房地產當中,最貼近我們生活的不動產形式是住宅,而平時大家最關注的,就是住宅的價格。

房價到底是怎麼決定的?我們對此做過很多研究,這裡給大家一些提示,方便大家參考。

第一個研究方法是看當地的 GDP。

根據宏觀經濟的研究,經濟成長一般是從人均 GDP 為1000-2000 美金時開始。當人均 GDP 到 8000 美金時,溫飽問題基本解決,住宅市場會逐漸飽和。中國整個國家的人均 GDP 已經超過 8000 美金了,整體住宅供應量已經飽和,所以近幾年大家看到很多城市的住宅逐漸滯銷。

第二個研究方法就是看一個城市賣的新舊房子的比例。

如果這個城市每天賣 6 套房子,一半是新房,一半是舊房,這就意味著房市接近飽和,北京、上海等很多城市就是如此。

但是如果超過這個比例,比如說紐約賣了 6 套房,4 套房是二手房,2 套房是新房,成交的二手房多於一手房的時候,這個市場就已經飽和了。目前,國內相當多城市的二手房交易都多於一手房。



在這種情況下,值得我們去關注的潛力住宅,都在一些「三增長」的地方。

第一個增長是人口增長。

因為住宅和人是直接聯繫的,如果這個地方的人口沒有增長,你買的房子一定會貶值。東北每年有 180 萬到 200 萬人離開城市,你現在去那兒投資住宅基本上都是賠錢的。

人口增長非常重要,北京、上海、深圳的房價為什麼不掉?那是因為北京和上海的人口每年凈增長五六十萬;而深圳已經是過千萬人口的城市,現在還在增長。北京的朝陽區,光是中央電視台就為它帶來了幾萬人,所以這個地區的租金持續上漲。

第二是「積極人口」的增長。

也即要關注人口增長的結構。如果增長的人口全是要飯的、流浪者,當地的房價不僅不會漲,可能還會降。因為社會治安不好,犯罪率高,有條件的人就都跑掉了。

大家知道,矽谷里都是一些科技人才,受過非常好的教育。這些人有的還會創業,既創造了很多就業機會,又能帶來收入。這種人口增長,本身就會變成一個需求。舉個例子,過去是製造業、出口創造 GDP,而現在是服務業、科技創造 GDP。

比如說做煎餅,天津人做了幾百年煎餅,卻沒有一家的營業額超過一千萬。但是北京有個創業者用互聯網思維做煎餅,市值高達 20 億人民幣。這個創業者不僅增加了他的個人價值,還創造了很多就業機會,帶來了更多的收益。

第三是經濟的增長。

最近三年以來,城市經濟的增長發生了很大的變化。十多年以前,經濟增長是外延式的,主要靠製造業、基礎服務業,包括原材料、能源在內的傳統實體經濟。加強基礎設施建設、財政投入,所以過去的增長表現更直觀,城市越來越大,投入也越來越多。挖煤的人賺錢了,挖礦的人也賺錢了,所有做出口、加工的人都賺錢了。

而現在,這些人都說日子不好過,我就想起了《新鴛鴦蝴蝶夢》的「由來只見新人笑,哪聽舊人哭」。各個行業都是新人笑、舊人哭。

新人是誰呢?我們叫它「五行業」,俗稱「五大美女」——互聯網、雲計算、人工智慧、基因生物、大娛樂大健康,大家知道這五大行業都在奔向高科技。

那舊人是誰呢?就是剛才我們講的,傳統的製造業、礦產、能源。一遍一遍地重複新人笑、舊人哭,這就叫社會進步。

我們城市的經濟地圖發生了很大的變化,過去的經濟地圖中每個二線城市都差不多,大多是賣地、賣礦、出口。但是最近這幾年,「五大美女」只活躍於七八個城市,所以這七八個城市的住宅有戲。

 

舉個例子,互聯網現在集中度高到什麼程度?光看前 2000 家互聯網公司,60% 在北京,30% 在深圳,10% 在杭州和上海,其他的城市沒有,所以但凡有點想法的,就跑到北京去了。

大家看娛樂行業,電影特別火,差不多有 100 億美金的市場。但是你們知道嗎?現在是五大公司控制 90% 的電影行業,這五大公司都在北京。所以北京美女多,因為電影公司都在那裡,所有做明星夢的人都到北京了。

大文化、大娛樂都在北京,基因生物在深圳,而金融服務業,大家也知道,都分布在北京、上海、深圳。未來的整個經濟地圖都變了,今後的高峰就是北京、上海、深圳、杭州、廣州、蘇州、廈門、成都等等地方,剩下的都是平原。

如果你們以後要買住宅,得到高峰的地方去。美國的國土和中國差不多,大家能記住的美國城市不超過 10 個,都是洛杉磯、舊金山、紐約、芝加哥等等,剩下的是平原。

 

除此之外,還有幾個因素能夠決定住宅價格。

稅收是其中一個因素。

如果你買了 5 套房想給你的子孫,得趕緊的,否則你的小孩可能交不起遺產稅。假定這個房子價值 1000 萬,美國的遺產稅大概是 45%,你需要繳納 300 萬到 400 萬的遺產稅,這套房子才能過戶到你的名下。

國外經常有人因為交不起遺產稅,得去貸款借現金,把稅交完,再拿房子抵押還貸款。這個倒騰過程很累,而且經常沒有時間倒騰,如果是老人是 12 月下旬去世的,你轉年就得交稅。所以很多老人選擇一定要死扛著熬到年初,就是為了給小孩一年的時間倒騰。

如果遺產稅、財產稅,還有增值稅等等持有住宅的成本很高,你就不願意買房了。如果稅比較低,比如像新加坡、香港、台灣,綜合的稅收大概就 11% 左右,很多人就願意持有不動產。

第二個因素是匯率。

如果人民幣不斷升值,在海外買房的人就會越來越多。因為海外的房產的產權是永久的,貸款也很方便,很好操作,利息也很低。但是如果人民幣貶值,我們出去買東西就覺得貴,什麼都覺得貴,可能就不出國買房了,特別對於大城市的高收入人群來說。

除此之外,還有一個因素,那就是對於社會經濟發展的長期預期。

一些活躍的經濟人口,如果對這個城市、對這個國家經濟發展的長期預期很好,他就會比較積極地置業;如果預期不好,他可能會選擇租房,然後在海外置業。而這種社會心理的偏好,對於住宅的價值變化來說,也是至關重要的。

羅輯思維 2016-08-09/馮侖

 

社會學家貝克在 1986 年提出「風險社會」的理論。
1. 現代社會高度複雜。
2. 所積累的風險遠超出個人視野能看到的範圍。一些與你毫無關係的因素,會造福或毀滅你的生活。
3. 如果遭受風險,往往有苦無處訴。因為,現代社會是「有組織地不負責任」。
明白了「風險社會」理論,再看房價問題,是不是釋然了?

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