我如何炒高房價?
台灣房價高漲,終於在去年底成了10大民怨之首。到底是誰讓我們買不起房子?答案是由地主、開發商、代銷、房仲、投資客形成的共犯結構!

六月十日,下午四點,門外大雨不止,不能掩蓋
黃文雄宏亮聲音:「台北市許多區域的中古屋天價都是我創造出來的!」手上經常保持兩百間房子的案量,靠著改造舊屋,屢創中古屋新價。黃文雄算是這一波房價飛漲下的大玩家。


天價是怎麼創造的?
最近的經典案例是位於民生東路五段、屋齡近三十年的中古屋,黃文雄在二○○九年底買進後,決定捨棄近年來最流行的極簡風格,改走鄉村風,並請來在文化大學推廣部任教的知名設計師李幹才操刀,成功的在吵雜的大馬路邊,營造出與大自然連結、充滿優閒氣息的居家環境。

推出的第一天,成交。每坪七十三萬元,創下民生社區中古屋的天價紀錄。

幾年前在北市樂利路的老舊獨棟住宅,他以一千一百萬元買進後,總共花了一千七百萬拉皮、裝潢,最後居然以四千二百萬賣出。不計算稅金、利息,淨賺一千四百萬元,相當於一個月薪五萬元的上班族,不吃不喝二十三‧三年的所得。

類似黃文雄這樣的角色,在這一波房子高漲的情況下越來越多人投入。

政大教授張金鶚指出,根據他的瞭解,大台北地區房市的投資客比重高達五成;而房仲業也估計,市場上的物件有高達五、六成經過投資客轉手。

房子,原本是很多人花了一生積蓄,家人的園地。原本,我們聽到的是買房子、賣房子,現在,有更多人是在「玩房子」,而且「玩」出了台灣一個個天價,「玩」出了民怨,也「玩」出了台灣政府的無能。

在這場賭盤上的玩家,包括了地主、建商、代銷、仲介商、投資客,唯一沒有資格上牌桌的就是小老百姓,沒錢、沒地,只能被玩。


這場玩家遊戲是怎麼開始的?
大買家:富豪
爭買豪宅點火,周邊房價跟漲
以最具有指標意義的帝寶為例,連戰家族在農曆年後,買進同一層樓兩戶,打通共二百五十坪,每坪單價一百八十萬元,總價四億五千萬元;包括康師傅魏家在內的眾多台商,都在帝寶這個個案的價格上做出了「貢獻」。

宏泰集團一九九九年以九十億元買下仁愛路上帝寶的土地,興建費用花了八十億元;如果以帝寶歷來最低售價每坪七十五萬計算,乘以總建坪二萬八千坪,整棟帝寶價值為二百一十億元;但在台商、投資客、政商名流爭相搶進下,如今帝寶每坪售價至少一百八十萬元,換算帝寶總價值,至少約五百億。十年下來,三百億的帳面增值,就是透過這些食物鏈上的玩家,一層一層墊高起來的。

根據永慶房屋豪宅團隊統計,台北市每坪房價超過百萬元以上的頂級豪宅約四千三百戶(含興建中),僅約北市住宅存量八十九萬戶的千分之五;而如果以台北市政府評定符合課徵豪宅稅的數量為準,共有九千八百五十戶豪宅,也只占北市住宅數量的一‧一%。

這一%的豪宅,卻影響了九九%的價格,看似不合邏輯,但卻是今天台灣真實面對的環境。到底價格是怎樣「玩」出來的?

台北市大安區的豪宅建案勤美璞真,在○六年第四季推出後,猶如平地一聲雷,不但啟動北市豪宅全面狂飆,周邊中古華廈、公寓全部雞犬升天。如今勤美璞真每坪喊價超過一百八十萬元,周邊的中古屋行情每坪開價幾乎都高達八十萬,比原先每坪約三十萬的價格,整整翻了二‧六倍。

離豪宅越近,房價漲勢越兇,豪宅的領頭羊效應,似乎在北台灣,已經形成定律;而高房價種籽,更進一步,從豪宅這個圓心,一層層、一波波往四周擴散,逐漸擴及到一般住宅。從台北市大安、中正、信義區擴散,今年開始,這把火已經燒到林口、新莊等副都心。

原本,一般小老百姓認為,豪宅漲是漲有錢人的,跟我何關?當大家發現,房價一去不回頭,才真正腳底發麻、備受威脅。

難道合理房價真的都被豪宅綁架了?

是什麼樣的市場,能讓一%的物件,影響其他九九%的價格?是怎樣的交易環境,能讓一%的參與者,控制價格走向?現在北台灣高漲的房價,正是這個矛盾現象的寫照。數量只有一%的豪宅,正在綁架其他九九%住宅的價格。


玩家一:大地主 
養地三十年,飆漲再坐地起價

不僅中古屋、新成屋,土地也是這一波被「玩」得凶狠的標的,尤其是壽險業者,挾著有錢、銀行利息低,沒有好的投資標的的理由,一個個土地交易的價格就在他們手上被玩上天了。從○六年新光人壽以當時住宅用地天價每坪二百八十五萬元標下信義聯勤的土地,就是一連串價格競賽起跑;到了○九年信義計畫區A11的區位創下每坪四百五十八萬元的天價,土地價格就一飛上天,永不回頭了。

壽險業是站在明處,而還有一群實力在壽險業者之上的地主,更讓大家可以見證到台灣藏「地」於民的真本事。

在北台灣以擅長養地出名的林姓財團老闆,累積幾十年的經驗,對土地的熟悉程度可以說成精了。根據和他打過交道的一家大型建商總經理透露,林老闆喊價,永遠是以「未來價格」著眼。

有次他陪同老闆去和這位大地主談土地,一到辦公室,林姓地主直接把一張試算表攤在桌上,清楚列出這塊地的法定容積多少、獎停(停車場)容積多少、可以移轉多少容積,最後可以蓋出多少銷售面積;然後市場行情一坪可以賣多少錢,扣除相關成本可以有多少獲利,然後告訴他們。

「這塊(部分)是我要賺的,」林姓地主劃出他要的利潤,同時還告訴來客,你們可以賺的有多少,最後歸結出這塊土地的價格,一點便宜都賺不到。這位總經理說,他們唯一能做的只有接受或拒絕這位大地主開出的價碼,根本沒有討價還價的餘地。就算明知被宰,在土地取得不易的狀況下,開發商也只能摸摸頭,吞忍下去。

嘉磐建設副總經理蔡錫全說,「天底下沒有缺錢的地主,只有缺地的建商。」一語道破這幾年台北市土地市場供需失衡下,地主可以坐地起價的主因。

地主有多有錢?聽完下面這則故事,會讓你真正體悟到「玩」土地玩到讓人嘆為觀止的地步。

有一塊地位於台北市建國北路路段,有些地產業者蓋房子「只租不賣」,這個地主卻是「只建不住」;因為要避開空地稅,大樓蓋起來了,二十年,放著估計累計有二十七億的租金不收,也不出售,讓人真正見識到地主實力的雄厚。

「只要有錢,便往土地堆,」這是知名大地主林堉璘的父親林建生給三個兒子的理財觀念。

「三重幫」林堉璘與林榮三兩兄弟的財富,估計都在一千億元以上,他們的致富之術,說穿了就是忍功一流的「養地」哲學。因為買土地並不難,難在養土地,而且一養三十年,才見其過人之處。他們都曾表示,「買土地就是要開發,但是要等到最好的時機才開發。」為了等個好時機,他們可以一等二、三十年。例如林堉璘位於信義計畫區、大直重劃區的精華土地,以及林榮三在新莊副都心的大筆土地,都是靠養地養出百倍以上的獲利。


玩家二:開發商
玩法令,東挪西移讓建地倍增

把土地當成原料的開發商,買了高價的地,當然要竭盡所能把利潤擠出來。這其中也有不為人知的手法。

法寶之一是各種容積獎勵與合法增加的銷售面積,例如台北市住三土地(容積率二二五%),假設拿到二○%的停車空間容積獎勵,再加上陽台、雨遮、屋凸、機房、樓電梯間等,一坪土地最後可創造出四‧四五坪的銷售坪數,幾乎是原來容積的一倍。

建商買進一百坪的住三建地,按照原容積計算可以蓋二百二十五坪;但獲得獎勵之後,實際可銷售面積,卻高達四百四十五坪,等於是增加了一倍的銷售金額。

法寶之二則是建商慣用的容積移轉(一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用),以台北市為例,容積移轉上限可達四○%,假設原本是一千坪的土地,透過容移後就可以增加九百坪的銷售面積。加上建商買進容積是以公告現值計算,由於公告地價與市價差距極大,建商以低價買進容積,再移轉至每坪售價百萬以上的豪宅建案中,輕易就可以創造出驚人利潤。


玩家三:代銷
利潤至上,賣出高價是本分

有人蓋房子,就要有人賣房子,代銷公司就是這樣的角色。其中也有很多遊戲規則。

例如,同一個案子,每間房子的條件不同,有些代銷公司在銷售時,會先把最好的單位留下來,條件差的先賣,也就是所謂的「封戶」;不過有時最差的單位也會封戶,不急著「賤價求售」,等到案子賣了六、七成時,再拿出來慢慢賣或出清給投資客(投資客通常不堅持景觀、樓層等居住條件)。由於銷售資訊完全封鎖,客戶不是用天價買到好單位,就是被迫接受條件較差的房子,買賣雙方間完全處於不對等地位。


玩家四:投資客 
仲介當「眼睛」掃貨,再低買高賣

這一波房價飆漲,房屋仲介的店數也創下歷史新高,有人開玩笑甚至比咖啡廳還要多的地步。

手中經常保持兩、三百間房子的投資客黃勇義,採取的做法主要是與仲介結盟,因為在不動產市場的食物鏈中,房屋仲介雖然居尾端,但其功能就像散播花粉的蜜蜂,是促進交易量最重要的成員。黃勇義與不少房仲幾乎都有配合,據了解,部分房仲業有不少加盟店,甚至有人專門處理他的案件。

仲介分散各處,就等於是投資客的「眼睛」,黃勇義看好行情後市要大量掃貨時,甚至會直接開票給有默契、信得過的仲介業務員,只要報告來的案子OK,就直接給票進行斡旋。例如他在○四、○五年間,就曾在大安區瞄準每坪三十萬元以下的中古屋,全面掃貨,然後裝潢後再高價出脫,也順勢炒高大安區的房價,目前大安區中古屋的房價已經比當初翻上了兩番!

不過一旦發覺市場有變要出貨,他也很果斷,會祭出重賞策略,只要業務員幫他賣掉一間房子,除了一%至二%賣方應支付佣金外,他會額外給業務一筆獎金。

房仲業把房子賣給一般住戶,和賣給投資客有什麼不同?賣給投資客最大的不同就是:一條牛可以剝兩次皮。


玩家五:房仲
一屋三吃何樂不為,墊高賣價

好案子先給投資客,投資客會先裝潢、包裝,完工後身價自然大幅上升,然後交給原業務員銷售,若再加上投資客成交後賞的紅包,等於一間房子賺三次,哪個房仲業務員不願與投資客站在同一陣線?

自己就是投資客的吳兆龍說,他感覺現在市場上到處是投資客,除了他們這種專職的之外,還有菜籃族、公教團、醫生團、貴婦團等不一而足;此外,不少房仲業務自己也變成投資客,碰到好案子就自己吃下來,讓他覺得好物件越來越難找。

案子好玩,錢太好賺,造成這場房市玩家遊戲中的每一個成員都欲罷不能,有些人向上加碼,有些人則玩角色扮演,從不同的角色互換中賺取更多的利潤。

一位仲介業務員小張(化名)看到這個大好機會,轉而成為投資客,在他的經驗裡,要成為成功投資客,仲介、代書、裝潢施工包商,都是重要的「經營團隊」。

幾年前房貸條件很鬆,有了好代書做為和銀行的橋樑,投資客幾乎可以買空賣空,做無本生意。小吳幾年前在土城以二百五十萬元買進一間頂樓加蓋的公寓,隨即透過人頭向銀行貸了三百三十萬元,之後花了六十萬元裝潢,兩個月後以三百八十八萬元脫手。

費用包括買進時付二%仲介費、賣出時付四%仲介費,及相關契稅、代書費等,再加上給人頭五萬的抽成,以及少許的利息之外,約賺了五十萬元。但是除了剛開始拿出一筆自備款之外,小吳幾乎不用出一毛錢,兩個月就進帳五十萬。這也相當是一位剛進職場工作者一年以上的收入。
 
遊戲還會玩下去嗎?地主不缺錢、建商有案推、代銷有手法、仲介步步高、投資客行銷包裝一流,生態裡的角色都各有所長、自得其所。

政府打房這件事,聽聽就好!




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2008年9月後-100萬元
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2009年-180萬元
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2010年-近200萬元
兩岸對高房價祭出打房政策、ECFA可望今年簽訂



延伸閱讀:壽險業標地,不斷刷新「天價」

開標日:2009/04/03
區位:信義計畫區A11
面積:2,534坪
取得單價:458萬元/坪
得標公司:安泰人壽

開標日:2009/10/01
區位:重慶南路三段31、35號、27巷2號及附近
面積:1,333坪
取得單價:403萬元/坪
得標公司:新光人壽

開標日:2010/03/16
區位:建國北路二段75巷11號、73號
面積:386坪
取得單價:400萬元/坪
得標公司:國泰人壽

開標日:2009/08/26
區位:敦化南路二段238號(全棟)
面積:215坪
取得單價:377萬元/坪
得標公司:國泰人壽

開標日:2008/07/24
區位:信義路、台北101對面(D3)
面積:1,093坪
取得單價:310萬元/坪
得標公司:幸福人壽

開標日:2009/04/16
區位:信義計畫區D3
面積:919坪
取得單價:307萬元/坪
得標公司:幸福人壽(金享建設)

開標日:2008/07/17
區位:建國北路二段75巷11號附近
面積:795坪
取得單價:301萬元/坪
得標公司:國泰人壽

開標日:2006/03/02
區位:信義聯勤(建國南路2段)北基地
面積:1,180坪
取得單價:285萬元/坪
得標公司:新光人壽

開標日:2006/03/02
區位:信義聯勤(建國南路2段)南基地
面積:1,146坪
取得單價:263萬元/坪
得標公司:新光人壽

開標日:2008/10/14
區位:信義計畫區A10
面積:1,928坪
取得單價:191萬元/坪
得標公司:富邦人壽

註:信義計畫區D3是幸福人壽代金享建設投標
資料來源:永慶房仲集團



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資料來源:永慶房仲集團


商業周刊 2010-06-21/製作人:王之杰/撰文者:王榮章/研究員:蕭勝鴻

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