峰言峰語

謝國忠今天又講話了，他說中國房價很快就會跌25%，依照他的準度，我猜大陸的房價可能又要飆升了。

謝國忠是我蠻欣賞的一位經濟學家，他往往有很棒的獨到見解，只是在預測房價上做得很糟，舉例來說，他在2004年就預測中國房價會跌，而且一連說了六年，沒想到中國房價自2004年起，也狂漲了六年，在這六年中，你只要相信謝國忠，基本上都要付出慘痛代價。

謝國忠讓我想起在政大任教，也算地產名嘴的張金鶚。張金鶚的預測也是超級不準，他從2007年就預測房價會跌，結果台灣房價連續狂漲四年，一堆聽他建議而等待房價下跌的中產階級，最後都恨得牙癢癢的。但台灣社會很奇怪，他預測愈爛，結果名氣愈大。

雖然我很喜歡他們二位的著作，但書寫得好是一回事，預測又是另一回事。所以我覺得，這二位實在應該結拜一下，因為他們很有社會正義感，也很有獨到見解，但預測完全不準。

而今天當我看到謝國忠開始預測房價要下跌，那最可能發生的，應該還是房價飆升了。

谢国忠:中国房价可能很快会跌25% 财富转向居民
中国房价跌幅可能很快会达到25%，未来两到三年内，可能还要继续同样跌幅。这是中国经济重新找回平衡的必要前提。房价下跌的过程，会让财富从政府转向居民，并为未来十年实现内需拉动的增长打下基础。短期内的经济阵痛可以承受，为了获取一个更好的未来。如果政府屈从于外界压力，通过大规模增发货币来复活房地产泡沫，就有可能会引发超级通货膨胀，人民币贬值，经济动荡。

今年中国人均国民收入首次超过5000美元。但这只是全球平均水平的一半。中国人民受过相对良好的教育，又特别勤奋，中国的建筑工地运作效率比发达国家的基础设施建设项目高四倍。中国工厂每天开工时间，经常是世界其他地区的两倍。然而中国工人的工资水平只有发达国家同行的十分之一。

而中国可能犯下的最大错误， 就是放任房地产泡沫继续扩大。中国的劳动力市场供给很紧张，房产市场调整造成一些破产和裁员，被裁掉的工人很快就可以找到其他工作岗位。另外，泡沫破裂带来的只是房产单位价格下降，却不一定是销售额的下行。恰恰相反，低房价可能反倒会提高房产销售额。因此导致建设项目数量增加，而不是减少。

房价降低，地方政府的财政收入肯定会下降，这可能会导致基础设施建设方面的投资下滑。但这种对产品需求的负面影响，会被居民消费能力的上升抵消掉。房价低了，也就意味着普通家庭可以在其他产品消费上更多投入。房地产公司破产可能造成的市场动荡，可以通过鼓励行业整合降低到最低限度。中国的房地产行业还可以借此做大做强。


北京青年报 2012-06-15

一直“唱衰”中国房地产的谢国忠仍然继续坚持自己的观点，认为当下内地房地产泡沫化严重，手中有空房应尽快出掉。对于泡沫破裂的具体时间，谢国忠称“房价并不会一下子崩盘，而是会像股市一样，每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%。”

对于日前在厦门提出的“手中有空房买上卖掉”的观点，谢国忠解释称，现在主要是把空房子问题解决了，买房投资的道理非常简单，当房子的回报率超过5%的时候才可以买入投资，如果是空房子的话，千万不能买。谢国忠认为“当前房子的供应变多，而内地的出生率一直很低，最终房子将会像电冰箱一样，价格越来越低。”

今年5月份以来，内地多个城市的房地产市场开始回暖，一些城市甚至出现“抢房”的景象。对于这种情况，谢国忠说，“今年五月份以来，房地产有一点热起来，去年我写文章的时候就料到这个，房价第一波下来之后，后面会有一个反弹。”屡次预测房地产泡沫破裂具体时间失败的谢国忠此次声称，内地房价的破灭将会是一个长期的过程，将如同股市下跌一样，一直跌掉80%。


土地价格不会一直上涨
谢国忠认为，土地升值是造成近几年中国经济和房价上涨的动力，而这种升值造就的是一种虚拟的利润。在有些地方，土地价格甚至涨了一百倍。整个浙江的土地价格是英格兰的四倍，宁波郊区的土地一千两百万一亩，平均价格跟东京的价格差不多。

“现在浙江百分之八九十的企业都在搞房地产，整个浙江和很多其他地方的经济最终基础就是土地是稀缺的，土地价格是永远上升的。”谢国忠认为，这种看法是错误的。土地的价格与人均土地面积以及收入相关，即便在人口众多的日本、香港和台湾，房地产经过一个阶段的发展后，土地价格最终还是跌下来。

谢国忠称，中国现在的核心问题是土地泡沫话，现在的官员和投资房地产的民众认为土地价格会永远上升，这最终只能导致所有的钱都套在土地里面。


房价会报复性反弹是政府造出的假象
“去年中国住房销售6万亿，土地销售近3万亿，当下地方政府的大部分财政收入来自房地产。”谢国忠认为，政府的收入已经同房价上涨绑在一起。

“很多人都认为一旦调控放松，房价就会报复性上涨。这实际上是政府制造的一种假象。”谢国忠称，现在政府不可能让房价暴涨，但是政府花钱的胃口越来越大，如果房价下降，就不可能拿到那么多钱，这两者产生的矛盾致使政府在处理房地产问题上一直采取“内松外紧”的策略。政府一方面给出房地产发展的空间，另一方面则在表面上打压房地产投资，希望你别炒的过分，制造出只要放松调控，房价就会上涨的假象。

至于这种情况会持续多久，谢国忠表示自己也也不清楚。


不存在第二轮城镇化的说法
对于新一轮城市化造就大量购房刚需的看法，谢国忠并不认同。“我们已经有三亿人进城了，现在的农村只剩老人和小孩，根本不可能再有新一轮的城市化。以上海为例，上海一般的家庭都有好几套房子，在五十年前、六十年前上海城市化的时候，他们把房子租给新移民，一个房间里面住很多人，等他们要把这些房子转手的时候，人口已经开始下降了。”

目前三四线城市房地产发展火热，很多城市建了大量的房子。谢国忠认为内地的房子已经超过两亿平方米，很多房子处于空置状态。每个城市的领导都以为外地务工人员会来买房居住，但实际上人口并没有增长，而很多进城的农民工根本不可能买得起房子。他以台湾和日本为例证明目前中国的房子已经过剩。

“1992年台湾和日本房地产同时见顶的开始走下坡路，台湾跟日本不一样，台湾有点像内地，它有三百多万户人家，有一百万套空房子。跟中国内地一样，当时是电厂报的这个数字。在炒房的时候大家的心态都是涨啊涨，后来有人给你泼一把冷水说有一百万套空房子，谁说的？电厂说有一百万套房子里面电灯是不亮的。

台湾房价掉的很惨，跟日本不一样，日本是每年掉7%，掉二十年了，台湾就是哗啦一下子掉下来，特别有很多像基隆这样的地方。在台北因为人口还是有涨所以房价掉的不明显。现在台湾的人口已经不涨了，所以在基隆、淡水这样的地方房价非常便宜，像淡水靠海的地方二十万美金一套房子，他们的房价上涨的时代已经过去了。”


网易  2012-08-01