我1999年大學畢業就幹了房地產,在一家業內TOP10的公司,一步步從售樓先生幹到今天的地區老總,十年後,終於感覺到累了,也看透了,現在要移民,終於可以說了。

你們以為一定要財大氣粗才能做開發商?你們錯了,開發商大部分一開始都是空手套白狼,關係比資金重要的多,只要跟政府關係夠硬,拿到了地,那銀行都巴巴的跑來,乖乖的給你貸款。

你以為開發商都是自掏腰包?你們又錯了,土地轉讓金都是貸款的,修樓蓋房都是承建商墊資的,開發商沒掏幾個錢!

你覺得蓋好房子,開發商該賣房了吧,這次還是錯了,開發商在開盤之前,會搞個內部認購,至少一半以上的房子都給內部認購掉,這個很多人知道了,其實就是找人向銀行貸款買房,其實就是自己賣給自己。但也是變相把樓盤以市價賣給銀行,說白了就是產權變換一下,這銀行的錢就全進到開發商的腰包了,真正想買房的老百姓,第一次幾乎沒有能買到心儀的房子,基本都是“賣掉了”,然後過兩天告訴你說有人退房,其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手裏,鈔票再一次進入開發商的腰包。

你覺得開發商拿到錢了,就該去還銀行貸款了吧,這次還是錯了,開發商怎麼會那麼傻,進了口袋的錢還掏出來?開發商會用這些款子再去拿地,只要拿到土地,隨便哪個銀行都乖乖的撅著屁股上門來。

如果你們問銀行就這麼傻?我要告訴你,銀行就是這麼傻,開發商向銀行貸款拿地,是用土地做抵押的,現在房子都蓋好賣掉了,開發商就算還不了拿地的貸款,銀行對這筆爛帳也沒辦法,只能去找政府,政府就把這塊地再次出讓,拆遷,補銀行爛帳。所以你們沒見嗎,但凡成熟的開發商,都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體,錢就這麼轉來轉去。心情好就還貸款給銀行,心情不好就再說了。

你們如果覺得政府是真心希望控制房價的,那還是錯!真心覺得房價過高的,只是中央政府而已,土地全是地方政府的。你們知道地方政府征地多少錢一畝嗎?幾萬塊而已,可賣給開發商多少錢嗎?幾百萬一畝!對於地方政府來說,土地就是GDP,土地就是政績,土地就是繁榮昌盛。你說地方政府會聽中央的嗎?

好啊,中央的話地方可以不聽,那中央也不是吃軟飯的,於是新政策出臺了,土地轉讓從以前的出讓制度變成今天的競拍制度。而且中央一揮手,央企老大哥們出馬了,老大哥們揮舞著鈔票出現在一個個土地競拍會現場,大家驚呼,中央要控制土地了。

你們覺得央企出馬了,房價有望回落了,結果還是錯!現在要拿地不光靠關係了,只能是競拍,這樣很多小開發商是不行了,但是土地就基本都集中到幾個大開發商手裏,變相土地兼併啊。央企老大哥是不差錢,但民企拿不到地,還不能抬抬價?競拍的時候多舉舉牌子,那價格就是幾千萬幾千萬的往上竄。

老大哥們拿了地,那怎麼辦,只能蓋房子賣掉,賣什麼價?不可能低於底價吧。再說老大哥的錢哪兒來的?國家給的。國家的錢哪兒來的?老百姓手裏收的。是的,事實就是這麼殘酷,國家從老百姓手裏收錢買昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給老百姓。

這就是房地產界的迴圈,政府,土地,銀行,一次次的迴圈,生生不息,於是房價也就滾雪球一般。


網易2014-11-24/人民網

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