模房遊戲

李嘉誠和李光耀,一個是香港的商界巨子,一是新加坡的政壇強人,兩人關係一向親密。不過在2009年,86歲的李光耀接受《海峽時報》專訪時提起李嘉誠,一臉不屑地評論道:『他製造了什麼行銷世界的產品了嗎?沒有!』

這番話後來被收錄到《新加坡的硬道理》一書中,基辛格看完後高呼此書「空前絕後的坦率」。這評價一語道破了政界潛規則:退了才敢說,越老越敢說。

不過李嘉誠畢竟靠塑料花生意起家,塑料花友誼見得多了。李首富面對綁匪都會好言相勸,對李光耀的諷刺只會裝作沒聽到,甚至在李光耀的葬禮上,給對方高度評價:一生果敢磊烈、持守相本、風度莊嚴、平易近人。

 

李嘉誠和董指導我兩人身家加起來,足有349億美金,比全球一半國家的GDP都高,說李嘉誠不行,不是嫉妒就是傻。坡縣老李諷刺港村老李,其實是在諷刺香港的產業只剩房地產。

作為日不落帝國曾經的兩個殖民地,香港和新加坡都在彈丸之地創造了經濟奇蹟,同列「亞洲四小龍」。不過兩家在房地產領域的口碑,可就差的十萬八千里了。

香港和新加坡的房地產政策,一個向左、一個向右,最後的結果就是:香港連續7年高居房價最難擔負城市之首,新加坡則實現了孫中山「居者有其屋」的夢想。

《論語》里告誡說,當你的朋友有好有壞時,「擇其善者而從之,其不善者而改之」。我們作為後進者,借鑒吸收了幾十年,一不小心弄出了諾貝爾獎級別的難題:

為什麼學歷不值錢,但學區房值錢。

 

01

1841年6月14日,剛剛把香港搶下來的英國殖民當局,迫不及待地拍賣了33塊香港土地,共計9英畝,第一次便將價值350英鎊的租地,賣到了3272英鎊,近十倍溢價率。

不少商戶更希望直接買地,於是侵略者頭子義律寫信回國,敦促英國政府同意出讓土地永久所有權。對此英國政府一口回絕。英國人一定是嗅到了土地生意里的竅門。

香港土地批租制度就此大行其道,而香港房價的未來也就此定格。

40年代,香港房地產採用「整棟出售」的模式。開發商必須找到大體量買家,才能回籠資金,周轉率低下。這對於吳多泰這種資金有限的小開發商而言,極為不利。

1947年,吳多泰和高露雲律師行的周建勛師爺,商討出了「分層出售」的契約模式,樓房可以一層一層地賣,推出後效果顯著,僅三天便將房子一售而空。

這一年,霍英東正衝破美帝海上封鎖,將物資一批批運往大陸。6年後,小有所成的他跨入地產行業,並在年底跟高露雲律師行商討出了根據施工進度「分期付款」的模式。

尚在施工中的樓宇,好比處在開花階段仍未結果的植物,故稱之為「樓花」。

這種「花」可不簡單,它跟荷蘭鬱金香、長春君子蘭一起,並稱為人類歷史上最適合做沐浴液的三種草本原料,隨便往身上一搓,泡沫就出來了。

「分層出售、分期付款」對於房地產而言,猶如哪吒的兩個風火輪,高速周轉、滾滾向前、火得不行。1955年,霍英東通過賣樓花,僅出資10餘萬元就獲利100多萬。

如此往複,霍英東僅兩年時間就賺了1000多萬,利潤率高達80倍,後來他回憶道:『不用什麼本錢,收錢收到自己都害怕。』

高周轉率是個秘密武器,傳到大陸後更是被發揚光大。六十多年後,碧桂園也依靠自稱「別人想學也學不來」的高周轉,成為了宇宙第一房企。

馬克思說,有50%的利潤,資本家就會鋌而走險。但在高周轉模式下,5%的利潤就足夠激勵員工在「誓師大會」上喝雞血了。

 

02

1957年的春天,李嘉誠以應聘車間雜工的「商業間諜」套路來到義大利一家塑膠花生產工廠。他日夜觀察,並通過多次和技術工友喝酒,掌握了塑膠花的生產工藝。

隨後李嘉誠火速回國,開發出了類似的產品,填補了香港市場的空白,盈利數千萬港元,並成為世界最大的塑膠花生產廠家,這讓李嘉誠贏得了「塑膠花大王」的稱號。

功成名就的人,特別容易健忘,尤其是發家的那些事兒。

李嘉誠創業的這一時期,經濟領域盛行著源於日本的「雁型模式」,香港率先承接了 「雁首」日本勞動密集型產業的轉移。

那些年,大佬們還都喜歡干實業:劉鑾雄靠古典吊頂風扇成為大亨、李兆基的五金店鋪日進斗金、郭得勝的雜貨店廣為稱讚、鄭裕彤的周大福珠寶深受追捧。

1978年大陸改革開放,香港的金融業愈加繁榮。中環地區逐漸多起了梳著油光鋥亮的背頭、身著法式襯衫袖,露出鮮艷的背帶、扎著各種口袋巾的金融人士。

一股腦把製造業轉移到大陸後,香港直接跨越到了服務業佔90%的經濟體系。

2006年,香港貿發局總裁林天福接受《南風窗》採訪,盛讚服務業獨佔鰲頭,「香港服務業位列世界前列,而位居服務貿易前列的國家大多是發達國家」。

結果,發達國家之首的美國,2009年力推「再工業化」,2017年又高呼重振製造業,日本也在重塑「工業價值鏈」,德國更是全力打造「工業4.0」。這不禁讓人感慨:

說好一起到白頭,你卻偷偷焗了油。

 

1997年香港股市、房地產雙崩潰,產業轉型的呼聲愈發強烈。特首董建華瞄向信息科技工業,在1999年分別推行了「數碼港」和「矽港」兩個項目。

數碼港由小超人李澤楷的盈科公司負責。不料2000年互聯網泡沫破滅,盈科用未經公開招標,政府免地價提供的優質地皮,做了房地產項目,大賺特賺。

「矽港」合作方張汝京,擬在香港申請200-250公頃土地,建6間晶圓廠,卻被港媒痛斥為「炒地皮」,遲遲得不到香港財政司曾蔭權的批覆。

張汝京最終選擇和上海合作,當時的市長徐匡迪給他在浦東中環內找了一大片農田,大手一揮跟他說:「都是你的。」這個地方就是後來的中國半導體重鎮張江。

展現在香港面前的,是一條服務業和金融業鑄就的金光大道,實業空心化的問題,似乎並沒那麼重要。

當年拋棄香港的中芯國際,2004年在港交所上市,市值500億港幣,十四年後跌到320億港幣。張江房價卻從3000/㎡漲到8萬/㎡。

 

03

1984年,中英兩國鏖戰22回合後,在北京簽訂了《聯合聲明》,為防止土地財政肥水過多流到英國人的田,聲明中約定過渡時期英政府每年批出的土地不得超過50公頃。

每年50公頃,哪裡夠用。土地供應大幅減少,帶來的後果便是香港房價如斷了線的風箏,逐漸走向「一年一小漲,三年一大漲」的不歸路。開發商更是賺的盆滿缽滿。

超人的長江實業、大劉的華人置業、四叔的恆基兆業、郭主席的新鴻基、鯊膽彤的新世界發展,聚齊五顆龍珠,可得香港經濟半壁江山。

但許多香港人耗盡半生,也買不起以上五家公司建造的任何一間房屋。

1997年,十餘年七八倍漲幅的房地產牛市,早已讓香港人明白,房子買是買不起的,但是可以炒啊。港人紛紛衝進樓市,有的用盡了所有工資,有的則刷爆了信用卡。

香港回歸當年,土地限制隨之取消。董建華在其首份《施政報告》中承諾,大幅度增加未來的建屋量至每年85000個單元,希望以增加供應來緩解房價壓力。

沒想到的是,1997年爆發了亞洲金融危機,香港房價大跌30%以上,一些房奴無力還款,被銀行趕出家門,有的露宿街頭,有的走向天台,負資產家庭數量高達10多萬戶。

負資產的可不光是老百姓。著名影星張衛健,在化妝間用15分鐘就做出了買一層樓的決定,結果「虧得老媽都不認識了」,不得不在大陸拍了六七年電視劇才還清了債。

俗話說:要讓一群人團結起來,需要的不是英明的領導,而是共同的敵人。被剪了羊毛的香港群眾,集結起來高呼嚴懲做空者,卻發現官方認證的罪魁禍首索羅斯,早就跑得遠遠的。

但索羅斯能跑,你港府可跑不了。

於是在2003年,五十萬人走上街頭舉牌抗議,痛罵八萬五建屋計劃,遊行隊伍里有人拉著大幅標語:馬克思發明了無產階級,董建華製造了負資產階級。

《宣言》里說,一切社會的歷史都是階級鬥爭的歷史。在香港,房子就是階級,也是一切鬥爭的源頭。電影《維多利亞壹號》中,女主角為了買套兩居室,一晚上殺了11個人。

八萬五建屋計劃終被取消。香港房價逐步回升,如今距1997年最高點又幾乎翻倍,甚至在2008年次貸危機中都不曾顫抖。房奴們喜大普奔,社會一片祥和。

這段歷史被大陸群眾有樣學樣。當然港人的「冤有頭,債有主,出門右轉找港府」是萬萬不敢學的,只能挑軟柿子下手,組團去砸開發商的售樓處了。

後來開發商也學精了,一旦樓市寒冬降價促銷,就乾脆先砸為敬,引的群眾們紛紛來撿便宜,結果樓盤很快就賣光了。這一來一往,高度濃縮了群眾的本性。

20年後,香港的房事不斷刷新三觀。一部叫做《有樓萬事足》的社會紀實片里講道:香港劏房的人均面積只有48呎,約4.46平,但是香港的豬每隻都有50~80呎的豬圈。

這部片子展現了很多香港人為了買房的奇葩:比如$50哥,每天只花50塊,洗澡都要去大學的免費澡堂;還有105%姐,吃喝開銷蹭父母和男朋友,每月能存工資的105%。

你以為他們會很辛苦、很艱難、很憤怒嗎?錯!在片子里,幾乎每個人都洋溢著幸福的微笑,在他們眼裡,畢其一生買的那套幾十平米的房子,就是幸福的彼岸,人生的燈塔。

一位22歲的珠寶公司女職員,膚白胸大一臉整容相,在片子里理直氣壯地闡述她的婚戀觀,:

冇樓咪白撞,有樓有高潮!

張宏傑在《大明王朝的七張面孔》里,是這樣總結農民起義的:

農民們用鮮血和生命換來的,是更嚴密的控制,更堅固的監獄,和更好的馴化。

 

04

新加坡的起點遠不如香港。

1965年8月9日,馬來西亞國會以126票贊成、0票反對的壓倒性優勢,將新加坡從馬來西亞聯邦中除名。未參會的李光耀得知結果後,往沙發上一靠,雙眼一閉,然後嚎啕大哭。

人均居住面積不足6平米的新加坡,在「生存機會渺茫中」,被迫宣告獨立,怎麼穩定這個內部動蕩的年輕國家,成了當務之急。

李光耀觀察到一個有意思的現象:50年代新加坡發生暴亂,年輕人把汽車掀翻、燒毀;而60年代中期,這些人有了住房和其他資產,發生暴亂時,他們會趕緊把摩托車抬回家裡。

李光耀開始思考差異的原因,儒學大家孟子的一句話給了他答案:有恆產者有恆心。於是李光耀下定決心,要讓新加坡每個家庭都有真正的資產讓他們去保護,尤其是住房。

這好比懷了孕的女人,跟丈夫吵架時把肚子一挺:打吧,反正這是你的骨肉。男的頓時就慫了。

要想讓老百姓有錢買房,得逼著他們攢錢。新加坡將英國遺留的公積金制度擴大到住房領域,設計了一整套「新加坡中央公積金」制度,強制國民儲蓄。

老百姓存公積金的利率高於銀行利率;老百姓貸公積金時又低於銀行貸款利率,這種「高存低貸」模式,最終使公積金覆蓋率高達95.3%,成為政府建房、民眾買房的錢袋子。

新加坡的土地也是國有,但85%的土地以很低的價格出讓,用於開發公共組屋,土地財政收入不足總收入的20%。

龐大的低收入人群是李光耀的基本盤。所以,只有這些人保障充分後,政府才可以對其他收入人群逐層覆蓋。這就是所謂的窮人國家幫,富人自己養。

最終,新加坡一手抓住房供給,一手抓居民儲蓄,用僅佔全國用地14%的居住用地,實現了高達91%自有住房率,遠超香港的50%自住率。

政府建房這種模式,不是想學就能學到的。

財政科學研究所所長賈康曾經指責保障房亂象,說北京經適房裡停了一堆賓士寶馬;2009年武漢經適房小區余家頭三期B座在搖號過程中,出現6個相連的編號同時中標的奇觀。

概率論水平頗佳的戴老闆幫董指導我算了下,5141個人搖124套房子,出現6連號的機率為千萬億分之一。

後來武漢市派出調查組徹查,發現除了這6個連號的中標者系材料造假之外,還查出還有67個中標者也是走後門搖中號,也就是說,124套房子里有73套都讓關係戶買走了。

當然,這些舞弊者,最終都逃不過黨紀國法的嚴懲,房管部門的5名瀆職者被處理,4名核心人員和7名「中間人」都被判刑。

董指導我年輕的時候,也凈想著好事會砸到自己頭上,後來新聞看多了,就改買雙色球了。

 

05

1990年,還在上海當一把手的朱相,與三十多歲的香港仲量行董事梁振英第二次碰面,討論房地產行業的種種問題。當時已年過六旬的朱書記虛心請教:「梁先生有什麼建議和想法?」

梁振英建議到:上海不能期望在短期內解決住房問題,現在一般的家庭無力買房,新加坡實行一種「公積金」的做法,幫助市民提高購房能力。[3]

後來做到港村特首的梁振英當時不知道,他這番話會有著多麼大的影響力。一年後,上海為助推國家、集體、個人三結合籌資建房機制,開始執行公積金制度。

公積金推行期間,困難頗多。據國務院房改辦主任陳學斌回憶:在尋找銀行合作時,工商銀行嫌公積金錢太少,不願意干,又找到建設銀行,時任王行長欣然歡迎,鼎力支持。

1992年,世界銀行高級經濟專家來華考察時放言,中國現行的住房公積金制度具有很大風險性,這種決策是有很大偏差的。已經上調中央的朱相對此批示:危言聳聽。

1996年,朱相又作出批示:公積金制度的重大意義不容置疑,而且已經植根中國。

英國友人肯定想不到,英資本主義政府為逃避對新加坡公務員的養老責任而設立公積金制度,竟成為社會主義國家數十億人居住的保障。

公積金制度當然是極好的,但它只是住房體系的一部分,需要配合給力的保障房供給制度,低價征地,廉價售房,「高存低貸」,才能惠及中低收入人群,缺一不可。

但「低存低貸」的公積金制度和飆漲的房價搭在一起,就會出現高收入家庭利用率高,低收入家庭利用率低的現象,最後反而變成窮人在補貼富人。

比如楚團長最近就經常抱怨,每個月繳不少公積金,享受1.5%的利息,卻因為戶口問題買不了房,取又取不出來,看到別人用公積金貸款總是不忿。對此戴老闆批評道:

助人是種樂趣,年輕人還是要多提高姿勢水平。

 

06

1987年12月1日,深圳市頂著壓力,在深圳會堂公開拍賣編號H409—4地塊的50年使用權。這個地塊緊靠風景秀麗的深圳水庫,共8588平方米,拍賣底價200萬元。

44家企業參與競拍。經過17分鐘角逐,一枚通體棗紅色,31厘米槌長的拍賣槌,落在2.95公斤重的槌板上,發出了世紀之響聲。深圳經濟特區房地產公司以525萬元獲標。

當時深圳找遍了全市,也沒有找到像樣的拍賣槌。於是,香港測量師學會派人前往英國一家百年歷史的木匠行,定做了這枚樟木賣槌,贈送給了深圳市。

英國槌子一錘定名,拍出了中國第一宗土地使用權,也拍開了中國引入香港土地出讓制度的大門。

1988年,《憲法》修改,土地所有權依然由國家控制,但允許使用權有償轉讓。5年後,土地招拍掛制度正式確認。又過了一年,中央和地方財政分家,土地財政留給了地方政府。

巴菲特說,判斷一家公司的優劣,我只看它是否有定價權。毫無疑問,賣地正好屬於這種:市區內土地無償擁有,農村集體土地可強制低價徵收,土地壟斷顯而易見。

1987年深圳三塊土地拍收了2336.88萬元,等於前兩年全部的土地費用收入。而到了2017年,土地出讓金及房地產相關稅收佔到了全國地方財政收入的50%以上。

香港的樓花預售制、分期付款制也都在大陸普及開來,使得商品房從一出生就成為了自帶槓桿大棒的金融武士,而土地財政和貨幣超發更是打開了其任督二脈,從此橫行江湖。

2005年,時任國土資源部司長廖永林在座談會上指出,現在的房地產市場上出現的種種問題,都跟預售有關,應該完全取消商品房預售。

市場一片嘩然,住建部趕緊官宣:沒這回事兒。3年後,又逢全球金融危機,房地產力挽經濟狂瀾,再沒誰提這茬。自此,所有的結局都已寫好,所有的漲價都已啟程。

一位以前經常上春晚的湖南籍女歌唱家,在某一年的慶祝香港回歸xx周年文藝晚會上,引吭高歌唱道:

「長大後……我就成了你……」

 

07

1973年,徐克、許鞍華等人一起拍攝了部電視劇《獅子山下》。這部電視劇一拍就是二十多年,長視角、小細節真實記錄了香港社會的風雲突變,講述著底層人物不服輸敢拼搏的精神。

著名詞人黃霑在1979年填寫了《獅子山下》同名曲,「理想一起去追,同舟人誓相隨,用艱辛努力寫下那不朽香江名句」,成為香港精神的總結語。

甚至於2002年,朱相在特區的歡迎晚宴上,為了鼓勵陷入經濟低迷的香港,特別念了一遍《獅子山下》的歌詞,讓在場的香港同胞深受感動。

2015年,香港幸福葯業拍了一系列《獅子山精神》的廣告,結尾一句話變成了:「我們這代呢,有夢想,無希望。」黑白的鏡頭裡站著一群抬頭仰望天空的迷茫青年。

諷刺的是,2018年香港政府推出「明日大嶼」計劃,準備填海1700公頃,建設26-40萬套單位,緩解住房緊張。而18至29歲的香港年輕人,反對比例高達47%,贊成的只有29%。

10月5日,董建華執掌的團結香港基金,拍了部呼籲填海造地造福港人的宣傳片《讓下一代看見》。「民間特首」劉德華為宣傳片做了旁白,他在裡面深情地講道:

「我們見過一個朝氣蓬勃的香港,我們也見過一個停滯不前的香港,你想下一代,見到一個什麼樣的香港?」

香港市民想見到一個什麼樣的香港,我不太清楚,但房價下跌的香港是肯定不想見到的。跟當年的「八萬五」計劃一樣,劉德華被罵成狗,連特首都忍不住出來打抱不平。

在英國殖民時期,香港填出了葵涌、荃灣、觀塘、沙田、屯門、東涌等新市鎮,僅1985-2000年就填海3000公頃,結果到了2000~2015年,填海面積反而下降了80%。

此次重啟填海計劃,有罵破壞環保的,有罵浪費金錢的,有罵影響風景的,有罵好大喜功的,就是沒有罵拖累房價的。但大家心裡的那盤小九九,其實並不難猜。

河海易填,慾壑難填。

董指導聯繫了全球董氏聯合會主席,請他給董建華帶封信:冇樓冇白撞,冇樓冇高潮,買不起房子的人,房事都沒有,哪裡會有下一代?

但香港面臨的問題,不止香港獨有。在一場模仿遊戲中,前車之鑒,既給了我們充分警示,也給了我們調整時間,希望一切都不要太晚。

 

參考資料:

[1]. 李光耀:新加坡的硬道理,韓福光等,2015

[2]. 香港地產業百年,馮邦彥,2007

[3]. 朱鎔基上海講話實錄,2013

[4]. 香港經濟發展的歷程、困境與轉型,孫軍,2016

[5]. 新加坡住房制度啟示錄,恆大研究院,2018

[6]. 霍英東全傳,冷夏,2006

[7]. 90年代中期住房制度改革回顧,陳學斌,2010

 

飯統戴老闆  2018-11-02/董指導,數據支持:遠川研究

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