屋齡近40年的老公寓,一樓大門不但生鏽、連門鎖都斷了,樓梯牆壁整片發霉、電線插座還鬆脫掉落,這樣的破房子你敢不敢買?

一般人可能想都不想就說:「不!」但是37歲的蔡璟柏,卻把這樣的老房子當寶。今年農曆年前,他剛在台北市迪化街以720萬元買下一間屋齡超過35年、面積30坪、屋主因欠錢遭法拍的老公寓,屋況就如前述。

不過,短短3個月,只花50萬元整修,現在已有房仲開價900萬元希望接手,總價漲25%,如果以自備款僅3成估,扣除成本,淨獲利高達48%。難怪他告訴記者:「公寓愈舊,我愈喜歡!」

在台北房地產市場裡,與被國稅局盯上的投資客「三黃一劉」相比,政治大學財稅系(現已改為財政系)畢業的蔡璟柏,不論資歷或實力,都只能算是投資客中的「小咖」。但是,過去10年,他經手超過1,000間法拍屋交易,自己參與投資買賣的房子超過100間,平均一個月買賣超過10間房;而且因為擅長投資低於市價的老公寓,不但讓他賺進上億元獲利,包括台灣手機股王宏達電董事長王雪紅、歌手王力宏,都曾經成為他的客戶。

 

與名流合照展現人脈
風光背後,藏破產心酸史

走進蔡璟柏位於台北市松江路的辦公室,十多坪大空間裡,掛了近20張他和眾多名流的合照,包括近20年前後3任總統、最近2任副總統、台北市長的照片全都有。不僅如此,香港導演許鞍華、金融娛樂大亨英皇集團總裁楊受成、中國作家郭敬明,也都是他蒐集合照的對象。問他和名流拍照有什麼功用?他回答說:「這些人,未來都有機會合作!」

為了拓展人脈,蔡璟柏開著賓士休旅車積極參與獅子會活動,甚至到北京大學念EMBA(高階管理碩士在職專班)。不過,你很難想像,眼前這位風光體面的地產投資客,竟然曾經信用破產、被黑道逼債,
連父母住的房子都因為他而被法院查封。

1999年,年僅25歲的蔡璟柏已經存了300萬元,他看好開網路咖啡店可以賺大錢,於是把存款全部投入,短期內展店至4家。但賺錢的日子只持續一年,獲利就快速下滑;開第2家店已經向股東和銀行舉債,到第3家店,料想原股東絕對不肯再拿錢,他鋌而走險向地下錢莊借錢。錢莊的高利貸成為壓垮蔡璟柏的最後一根稻草,不到一年,一個擁有4家網咖店面、甚至想前進中國大展鴻圖的28歲年輕老闆,被每月高達100萬元的利息壓垮了!

28歲就背負2,500萬元債務,還瞞著父母把家裡2間房子拿去抵押借錢,最後投資網咖生意失敗生意破產,房子被銀行查封、被地下錢莊上門討債、車子被押走、信用卡被停止,全身家當只剩幾千元,一夕成了親友眼中的「敗家子」。


窩在三溫暖裡想了18天,他,選擇面對問題。

決定面對債務後,蔡璟柏進入台灣大哥大擔任電話專員,原本是想靠兼差存薪水,慢慢還債,為了搶救爸媽遭法院查封的房子,他到法拍屋業者應徵兼職工作,當時的董事長直接告訴他:「你一輩子都還不起」,他才決定轉行。因為做電話專員一個月薪水僅35000元,就算不吃不喝,也要42年才能還清債務;相反的,法拍業的高額利潤則可以快速還債,因此勸蔡璟柏轉行。

2003年的蔡璟柏,沒有存款,根本無法自己投資賺錢,只能透過幫客戶操作法拍屋,賺取房屋總價3-5%的佣金;結果,只做6個月,操作10間法拍屋,就讓他累積300萬元的本錢,開始自己投資買賣。完全是短進短出,而且產品不限,從小套房到老公寓,只要利潤有三成,他就進場操作。就這樣,一邊幫客戶代操、一邊自己投資,一年操作100~130間,4年後,他靠著操作法拍屋賺到的獲利,竟清償掉所有負債。

靠著保本做法,買進便宜房產,他花4年還清債務,贖回爸媽房子;接著再花5年累積資產,1973年生的他,如今37歲,已經擁有逾1億元身價。

回首創業失敗的原因,蔡璟柏認為主要有兩個:一,「加法」投資的心態:只看到機會,根本沒有考慮風險。二,資金調度不當:為了展店甘冒風險大量舉債。現在,蔡璟柏扭轉投資想法,提出先看風險再追求利潤的「減法投資」公式:

6%年現金流 + 3年保本 = 0風險

操作三原則:
一、第1年就要帶進來6%現金流。
任何投資案,不論是房地產或股票,先看第1年能否帶進6%的現金流。

二、3年內確定保本不賠錢。
任何一筆投資,在本金投入後,3年內要確定保本不賠。

三、拉高自有資金比重,至少三成。
自從有了信用破產的慘痛經驗,對投資絕對保守,自有資金比重一定維持在3成以上,有些資產甚至高達5-7成的自備款。

靠著一個公式、三條原則的投資心法,過去四年雖然經歷金融海嘯以及奢侈稅利空,這個只買低價屋的投資客卻是年年賺錢,淨資產已經累積到億元以上。問蔡璟柏台北市房價已漲到這麼高,一般人還可以複製他的方法投資房產致富嗎?他肯定的說:「絕對可以!我很慶幸當初投入房地產市場,讓我可翻身致富,因為房子只要沒有買貴,就不會讓你賠到錢!」

Smart智富月刊 2012-04-28 

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