博士畢業,考慮買房的話,去北京還是去天津

收到一名博士的來信,她最近在糾結工作是去北京,還是天津。我覺得問題很有代表性,所以和大家分享一下: 

首先,這個問題的答案,毫無疑問的肯定是留北京,這是碾壓式的差距,沒什麼可說的。

我覺得可以聊一聊的是,面對這麼大的差距,為什麼她和老公還要考慮留天津,甚至寧願兩地分居。

這種想法,本來完全不應該產生的才對。

我們可以看到,留北京和留天津,工資收入是差不多的,天津唯一多出來的,就是15萬的安家費了。

而留在北京,則會獲得北京戶口。

所以這個問題可以簡化為,北京戶口 VS 安家費15萬。

北京戶口明面上是沒價值的,但實際是有價值的,而且價值還不低。

北京戶口的價值是浮動的,對於社會等級越高的人來說,價值越大。

當然,有些杠精會說,上流社會的人完全不在意北京戶口,例如馬雲和馬化騰。

這句話一點都沒錯,但那是因為上流社會的人獲得北京戶口,也非常簡單,他們想有就會有,所以他們不在意。

雖然北京戶口的價值是浮動的,但是哪怕對於初入中產的大學生來說,它的價值也不會低於15萬,僅僅教育這一塊都不止了。

對於你們這樣的博士生來說,我毛估了一下,價值應該在百萬左右。

這個道理我知道,你知道,大家都知道,沒人會覺得北京戶口只值15萬。

那為啥還要糾結北京還是天津呢?

核心點就是:
兩人都來自農村家庭,在未來的買房等問題上只能靠兩個人努力。

這也是我今天要科普的主要思維誤區。 

首先,你和你先生雖然是農村家庭,底層逆襲,沒什麼積蓄,家裡也沒有6個錢包。

但你肯定是在北京買得起房的,就算再漲一倍你也買得起,只不過你買不起工作單位附近的房子而已,只能買到很偏的房子。

不過,工作單位附近的房子,你買不起,但是租得起。

在很多人眼裡,我們一定要買一套房子,而且要買一套單位附近的房子。

這種思維是錯誤的,如果人人都堅持這種思維的話,那北京以後就不會有新鮮血液能來了,因為沒幾個人買得起。

首先,我們談談剛需買房這個問題。

我一直認為,剛需不剛,剛需是半個偽命題。

因為3口之家,買60平是剛需,買300平,它也是剛需,沒人會嫌自家房子大了。

當房價持續上漲時,人人都是剛需,當房價持續下跌時,剛需一夜之間,全都不見了。

歐美國家的大規模城市化結束後,由於房價上漲緩慢,年輕人中超過80%都是租房,全國租房和買房的比例高達7比3。

在歐美國家,租房是一個常見的選擇。

但是在歐美的房價泡沫期,一切都不一樣了。

電影《大空頭》曾經描述過2007年,美國房地產泡沫崩盤前的情景,在持續多年的房價上漲後,美國人人炒房,一個脫衣舞女,上足了槓桿,都能買下5套房產。 

她們買房的目的,當然不是自住,而是打算等房價上漲後,賣給別人。

但是對外,她們會宣稱自己是剛需,5套60平的,和1套300平的,從資產的角度考慮,差不太多。

2008年美國地產大危機之後,一下子就沒那麼多人願意買房了……

當然,對於中國來說,不太可能出現這種情況,所以很長時間內,「剛需」都是存在的,你們也是「剛需」。

我寫下上面這段話主要是為了告訴你,你之所以執著於買房,並不是因為你必須要住你買的那個房子,你只是貪戀資產的升值而已。

如果你確認房產一定不會升值,那你不會糾結任何關於房產的問題。

既然你是貪戀資產的升值,那問題就好解決了。

假設你有50萬首付款,你在天津買一套房子,和你在北京郊區買一套房子,從升值的角度考慮,差距大么?

一點都不大,雙方是完全一致的。

在天津的確可以買到更大的,但是這有什麼關係呢?反正從資產的升值角度考慮,兩者是等價的。

甚至,北京的升值潛力更大。

縱觀10年來,每一輪上漲,都是北上深開始(廣州除外),這幾個城市不漲,其他城市絕對不可能漲。

以最近的一輪地產大牛市為例,北上深,2015年就開始漲了,到2016年就直接限購限貸了停止上漲了,然後其他2線城市才開始漲。

2線城市開始限購限貸後,資金才開始向345線城市蔓延。

所以你會發現,北京和深圳,已經4年沒漲了,但是小縣城的房價起飛,可能是2017~2018才開始。

這不代表小縣城牛,因為資金在其他城市買不動了,才被迫分流到縣城的。

假設所有城市全部放開限購限貸,北上深的房價會爆發式上漲,縣城的未必漲,甚至可能跌,因為資金被抽走了。

在北京郊區買了一個房子後,你就有了房產,以後不管房價漲還是跌,你都安心了,這叫上車盤。

如果將來房價暴跌,你會慶幸,自己只是在郊區買了,你看那些花幾千萬買內環的人多慘。

如果房價暴漲,你也會慶幸,幸好自己在郊區買了,賣了之後,可以換內環的房子了。

比如你湊了50萬做首付,買了150萬的房子。

如果房價暴漲一倍,你是賺了50萬么?

不,你賺了150萬,賣掉之後,還清貸款,你手裡還剩下200萬,拿來當首付,可以撬動600萬的槓桿。

你的房子漲到了300萬,但是你賣掉他,就可以買一套600萬的房子了,多軍越打越強。

這就是槓桿的魅力,也是很多人不明白為什麼這麼多年,中國房價連漲不休,到底哪來那麼多錢的原因所在。

所以,在北京郊區買套房,租出去,然後在單位附近租套房,才是最優的選擇。

網上有很多帖子,吐槽租房怎麼怎麼慘,買房怎麼怎麼好。

但其實這一切,都是建立在房價連綿上漲的基礎上,因為這麼多年房價大幅上漲,房奴翻身當了爺,所以買房怎麼怎麼好,租房怎麼怎麼慘。

如果房價連續下跌,那網上的風評,馬上就會顛倒過來。

租房就是給房東打工么?當房租回報年化收益達到4%以上的時候,你確實可以這麼說。

但現在北京的房租年化收益只有1.5%甚至更低了,你租房真的不是給房東打工,你是在吸房東的血。

而房東之所以願意被你吸,是他們都在賭北京的房價還要繼續上漲,不願意拋售,指望年漲幅來覆蓋掉這個虧損。

現在中國的房價走勢已經很明確了,明著不讓漲(紅頭文件),暗著不讓跌(各地政策),橫盤一統天下。

政府手裡的牌還很多,取消限貸、取消限購、降息、大幅下降土地供應,每一個都能大幅度刺激房價上漲。

等於他手裡還有2個王4個2還沒放,底牌還很多,這些牌只要不放,沒人敢看空房價。

但明著又不讓漲,那只能橫了。

誰也不知道政策啥時候取消,會不會再度引發一輪上漲,現在還硬挺著的房東,都是在和房客對賭,看下一輪上漲是啥時候,誰吸誰的還真不一定呢。

如果你在郊區還有自己的房,同時兼備房東和房客的身份,那你就更踏實了,風險對沖……

還有人說,不住自己買的房不踏實,還寫出各種帖子,說自己到處搬家,大半夜的在街上拖行李很凄涼。

凄涼個鬼!寫這麼煽情還不是因為房價漲了!

如果房價大跌,你看誰凄涼。

三口之家的行李,花個一千塊喊搬家公司,你想搬哪就搬哪,想咋搬就咋搬。

租房還能體驗各種房型,什麼大平層、LOFT、雙拼小別墅、經濟適用房,統統住一遍,看看自己到底喜歡什麼樣的房子,將來把郊區房子賣掉的時候,也知道買啥房子最適合自己。

如果你連搬家公司的錢都不捨得出,自己一個人拖著行李到處跑,那說明你很窮,非常窮。

連這點錢都沒有,你還考慮啥買房呢,反正也買不起啊,壓根不用考慮買房還是租房,因為你只能租房。

發個催淚訴苦貼,無非就是看房價漲了,自己酸葡萄而已。

如果房價真大跌,我估計他可能大半夜的在街上拖著行李,然後發帖子幸災樂禍。

假設房價永遠不漲,那麼租房是最佳選擇,誰買房誰傻X,你最佳選擇是留北京。

假設房價未來還會上漲,你直接在北京郊區買房也是最佳選擇,你還是要留北京。

天津除非開的工資明顯高於北京,否則基本沒啥吸引力。

但是問題來了,天津的高薪崗位,不可能比北京多,一線城市的高薪機會絕對高於二線城市啊。

按這個邏輯,那豈不是天津永遠競爭不過北京了。

沒錯,這就是典型的大城市病,強者恆強,你看日本,全國絕大部分人口最後都跑東京去了,其他地區不斷萎縮,甚至成為了無人區。

整個日本,沒有一個城市能比得過東京,人才和資金都源源不斷流入,因為這麼做效率最高。

如果中國不通過行政手段遏制,北京也會發展為龐然大物。

所以北京進行了人口管制,強行把人口和資源引流到其他城市,試圖犧牲一部分效率,來讓全國各地區均衡發展。

等於說,北京的總人口,已經漲停了。

懂股市的人都知道,越是漲停的股,前景越看好,北京也是一樣,越限制的東西,越香。

很多人是想留北京,留不下來,納稅幾百萬都拿不到京戶,像你和你老公這種有留京政策的人,自願放棄這個機會,那簡直太傻了。

你留京的唯一障礙,是對買房的執著,所以我今天全文也是按這個重點回答你的。

在郊區買個房,既當房東又當租客,然後逐層遞進,慢慢換大房子,才是王道。

在大自然中,不斷換房,從小變大,是一種自然規律,哪怕是寄居蟹也是如此。

人生如蟹。

【出處】遠方青木 2019-12

【峰語】台北工作,到底要不要買房?/2019-12-3

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