- 其實我們長期置產的人是這樣看的,不動產我們是把它當作一種"貨幣",租金等同是定存的利息,所以你們存台幣,我們存不動產。

- 長期置產的大多都是土地和透店為主,次級才是透天,末梢才是大樓和公寓,對我們來講,大樓和公寓都是過渡產品,也就是小錢……購買壓力小,周轉快,物件狀態簡單。但總有一天,會把小錢匯聚成大錢,然後買至少透天或透天店面後結案,囤到天荒地老海枯石爛。也因此,我對大樓和公寓的投資計畫,一般是不會超過5年(除非很特殊的地點,例如我家西屯經貿園區四房,會等他5-8年)。

- 區域性漲幅會大於大環境漲幅, 只要我買在開發重點區域、利多旁邊,無論大環境漲跌,我他媽的都會賺錢。看過崩盤你就不怕崩盤,看過低潮你就知道低潮一樣可以賺錢。我以前就講,只有大崩盤當下不能買,並且不是要賣掉,是清空貸款就好。

- 然後持有都不需要賣,你只要控制貸款就好,崩盤下你沒貸款,一到谷底開始貸款出來買。反正不動產低迷政府一定搶救,每個低潮點,不動產貸款都是非常簡單的,黑心的甚至一堆人貸款120%……低潮點就用透天透店貸款出來買大樓公寓,然後跟著利多炒,等到第一波獲利了結,看錢夠不夠買透店,不夠就再買第二波大樓或公寓,再炒一波。

- 土地因為貸款會被強迫開發,因此會很吃現金,所以一般是透店了結後有大錢,才去買土地囤。所以上等人炒土地,因為你要炒地皮,真的非常有錢,並且是可以長期壓在那邊不動用,而這通常要有土地重劃的內線,例如有政治背景或是土開或建商,才有本事玩土地。

- 第一個漲回來的是土地,第二個是透天店面,第三個是透天,第四個大樓和公寓 1-2 樓。所以有錢,當然優先買土地,養不起地就優先買透店。

- 大樓要等確定漲了在進場,大樓公寓這種東西永遠不要太早進場,因為物件多、流通性高,隨時都買的到。前面小漲一點點讓別人去賺,我賺中間就好,既不要太早買,也不要等到漲到結束才賣。畢竟大樓和公寓只是過渡產品,有賺到中間大漲波就可以跑了。

- 崩盤死最慘的,永遠都是『新大樓』,並且是最貴的大樓。其實跟很多人想的不一樣,老大樓本來就很便宜,你崩盤不會掉多少,新大樓才是最悲情的,尤其是上一個時代的『蛋黃區的新大樓』,你在愈高位,跌下來就越痛(店面也是,越旺的商圈,時代變遷轉移後,就崩潰的越慘烈)。這也是我不持有新成屋大樓的主因:新屋折舊最凶、風險最高。

- 透天店面通吃兩方,只要他的土地價值或商業價值,有一個起來他就跟著飛,但缺點也是,他的成本比樓店高所以投報略低,開發的優先順序也排在土地後面。不過我們通常還是喜歡透天店面,因為四平八穩。

- 置產一般不會去擠現在最好的地方,而會去擠"很久以後"會發展的地方。假設你20年前高雄最旺的火車站前站、30年前的鹽埕區,只要你這個蛋黃區經歷過一次崩盤,你就死掉了……因為每次新的大多頭起來,就會造就新的王者蛋黃區。也許你說店面還可以因為老區域所以商圈成熟租金穩定,但是只要是關於"住",也就是說土地和住宅的蛋黃區價值,就會轉移走。

- 我一向只知道新屋漲最少,並且崩盤死最慘,至於為啥我會回頭去切入老市區的大樓?那是因為他們崩盤的時後會跌過頭,這時後逢低買進等補漲。

 

原文連結:大神級鄉民 ceca 的台灣房地產投資心得 (PTT 2015-09-29)

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