%、560%,遠高於一般「住三」土地的225% ~ 400%,其中「商四」土地容積更高達800%,最能將土地效用極大化。以7層大廈為例,過去的5層樓標準建蔽率為60%,每多一層樓建蔽率須遞減2%,所以7層樓大廈為56%,現況容積率為56%×7=392%,也就是1坪土地可換3.92建坪。




【作者簡介】顏炳立

◎現職:
香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司 董事總經理
高雄市都市更新及爭議處理審議委員會 委員
台北市政府 市政顧問


◎學歷:
文化大學土地資源系
國立新加坡大學土地估價技術班進修結業
美國加州佛爾頓大學土地估價班進修結業


◎經歷:
香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司 董事總經理
台北縣地價及標準地價評議委員會 委員
台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會 委員
台南市政府都市發展局 委員
新竹市都市更新審議委員會 委員
台北市都市更新審議委員會 委員

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