出價 

1、請仲介幫您跟屋主談時,仲介會請你簽一張『要約書』(又稱『斡旋單』)以確認你對某間房屋願意出價的金額。

2、而要約書分為二種:第一種是支付斡旋金的『斡旋金版』;一種是不必付斡旋金的『內政部版』。

3、仲介通常都會要求使用『斡旋金版』,這是因為仲介人員要去跟屋主談價錢時,如果買方是有付斡旋金的,屋主比較能感覺到買方出這個價錢很有誠意的,仲介人員去殺價就會比較容易,所以我建議無論多少,還是付一點斡旋金,這樣談成的機率會比較高。

4、那麼要給多少斡旋金比較合理呢?斡旋金的金額大約是出價的1%即可,例如出價1000萬的話,給個10萬就差不多了。而且為了避免被不肖仲介人員侵佔,給仲介的斡旋金最好是開支票,如果沒有支票本,可以請你存款的銀行幫你開立「本行支票」即可,且支票抬頭要寫上屋主的姓名,還要寫上禁止背書轉讓,這樣安全無虞了。至於如何知道屋主的姓名?只要請仲介公司從網路上調出最新電子謄本或是看權狀影本,都可看出。

5、斡旋金的性質是屬於不定押金,即一旦屋主同意買方出價,該斡旋金才會成為買方簽約保證金。如果屋主不同意以買方所出之價格出售,且買方不願再加價或屋主不願降價,仲介就會將斡旋金退給買方。

買方要注意自己的權益,要跟先仲介確認好,即使屋主已在要約書上簽名同意買方所出的價錢,仲介還是不能夠片面將該斡旋金立即交給屋主,而是必須等雙方正式簽訂買賣契約完成後,才能當場將斡旋金交給屋主作為買方應支付賣方10%簽約款的一部份。

這是因為萬一買方在簽約前才發現房屋有重大瑕疵或貸款問題而不想買時,如果仲介已將斡旋金交給屋主,通常屋主都不會願意再退還斡旋金,這樣買方如果想要回斡旋金,就只能開始打冗長的官司了。

所以,一家有道德的仲介公司絕不會在簽約前將斡旋金交給屋主,因為如果簽約前發生買方因故反悔不買的情況,因為斡旋金還保留在仲介公司,仲介還可以請雙方見面談,讓買方當面跟屋主解釋不買的原因,雙方當場談好是否賠償及應賠償金額,並當場簽妥和解書後,仲介方可拿出斡旋金,並依和解結果交付給當事人,這才是可以圓滿解決雙方糾紛的好仲介公司。

6、斡旋期間通常是一個星期,但是想要更短或更長都是可以由買方決定的。通常買方出的是行情價的話,期間可以約短一點,例如三天。若是出低於行情價的話,因為有困難度,仲介要去跟屋主談的時間比較久,那麼斡旋期間就可以約定久一點,例如一個月。

7、買方一開始出價必須要合理,出太低的話,仲介不會跟你收要約,因為一方面會得罪屋主,一方面會讓買方以為有希望,日後難以追價;反之,一開始也不可出太高,因為萬一斡旋期間又發現另一間更便宜的,但屋主又已經同意你的出價,你要是決定不買,那麼斡旋金就很有可能會被沒收。

所以到底出價的範圍應該在哪裡呢?通常是開價的85折-88折之間,舉例來說,開價1000萬的房子,一開始出價870萬左右比較合理,再慢慢加價去談。但是這不是絕對的,出價前最好還是要研究一下附近成交行情,並依房屋的條件良好與否、以及其搶手度,作為出價增減參考,例如有時候為了搶到搶手地段稀有好物件,出價就可以高一點,以免錯失自己喜歡的好房子而只能飲恨。

8、一開始出價通常不會立即成交,多少都要加價,買方可以在剛開始出價的要約書上,先跟仲介約定好依成交價調整仲介費%。例如你想買一間開價1000萬的房子,如果附近相同條件的房屋成交行情是920萬,而你是從870萬開始出價,那就可以跟仲介先約定好:如果870-880萬成交就給2%服務費,880萬-900萬成交就給1.5%服務費,900-920萬成交就給1%服務費,920萬以上就不付服務費,這樣不但可以保障自己的預算,也可以給仲介努力的動力。 (他幫你殺價殺得越低,你給的服務費就越高)

9、下要約前最好先請銀行預估一下貸款金額,以免萬一價錢談成了,卻因為貸款成數不足,造成不得不違約不買而被沒收斡旋金。最好找自己常往來或是存款金額最多的那一家銀行去核貸,因為銀行認識你且瞭解你的信用狀態,或者找你要買的房子附近的銀行也可以,附近銀行最瞭解附近行情,以上二者貸款的成數都可能會估得比較高一些。而且銀行估價的高低,也可以作為評估該房屋真正價值的參考。另外一個好處是,如果有先找好貸款銀行,那麼未來簽約到交屋的作業期也可以快許多,可以早點進入房屋使用,就可以省下時間成本 (例如租金)。

 

 成交簽約及付款 

1、房屋價款的交付程序:成交後,買方支付價款的步驟及金額分別是:  》簽約10%》→    》用印10%》→    》完稅10%》  →    》交屋70%》

》簽約10%》就是簽訂買賣契約同時,買方要支付成交總價的10%給賣方,簽約時買方提供身分證影本及便章;賣方需將權狀正本、身分證影本交給代書。

》用印10%》賣方交給代書印鑑證明正本及提供印鑑章時,買方即需再支付成交總價的10%給賣方。而用印這個步驟常常都會跟簽約同時完成,也就是說,如果簽約當天賣方就一併將印鑑證明及印鑑章都交給代書,那麼等於是簽約、用印二個程序同時完成,此種情況下,買方就要於簽約同時,一併將簽約款及用印款一共20%支付給賣方。

》完稅10%》買方的契稅單及賣方的土地增值稅、房屋稅、地價稅單核發下來後,代書會通知雙方匯款到代書事務所,由代書代為繳納以上稅金,或是請當事人自行拿稅單去銀行繳交。待雙方繳稅完成後,買方就要再支付10%價款給賣方。(買方契稅是房屋稅單上房屋現值的6%,一般來說頂多1-5萬不會很高,如果想事先知道,可以請仲介公司跟屋主要房屋稅單影本,就可大致算出)

》交屋70%》如果買方要貸款買房子,但是賣方原有的貸款尚未還完時,買方並非直接把70%交屋款交給賣方,而是買方要用向銀行借到的房貸,先幫賣方還清賣方的原有房貸餘額。

當買方貸款銀行核貸下來後,銀行通知代書提供「設定契約書」,並請買方到銀行簽訂「設定契約書」、「貸款契約書」及一張空白的「撥款同意書」,之後買方銀行可以直接從買方帳戶扣款,再撥款到賣方銀行。

完成後,銀行會通知代書去拿「設定契約書」,代書就去地政事務所辦理買方銀行的抵押權設定登記,同時申請將房子過戶到買方名下。此時賣方原貸款銀行還是房子的第一順位抵押權人,買方銀行是第二順位。

約第三天後,代書去地政事務所拿到新權狀,代書即通知賣方去詢問次日的代償金額及帳號,並將設定好的謄本以及代償金額和帳號傳真給買方銀行,請其準備次日代償。隔天,代書通知買方的銀行自買方貸款帳戶扣款,並匯到賣方銀行代償。

大約再過三天後,代書就可以去賣方銀行拿「塗銷同意書」,然後去地政事務所,將賣方銀行原先在這間房子設定的第一順位抵押權塗銷,使得買方貸款銀行成為這間房子的第一順位抵押權權利人。

清償賣方貸款前,代書會通知賣方先清空房屋,清空後才會進行清償動作。因此交屋前一日或當日,買方就要再去看一次房子,以確認裡面的家具或垃圾已搬走。當賣方貸款銀行的塗銷同意書交給代書後,當天即可辦理塗銷登記,代書當天就會先通知雙方隔天可以交屋了。

交屋當日,買方要帶剩餘應付給賣方的價金去交屋(即總價金 - 簽約款 - 用印款 - 完稅款 - 代清償賣方貸款金額 = 交屋款),賣方則要帶房子的鑰匙。交屋時買方會拿到房子鑰匙及權狀,賣方拿到剩餘價金。雙方還要支付代書費及政府規費給代書,代書也會代為分算交屋前後的水、電、瓦斯、管理費、房屋稅、地價稅,代書會事先告知大約是多少錢,請雙方交屋時帶錢來。

2、 如果仲介公司採用「履約保證」,那麼買方的價金就不是直接交給賣方,而是依以上程序全數匯入履約保險公司所指定的專用帳戶內,賣方一直到順利交屋完成才可以拿到錢。(但清償賣方貸款還是一樣直接從買方貸款銀行匯到賣方貸款銀行,不用經過履保專戶)

3、從簽約到交屋的過程大概要多久?一般來說,買方買房子都需要貸款,貸款是最花時間的步驟,如果買方在簽約後10天內能順利核貸撥款下來,加上其他手續雙方都很配合的話,大約是一個月左右可以交屋。如果買方用現金買或是賣方沒有貸款的話,那麼最快可能20天就可以交屋了。

4、代書費方面。在台北市,買賣過戶的代書費全部是由買方支付,如果房屋本身是最單純的一筆建號、一筆地號、要登記在一位所有權人名下,則「買賣登記」的代書費行情大約是11000至14000左右,每多一筆建號、一筆地號、一位所有權人都會另外再加收2000-2500元代書費;也就是說,若房子過戶後要登記二個人以上的話,每多一位所有權人會另外再加收代書費的。

除了買賣代書費以外,要是買方有要申請房貸的話,還要另外支付代書一筆「設定費」即辦理貸款銀行設定抵押權的代辦費,一般設定費行情是5000-6000元。另外要注意的是,在台北市,簽買賣契約那天,買賣雙方都要各自支付給代書簽約潤筆費1000元,這是不含在代書費裡的。

5、支付仲介費記得一定要要求仲介公司開立統一發票,這樣才可以作為日後售後服務的依據。

6、簽約時要仔細看清楚契約條款,尤其是「現況說明書」,其中各項屋主是否有照實填寫,並親筆簽名,這是日後萬一發現房屋瑕疵的重要依據,如果屋主沒有確實填寫,而隱瞞屋況的話,日後我們就可以據此求償。

7、務必確認跟你簽約的確實是屋主,避免當冤大頭。簽約時賣方一定要出示權狀正本,代書也會另外提供當日或前一日的謄本正本,看清楚上面寫的屋主是誰,確認跟你簽約的是不是真的屋主。以防有一些惡劣的仲介會跟投資客勾結做違法『三角簽』賺差價!

所謂三角簽,舉例來說就是投資客A以400萬向屋主B買下房子,但在房子尚未從B過戶到A名下以前,仲介就幫A進行銷售動作,結果一位不知情的買方C出價600萬要買,不肖仲介和投資客就會編一堆故事說明為何來簽約的不是原屋主,甚至想辦法不給新買方看權狀謄本資料,並私下要求代書從原屋主B直接過戶到買方C名下,一方面省代書費,一方面還賺差價200萬。在法律上,投資客A、仲介及代書這種行為都已經犯法,因為對B來說和C來說,明顯是被詐欺及侵佔的。

如果屋主本人不能來簽,那麼一定要出具一張授權書,授權書上面要註明代理人的姓名,並蓋上屋主的印鑑章,這樣才是合法的。至於如何確定委託書上面蓋的章是不是印鑑章呢?很簡單!只要核對屋主提供的印鑑證明就可以囉!此外,看印鑑證明時,還要注意一下上面的核發日期,是不是最近辦理的,因為印鑑證明核發下來後,超過半年即失效。

連結:「少子化」不會造成房價下跌(必讀精品,無價之文)

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