【地產專欄】Sway:高雄地產真的很熱?數字並不會說實話
連續數個月,媒體不斷報導高雄房市有多熱,但,高雄真的熱嘛?有時,數字並不會說實話,數字是拿來運用的,真正的內幕,業界多有揣測。

地產商的技巧,有的是利用高買私回的方式,有的是表面看起來高價買,實際上因為容積移入而有辦法直接降低成本,更有利用不同產品的賣法,比如旅館,比如套房,比如雨遮與公設比,獲利就出現了。

現在高雄正在拋售珍貴稀有的美術館第一排豪宅,看看銷售狀況不怎樣,我可以斷定,高雄的房地產並沒有多熱。


都說高雄地產熱 其實內幕重重
事件:八月底,興富發建設用《齊裕營造》為名,跟高雄地王京城建設《蔡天贊個人》買了塊天價土地。

解析:首先,因為屬於非上市公司與個人賣地,所以他們說多少錢成交,無從查證,也死無對證,要是我是建商老闆,不管多少錢買,一定是報高價,畢竟我可能還有餘屋要出售,有後續個案要推要賣,價格先講先炒。

過去業界曾有的秘密是,表面上我高價賣一塊地給你,私底下你再還我裸鑽跟黃金條,要不就是有價字畫骨董,至於土地增值稅反
正都算過了,公告地價根本就差不了太多。

還有一種賣法是,雖明著我花天價買了這塊地,但如果這塊地有帶建照賣,也就是容積已經移入這塊地,雖看起來土地天價,但想當然爾蔡天贊一定有不少容積的存貨,假設移入容積15%,那麼,土地的單價就可以降低15%,再加計免計入容積的部分,比如雨遮一大圈、陽台機房佔滿滿,接著拉高公設比從29%變成35%,每坪最低賣價根本就可以壓低很多。
 


媒體樂看數字 小心陷阱在其中
以上,新聞都不會寫,畢竟兩家建商素來與媒體挺和樂的,廣告也都是大戶,趁機寫寫天價也算回饋一次。要不然,不過只是一個賣地案件,居然可以有如此大的報導篇幅,都快贏過iPhone5 的報導量了

看過地的人都知道,那塊角地一點也不好開發,京城也知道所以就壓著不蓋,重點是,依我看稍有路沖的問題,而富豪一點也不愛這樣的瑕疵。

興富發是何許公司啊!這樣的小問題怎難得倒他呢?在台北,只能登記一般事務所的商業用地,都可以利用技巧讓買家可以當住宅來用,誰說美術館第一排只能當豪宅?他根本就可以蓋旅館,然後衝高住房量後再賣給壽險公司;搞高級套房、找幾個外商出租、再帶短租約賣給投資客,低總價高單價的玩法也可以製造出獲利;再不然過個兩年就找估價師重新估價後,高價賣回母公司,反正估價師大家都認識不少,縱使不加價格,用當年價格賣,對老闆鄭欽天來說根本就沒差,別忘了,母公司是上市建商,當年新聞都有寫:「借殼上市」,股東很多嘛。


至於後來京城也買了塊沒有臨美術館的土地,也算高價,不過有容積在手,隨時移入就可以降低成本,沒有損失,有的是新聞的熱度。

更早之前,我揭露了高雄豪宅的拋售潮,你知道,春江水暖鴨先知,如果真的那麼熱,這些人幹嘛急著賣大家聲稱的「美術館第一排豪宅、賣完就沒有」?想吸引北部的投資客南下投資?

高雄是熱還是冷,高雄人都知道,其實一點也沒熱,那只是房地產的技巧而已。


Yahoo!奇摩房地產編輯部 2012-9-25

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