帝寶一年繳的房地產稅比不上他們一年的管理費,台灣偏低的房地產稅是房市炒作溫床。事實上,從買進房地產到賣出,台灣的稅樣樣都低,鄰近的韓國是我們的8倍、香港更是我們的14倍⋯⋯

搶救年輕人的購屋夢
獨家調查:大台北65%青年因買房壓力不想生小孩

超過九成台灣人認為,擁有一戶房子是人生中很重要的事;然而,越來越多台灣的年輕人不得不捨棄這個夢想。

「我打算一輩子當租屋族。」台大經濟系畢業,工作十三年的張小姐斬釘截鐵地說。2008年,金融風暴後,她曾燃起一絲買屋希望,「有一戶房子,按照自己意思布置,這不只是我,我想是很多人心中最起碼的居住需求;但是,我只花一個月,夢就醒了。」

原來,張小姐想在自己租屋地段找房子,精打細算後發現,即使房貸期拉長到三十年,每月房貸支出仍要占月收入五成,「這表示,我未來賺的錢都要還房貸,而且是三十年屋奴,怎麼想都不划算。」她說。

後來,張小姐拿頭期款與朋友一起創業。她周遭的創業夥伴多數與她一樣是租屋族。「我們圈子裡流行一種觀念,就是不能讓房貸扼殺未來的創業路。」他們彼此互相砥礪,以免有人一時心動「誤入歧途」。

買屋貸款負擔率全球第四
台北市年輕人苦不堪言

但多數人都陷在想買又買不起的掙扎中,覺得未來沒有希望。「我們雖已跳出買房子陷阱,但我朋友對建商、仲介、政府都很有敵意。我們創業的人都要找事業的意義,想不通這些人把房價炒這麼高,意義在哪?」言談之中,這群年輕人在失望之餘還有憤怒。

過去十多年薪資不漲的台灣,房價倒是一飛沖天地往上沖。從信義房價指數歷來走勢圖來看,現在台北的房價幾乎是十年前的三倍;過去一坪三十萬元的房子,現在要接近九十萬元。薪資與房價的落差讓台北年輕人苦不堪言。放眼全世界,到底還有哪個城市的年輕人會比台北更難買房子?

據全球房地產指南的調查報告,2012年底,台北市房價以每坪約68萬元排名全球第十八,名次落在亞洲的香港、新加坡與東京之後。

乍看之下,台北房價好像不算貴;不過,德明財經科技大學副教授花敬群指出,香港、新加坡與東京的國民所得都比台北市高很多,若要精確地衡量年輕人購屋壓力,就必須把所得與房價放在一起衡量。

過去五年,花敬群持續追蹤各城市房價變化,「購屋支出貸款受各國利率高低影響,用房貸負擔比衡量,會比房價所得比更精準;如果以房貸負擔比來看,台北市購屋壓力一躍成為全球第四名,僅次於北京、上海與深圳,而高於香港、東京。」花敬群說。

他分析,台北市貸款負擔率是64%,表示以所得位在台北中位數的人,買台北中位數房價房子,每月貸款占月收入的64%。很多理財專家都建議,房貸支出不得超過月收入三成。「台北居然還要高一倍,買房子的壓力當然很高!」花敬群說。而中國的房子都是以實際坪數計算,但台灣還包括三成公設比,所以若以實坪計算,台北的購屋壓力恐怕是全球第一。

一位台塑前主管說,三十年前進台塑起薪兩萬元,當時台北木柵地區新成屋房價一坪四萬元,只要工作兩個月就能買到一坪。現在,台塑新鮮人起薪雖然漲到四萬元,但木柵房價已經高到一坪五十萬元,現在要工作超過十二個月才買得起一坪。

這是年輕人面臨的困境,但很多人會用台灣有近八成自有住宅率來反駁,認為買不起房子只是一小群人的問題。然而,台灣自有住宅率以「每戶」為單位,並非以「人」為單位;換言之,若年輕人與父母同住,這個年輕人就不會被納入「無殼蝸牛族」行列。

根據《今周刊》調查,目前全台灣二十歲至三十九歲族群,有高達52%的人與父母同住。

其中,房價最高的台北市,則有49%與父母同住,另有23%為租屋族;換言之,潛在有購屋需求者高達72%,目前只有6.4%的台北年輕人靠自己買房。

高房價的經濟壓力,更影響到這群人結婚、生子抉擇;調查顯示,台北市有65.8%的年輕族群,會因買房壓力而考慮不生或少生小孩。看來,「高房價」不僅僅是年輕人買不起房的社會問題,更是影響國家長期發展的重大問題。

一戶帝寶年繳稅十六萬
比管理費還便宜

今年三十二歲的中鼎工程工程師陳威年,就選擇購屋而暫時不生小孩。今年剛結婚的他,兩年前在桃園買了一戶總價五百萬元的房子。他說,先前也曾想在台北買房子,但高房價讓他打退堂鼓。「我與太太不想犧牲每年出國玩的生活品質,所以才跑到桃園買。」而目前,他已與太太商量好,暫時不生小孩。因為他們希望孩子可以住在資源豐富的台北市,按此規畫,除非未來五年他們兩人的收入有明顯增加,才會考慮生小孩。

北京、上海的高房價也許漲得有道理,畢竟中國每年還有7.5%以上經濟成長,但卡在經濟轉型困局裡的台灣,房價顯然不合理。按理說,台灣經濟應該支撐不了高房價,但為什麼迄今依然居高不下?

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析,2008年金融風暴後,美國QE1(第一輪量化寬鬆貨幣政策)、QE2的熱錢湧入新興市場,加上2010年台灣調降遺贈稅,還有《兩岸經濟協議》(ECFA)效應,「熱錢效應,台灣房價可說是非理性繁榮。」

進一步分析,當熱錢進入台灣,股票市場投報率吸引不了人,要找出路,相形之下,低利率與低稅率房地產成為投資新寵,「因為房地產的持有成本相當低。」莊孟翰指出關鍵癥結。

永慶房屋代銷部前副總經理吳發義長期在房地產界,但從來不知道台灣房地產稅有多便宜。直到2009年女兒到美國聖地牙哥念書,他要買一戶房子給她住時才發現,「美國的稅比我們多十倍以上。」吳發義說。其實不只美國,台灣鄰近國家,日本、韓國、香港的不動產相關稅負都是我們數倍以上。

兩年前,媒體曾報導,一戶上百坪的帝寶豪宅,每年房屋稅與地價稅合計只要繳十六萬元,比它本身的管理費還便宜。若我們也以帝寶例子計算,將同樣價格的房子放到其他國家比較,就可清楚看到,台灣不動產相關稅負真的太低了。

儘管每個國家稅目不太相同,但不動產相關稅負大致可依交易時間分成三類:取得房屋、持有房屋,及賣屋時該要繳的稅。以台灣來說,取得房子時有契稅、印花稅;持有房子,每年要繳地價稅、房屋稅;賣掉房子時,則有土地增值稅與房地產交易所得稅。

有的國家沒有房子取得稅,有的國家沒有課徵賣房子的稅,顯示各國管控重點不同;但若以一戶房子從取得到賣掉房子整個過程來看,韓國繳的稅至少是我們的八倍,香港則是台灣的十四倍。

單單以持有稅比較,一戶一六四坪的帝寶豪宅,還未開徵豪宅稅前,每年房屋稅與地價稅大概只有十六萬元。即使這兩年調高,帝寶戶每年要繳出三十多萬元的房屋稅與地價稅;但比起韓國要繳五百多萬元、日本與美國約四百多萬元,仍是小巫見大巫。

國票金控總經理丁予嘉說,以台灣一百兆元的房地產市值,目前我們從房地產課徵的相關稅收約1600億元,換算下來,實質稅率只有千分之一.六。

但先進國家的稅率都從1%起跳,台灣稅率真的太低。

稅制改革一:
改稅基比改稅率重要

韓國、香港與新加坡在這幾年也與台灣一樣,飽受房價飆漲之苦,使得他們在這三年內各自祭出一連串的稅制改革動作,目的就是要達到房市降溫。「我們的購屋壓力這麼高,但我們不動產稅這麼低,這兩年也只有奢侈稅與豪宅稅(立委提案),我們應更全面檢討目前不動產稅制問題。」花敬群認為,無論奢侈稅、豪宅稅均非長久之計,「應從長期眼光,去調整制度。」

一提到稅制調整,多數人會立刻想到要調整稅率。「其實,台灣的稅率並不低,而是我們稅基出問題。」花敬群說,台灣課稅基礎與市價距離太遠,以至於我們實質課徵到的稅才偏低。

以房屋稅來說,台灣房屋稅稅率為1.2%,韓國約1%,美國為1.25%,日本為1.4%,台灣不能說低;問題癥結在於,我們課徵房屋稅的稅基是「房屋評定現值」而非「市價」,其他國家則以市價為主,或頂多是市價的六到七折左右。房屋評定現值以「房屋構造單價標準」為基礎,換言之,是以房屋建造成本課徵房屋稅;而且,目前多數地方政府所依據的房屋標準單價,多是三十年前設定的基準,雖然部分縣市近年有所調整,但估價仍明顯低於實際情況。

花敬群拿估價師公會發布的建築成本數值來計算,台北市目前課徵基礎,僅為估價師公會公布數值的20%左右,「這還是不脫建築成本觀點,若是以市價來看,兩者差距更大。」花敬群說。

如果調整稅率從1.2%調到1.4%,房屋稅每年只增加16%;但若是調整稅基,把課徵基礎調整到估價師公會的數值,則每年房屋稅立刻增加四倍至五倍。

除此之外,課徵土地稅的公告地價也有相同問題,以台北市來說,大約也只有市價的30%。

「當然,一下子調整加稅,對房地產市場的衝擊很大,所以需要配套措施。」花敬群主張,也許不需要增加五倍,增加三倍也行,再針對自用住宅部分降低稅率,用五年時間慢慢調整。

今年六月,當《兩岸服貿協議》簽訂之後,國內房地產界就出現一股漲價的聲浪。事實上, 這五年來,外資進來購買台灣房地產的數量就開始增多。

「從官方統計資料看,外資購買房地產有增加,但總量還是不多;但若加上枱面下、人頭的,外來資金對台灣房地產的影響力不容忽視。」莊孟翰說。尤其看到鄰近香港的例子,台灣更要引以為鑑。

稅制改革二:
防熱錢 外資應加重課稅

從2009年至今,香港房價已飆升一倍,其中主要因素,就是來自中國富豪的「貢獻」。為了抑制房價,香港政府針對非香港永久居民購買房地產,課徵以市價為基礎的15%印花稅(香港居民為8.5%)。同樣針對外國人祭出比本國人更重稅率的還有新加坡。

對此,花敬群認為:「香港是一下子把口開太大了,最後才用重稅降溫,其實已經來不及;台灣一開始就不能把口開太大,尤其在我們稅制普遍低於鄰近國家這麼多時,更要在一開始就設下閘門。」

內政部甫於十一月二十二日宣布,從明年開始,要針對大陸人士購買台灣不動產設定總量管制,每年數額上限為土地十三公頃(約半個台北市大安森林公園)、建物四百戶;但是大陸企業因為業務需要而設置的辦公室、廠房與宿舍,則不在此限。


稅制改革三:
提高非自用住宅交易所得稅

莊孟翰認為,在實價登錄上路後,台灣未來要走上實價課稅道路。「實價課稅是全球趨勢,台灣實價課稅資料庫可花五到十年建構,屆時台灣的房產稅就不會與國外差這麼多。」

不過,莊孟翰、花敬群都一致強調,台灣稅制一定要採「雙軌制」,把自用住宅與非自用住宅分開,讓非自用住宅的部分負擔較高的稅。以韓國來說,一戶一屋,而且持有超過十五年以上者,房產交易所得稅率只有5%,除此之外,稅率就拉高到50%;而一戶三屋,且持有未滿兩年者更加重課稅到60%。

財政部前部長林全認為,現在因應高房價而推出的奢侈稅與豪宅稅,其實都只是權宜之計。「等到房價稍微下來,就會有人開始說,『房市都要垮了,你還課徵奢侈稅』,這個措施就會停了。」他說。

國外利用調高稅制來「打房」,但林全提醒,若只著眼「打房」,在台灣政治環境下,無法成功推展。像現在就有人說,奢侈稅又沒讓房價下來,所以應該取消奢侈稅;若只看到短期打房,或者增加稅收,就容易因為房價下跌或稅收效果不彰而有反對聲浪。

無論是稅基調整、自用住宅與非自用住宅雙軌制,林全認為,再好的改革如果時機掌握不對,「出師」的理由不對,就很容易功敗垂成,「所以談稅制改革,我都希望是從長期的稅制合理化來看。」

林全贊成,要改的話,最基本的就是稅基調整。「一旦稅基調到與市價接近,房價漲跌,民眾繳的稅就隨著漲跌,合理反映市場;而長期來看,政府稅收會持續性穩定增加,這就是很好的稅改。

別炒短線
政策應著眼長期稅制合理化

相較於鄰近的韓國,韓國首爾的房價所得比約為七至八倍,而台灣則高達12.4倍;也就是若首爾的年輕人要不吃不喝約八年才買得起房子,在台灣則要十二年。然而,韓國早就把「年輕人住屋」視為重要的施政,不僅利用稅制改革來抑制房價,同時還推出社會出租住宅,雙管齊下。反觀台灣政府,迄今看不到整體的規畫與積極作為。

長期以來,台灣主政者缺乏擔當,施政方向往往隨輿論搖擺,當房價稍有跌勢,房改政策就鬆懈下來;等房價又漲上去,大家才又開始討論,這樣永遠也不可能有效推動改革。要知道,現在不改革等於醞釀下一波房產炒作溫床,主政者應該從長期稅制的合理化著眼,這時候痛下決心推動改革,也許現在三十五歲人享受不到,但台灣未來的年輕人才有希望!

今周刊  2013-11-28

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