每次一說到「稅」,就沒人喜歡,因為要從口袋裡掏出錢來,還是給政府,簡直就像被搶!但是,納稅的確也是人民的義務,政府才有錢改善人民生活、增進公共利益、維護國家安全……

像是最近常聽到的「實價課稅、房地合一」,就是在說房地產稅制,要改革成用實價來當稅基課稅,同時,土地與房屋要合併一起課稅…都是在說「稅」。而近年房地產的價格飆升、資金湧進房地產排擠產業投資,廣泛影響社會的房地產市場,更是與稅制脫不了關係!

所以,即使我們沒有房地產、即使房產稅好像很難懂,都該好好來瞭解一下了。房地產稅是在買賣與持有房地產時,必須繳納的租稅,通常依性質分為:【持有稅(Property Tax)】【交易稅(Transaction Tax)】【資本利得稅(Capital Gains Tax)】。

 

 持有稅 Property Tax 

持有稅,顧名思義就是持有房產期間要繳的稅,可分為「地價稅」、「房屋稅」,而大家常聽到的「豪宅稅」,其實只是加重版的房屋稅啦~(為什麼土地與房屋分開稅?因為政府規定的…那奇怪,可以只賣土地,房屋留下來住嗎?)

「地價稅」的稅基是【公告地價】,由地方政府每三年重新規定一次地價,乘上擁有的土地面積及稅率,就是當年要繳的地價稅。

「房屋稅」的稅基是【房屋評定現值】,稅率由中央訂;房屋核定單價、折舊與地段率由地方政府決定,經過公式計算面積、折舊、地段,再乘上稅率,就是當年要繳的房屋稅。

換句話說,房地產持有稅不是以「市場交易價格」為課稅基礎,而是政府『參考市價』,規定出「遠低於市價」的課稅基礎!

至於「豪宅稅」,其實就是房屋稅,臺北市針對特定條件的「高級住宅」調高地段率,所以這些豪宅的房屋稅會高一些就是了。舉例來說,2014年台北市約有 3200 戶符合豪宅稅的資格,從每年繳 5 萬的房屋稅,變成繳 23 萬,約漲 4.6 倍,換句話說,臺北市政府每年多收 4-5 億房屋稅,也同時為這些豪宅掛保證,係正港的豪宅啦!

 

 交易稅 Transaction Tax 

交易稅,就是買賣當時,買方、賣方依據規定該繳的稅,例如交易時,買方需繳「契稅」「印花稅」,賣方要繳「奢侈稅」。

「契稅」是買方依照房屋的契約價格,乘上 6% 稅率,上繳地方政府。

「印花稅」是買方依照稅基「房屋評定現值」及「土地公告現值」的 0.1%,貼用印花稅票,上繳地方政府。

「奢侈稅」最大不同是,賣方繳給中央。持有一年內賣,依據「銷售價格」(稅基)課 15%,兩年內賣,則課 10%。

問:這不是很好嗎?防止投資客炒房啊,為什麼大家還在罵??
答:別忘了,奢侈稅是交易稅,只要放著不賣,政府是課不到稅的,啊就放兩年有差嗎?持有稅那麼低,放著租出去還有賺哩!所以奢侈稅只是降低交易量,有需求想買房的買不到、政府也不會收到多少稅、更不會抑制炒房,沒人得利。

 

 資本利得稅 Capital Gains Tax 

資本利得稅,就是賣出房地產後,因為交易而產生所得,而必須繳交的稅,分成「土地增值稅」及「房屋交易所得稅」。

「土地增值稅」的稅基是「土地公告現值」則是每年重新調整(跟持有稅的稅基「公告地價」不同哦),依據計算後的土地漲價總額,乘上稅率,上繳地方。(為什麼有賣地有賺錢要繳稅?因為國父的三民主義有土地「漲價歸公」啊~)

「房屋交易所得稅」的稅基是「房屋評定現值」,也是每三年重新規訂一次。乘上「各地核定標準稅率」(各地區不同)。重點是,因賣出房屋而產生的財產交易所得,是要計入「綜合所得總額」中合併申報。

哈!賣房屋賺的錢可是要加到個人所得中,萬一提高了繳稅的級距,那不是要繳很多稅嗎?所以啊…上有政策,下有對策,專業投資人當然要想辦法降低房屋所得啊~

 

問:房地產稅哪些是繳到地方?哪些是上繳國庫?

答:國稅(繳給中央的):奢侈稅、房屋交易所得稅。地方稅(繳給地方政府的):契稅、印花稅、地價稅、房屋稅、豪宅稅、土地增值稅。

發現了嗎?其實房地產稅,大部分是繳給地方政府的,尤其「持有稅」是穩定的地方稅收來源,較不受到經濟狀況影響,可讓地方有充足的財源,以推動公共建設與提供適宜的公共服務。因此,房地合一、實價課稅,能真正改善地方稅收及長期負債,也能健全房地產市場,這是政府應該也必須做的。

393公民平台 2014-07-07

連結:20%稅率有理?世界各國住房稅負比較

連結:房地產稅真要來了各國房產稅差多少,比一比就知道

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