2001年6月硕士研究生毕业后,我拿到美国德克萨斯A&M大学的全额奖学金,准备去攻读景观建筑与城市规划博士学位。但由于签证问题,加上“9·11”事件,我打消了赴美留学念头。

全球最大的建设市场在中国,我学的是城市规划专业,本科毕业后在一家国资背景的房产公司工作两年,所学专业与国家的建设热潮高度吻合,在国内还是很有发展前景的。我也因此见证了十年来中国经济腾飞、城市化与房产市场发展的历史进程。


第一波房产热潮
2002年,全国很多城市都出台了刺激政策,掀起了住房制度改革以来第一波房产热潮。

2002年春节过后第一天上班,我正式到南京万科报到。

进入万科后,我在项目发展部工作,主要负责新项目的拓展和相关的市场研究、可行性研究等工作,说白了,就是负责买地,做好与之相关的可行性研究、谈判、签约、办理土地手续等事务。

金色家园是万科进入南京的第一个项目,位于莫愁湖畔的二道埂子,是2001通过投标方式以最高价拿下的,当时的地价超出了本地所有开发商的预期,也击败了当时南京地产的龙头老大——栖霞建设,引起了非常大的轰动。

二道埂子原本只是一条狭窄破落的小路,两边都是棚户区,治安、环境都很差,是南京人最不愿意提及、最不愿意去的地区之一。正因为条件恶劣,很多人才对万科高价拿地感到惊异。万科看中,一是该地块紧邻莫愁湖,而且地块狭长,沿莫愁湖延伸长达1.8公里,属于难得的全湖景地块;二是,该地块距离新街口市中心不到3公里,属于典型的优质地段;三是,建邺区计划对二道埂子进行全面拆迁改造,地区风貌和地段价值未来将发生翻天覆地的变化。后来市场的发展验证了万科的判断。

2002年5月1日,万科金色家园的样板房开放,5月4日开盘,均价定在5200元/平方米,而当时周边房价只有3000多元/平方米。要知道,当时位于新街口市中心的金鹰国际花园的房价也只有5000元/平方米出头,位于湖南路的天福园的房价也就在5000元/平方米上下,金色家园开出了市中心的房价。虽然当时内部员工和关系户认购了一批,但是由于一期总量较大,能否获得市场认同,公司没有底。

但就在开盘前几天,南京市政府出台减免契税、个人所得税等多项优惠政策,把整个楼市带动起来。当时,包括上海、北京在内的全国不少城市都出台了类似刺激政策,掀起了住房制度改革以来第一波房产热潮。

就在金色家园开盘前3天的一个中午,近百名客户在售楼处排起了队,整整3天3夜,中间还有1天下起了小雨,万科的工作人员帮忙搭起了帐篷,还发放了食品和饮用水,并帮助维持秩序。这是南京住房制度改革以来出现的第一次排队买房。万科开盘当天,一共卖掉了八成左右。凭借金色家园的热销,万科在南京市场站稳了脚跟。这时,加快拿地、拓展新项目的步伐也同时加快。


第一次迎来“困难”
2002年
3月份,南京市出台《南京市国有土地使用权挂牌交易实施办法》,商品房开发用地全部实行招拍挂出让,走在了全国前列。此时,随着房价快速上涨,土地市场火热,多轮竞拍、高价拿地的案例层出不穷,地价频创新高。万科由于过于注重对市场风险的把控,始终拿不到合适的地块,即使在二级市场也难有斩获。

2003年的房价和地价延续了2002年的升势,并且上涨的势头更为迅猛,略显保守的万科虽然一步步放大自己对后市预测的胆量,但依然跑不过不断攀升的地价。到同年6月,因房产市场的过热,央行对房产市场进行调控,但房价和地价并未得到有效控制。当年7月,万科在新兴板块——奥体高价抢下一块200亩的地块。

2004年,为了抑制房价上涨,国家暂停农用地转性审批半年。年底冻结期结束,国家出台土地供应计划管理制度,重点控制每年新增建设用地指标和新增建设用地占用耕地指标。但这次调控主要是抑制供给,对需求尤其是非合理需求缺乏有效控制,前些年扩大内需、刺激住房消费的政策仍在发挥作用,导致供求关系失衡,出现投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长,商品房价格大幅上涨。

这一年,我从项目发展部调到了营销部,全程参与了万科在奥体项目光明城市的前期定位、策划推广和后期的销售等工作。当年9月,光明城市正式推向市场。因定价偏高、区域不成熟、宏观调控等多种因素的影响,销售情况不理想。就在开盘几个月之后,为了扭转销售形势,公司在销售上进行了大刀阔斧的改革,由之前的自行销售改为引进代理公司销售,而公司原先的营销员大部分被辞退,市场的残酷性终于体现出来。而我也在这段时间应邀去万科集团总部企划部交流学习近3个月。

当年,光明城市为扭转销售颓势,推出精装修方案,所有房源全部改做精装修交付,前期卖出的几十套毛坯房源,业主只要补交298元/平方米的房款,就可改精装修,而当时精装修的标准在1500-2000元/平方米之间。

2005年春节之后,我从总部回到了南京,并在当年年中,离开了工作3年多之久的万科,通过社会公开应聘到了南京房地产开发建设促进会工作,任职为秘书长,负责会里的日常工作。促进会属于行业协会,作为政府和企业之间的桥梁纽带,开展行业指导、行业自律、行业服务等事项,促进南京房产业健康发展。


“脱了缰”似的反弹
2005年
5月,国务院转发《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,标志着新一轮调控开始。

政策出台之后,成交量急剧下滑,有些楼盘1个月也卖不出1套房子,房价也出现了应声下跌,奥体等区域都跌到了成本价附近。直到下半年后,市场开始好转。

2006年初,房价再次上涨。同时,供给结构不合理依然存在,部分大城市中低收入家庭急需的中低价住房和经济适用房的比例偏低。同年5月,国务院推出“90/70”政策,自2006年6月1日起,90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70%,同时,提出了限价房政策,通过限套型、限房价,竞地价、竞房价的办法,保证中低价位、普通住房供给。

遗憾的是,从2006年开始,一直到2007年,我国整体经济再次进入了过热期,经济的快速增长和信贷的扩张,再次造成房产市场新一轮的涨升期。“90/70”等调控政策未达到预期的调控效果。

在这一年多的时间里,全国的房价上涨了70%~80%。
为控制房价,南京推出“一房一价”,每一套的价格都必须物价申报备案,且后续房源的售价不能高于小区已售房最高价,在全国引起极大反响。

2007年9月,为了遏制房价上涨,银行将二套房房贷首付提高到40%以上,贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍。再加上当年连续加息4次,年底,房价上涨势头基本被遏制住。



“猪坚强”苦等政策春天
2008年底和2009年初,中央采取了一系列刺激政策,通过发挥房产对相关行业的带动作用拉动经济增长。

2008年,美国次贷危机,席卷全球,全球经济形势的恶化,加上国内宏观调控的实施,对楼市造成极大影响。楼市成交量大幅下滑,房价不断走低,开发商大规模降价促销。年底,开发商资金链十分紧张,伴随经济形势的恶化,楼盘不断加大降价促销力度。地产界掀起向“猪坚强”学习热潮,苦等政策春天。

为遏制宏观经济和楼市下滑,维护社会稳定,2008年底和2009年初,中央采取了一系列刺激政策,通过发挥房产对相关行业的带动作用拉动经济增长。因此,近几年最低的20%首付、最低的7折利率等都是这个时候出现的,包括营业税、契税、个人所得税等也被大规模减免,另外还有大量的财政补贴,目的就是要尽快推动楼市的复苏。

2009年初,南京楼市成交量大幅增长,在3月还有不少楼盘大幅度降价促销,转眼到了5月,一些楼盘就开始提价,到了7、8月,整体房价已快速上涨,供不应求的抢房现象再度出现,房价一直在涨,前面卖掉的楼盘、早卖的楼盘后悔不已。位于南京市中心附近长江路的凯润金城3月把房价降到14000元/平方米进行促销,4月转眼就提到接近30000元/平方米。这一年,奥体的楼盘普遍从2008年的8000多元/平方米涨到了接近2万元/平方米,有些楼盘甚至放风后期房源要卖到25000元/平方米以上。


“疯狂”之后再戴“镣铐”
2009年底,虽然部分刺激政策退出,但到2010年初,成交量和房价再次飞涨,江宁区的万科金域蓝湾精装修房价达15000元/平方米,却依然遭到疯抢。到4月17日,中央提高二套房的首付和利率,楼市再次遭打击,成交量和房价明显下滑。即使如此,9月,市场反弹。9月底停贷政策出台。

2011年
初中央又出台限购政策,全国近50个城市推出限
购令。至此,在史上最严厉的政策出台后,房价得到有效控制。从2011年底开始,随着调控持续,降价的范围和力度不断加大。

另一个重要现象是,自2010年开始,在这一轮的调控政策中,中央把保障房建设放在一个极高位置,给予前所未有的重视,并提出2011年开工建设1000万套保障房,“十二五”期间再增加3600万套的任务,并与各省签了责任状,确保保障房建设的顺利
推进。

从之前公布的数据等情况来看,保障房建设的各项工作进展顺利,各项目标顺利完成,预计今年将大批量投放市场,对解决中等偏下收入、低收入家庭、住房困难家庭以及新就业人员、外来务工人员的住房问题,将起到积极的促进作用。


2012-03-14  张辉(张辉,男,现年39岁,江苏徐州人。南京房地产开发建设促进会秘书长,多家房地产媒体栏目资深评论员。毕业于南京大学城市与资源学系,有着7年的城市规划专业背景,6年的房地产企业实践经验和7年的行业领导历练。)

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