峰言峰語

隨著價格持續上漲，房價牽動著每個人的神經。房價還會上漲嗎？未來哪裡的房子值得買？買房要遵循什麼原則？……相信你也飽受這些問題的困擾。「得到」特意請到北京大學教授創作了這篇清單。13條幹貨，一次性解決你關於買房的所有疑惑。

1. 中國的房價是被炒起來的嗎？
這個問題不難回答。如果是炒起來的，過一陣子就會回落，像溫州、鄂爾多斯等少數城市，它們的房價前一陣子就下跌很多。但全國來看，即使是在經濟形勢不太好、政府嚴格調控的情況下，房價依然堅挺。這就說明，我國大中城市的房價上漲，是有堅實的基本面支撐的，不是投機炒作的結果。

2. 中國房價飆升的根本原因是什麼？
中國房價漲得這麼凶，根源在於經濟的迅速發展和城市化的快速推進。經濟增長，都會帶動城市房價上漲，世界各地概莫能外。韓國、馬來西亞、南非等國，都經歷了這個過程。只是其他國家我們關注得少，輪到中國時，咱們的「切膚之痛」更加明顯。

3. 政府增加土地供應，就能抑制房價上漲？
你或許經常聽說：政府應多賣地，增加土地供應，這樣房價就不會瘋漲了。但事實是，房價並沒有隨著供地的增加而回落。再看國外，紐約、巴黎的土地是私有的，交易不受限制，土地供應充裕，但城市中心的房價依舊還在上漲。這都說明，土地供應並不能真正決定房價。事實上，影響房價的關鍵因素是「位置」，土地可以供應，但位置卻是獨一無二的。

4. 如果沒有泡沫，那政府為什麼調控房價？
政府調控的不是房價的水平，而是房價過快的增速。隨著我國經濟的快速發展，城市的發展就像飛馳的列車。有人買房上了車，有人因為沒有買房而被落下。這樣發展下去，人們的財富差距勢必會急劇擴大，不利於社會的長治久安。所以，政府才出台調控政策。

5. 中國房價還會繼續上漲嗎？
目前，我國的收入水平只有美國的1/7，相當於日本上世紀70年代，或韓國上世紀80年代的水平。經濟增長還在持續，城市化遠沒有完成，人口基數還很大，老齡化才剛剛開始，這一切都說明——房價上漲空間還很大。

6. 和股票、基金等金融工具相比，房產值得投資嗎？
和買股票一樣，買一個城市的房子，就相當於買了這個城市的「未來」。2003年到2017年這14年里，房價漲了差不多10倍。如果你買股票的話，像上證指數、深圳指數、中小板指，它們的收益率算是表現出眾的，大概也就在5、6倍的水平。所以，房地產保值增值的屬性是實至名歸的。

7. 哪些城市的房子最值得買？
判斷一個城市的房產是否能保值增值，要看這個城市是否有發展潛力。具體可以從八個要素考慮：1.城市規模（用GDP總量或人口總量衡量）；2.人口流入；3.人均收入；4.土地供應；5.兒童數量的增速；6.上市公司的數量；7.財政收入；8.服務業佔比。

8. 自住房是當下買好，還是觀望一陣、一步到位好？
買房要遵循一個原則——先上車原則。中國經濟就像一列快速前進的列車，一個個大中城市就像一節節車廂，買房就相當於買票上車。不管是商務座，還是二等座，或者是站票，一定要先買票上車，才能不被列車拋下。所以買房自住，先保證能買一套，再去考慮大小、位置。很多人覺得買房住要一步到位，挑來挑去就被耽擱了。隨著房價進一步上漲，人們只會越來越買不起，後悔不迭。

9. 優先買郊區便宜的大房子，還是市區高價的小房子？
買房的第二原則——稀缺原則。房子的價值，不在於房子本身，而在於它周邊的稀缺資源，比如學院、醫院、商圈、各種辦事機構等。它們帶來的便利性，才是房價升值的根本。相較而言，市中心的房子更有升值潛力。如果有選擇的話，儘可能選擇城市中心、附帶各種稀缺資源的房子；實在買不起，也可以買地鐵沿線的房子，交通上的便利性可以部分替代這些稀缺資源。

（網友：我覺得購買擁有稀缺資源一說不對。因為如果看得見的稀缺資源，肯定早就被市場吸收了，也反應在了房價上，這是薛老師經濟學課已經講過的。要買就要買現在便宜，開發供地不受限制的地區的房子。因為這樣的區域會有大量的人口入住，只要人多了，商業，交通，教育的規劃自然就會建設起來。從投資回報率來說，要遠高於現在已有稀缺資源的房子。）

10. 買房時怎麼付款更划算？
牢記三個要點：1. 盡量少付首付，多用貸款。2. 不僅要多用貸款，而且貸款的期限要盡量長。這兩點都既能減輕你早期的支付壓力，又能幫你對抗未來的通脹。3. 貸款時，盡量使用公積金。因為公積金貸款的利率低，可以減少你的月供。如果不用，它就只能躺在賬上，變成紙面財富。

11. 國外的房價都很便宜，去國外投資房產值得嗎？
普通家庭不要幻想去國外投資買房。相較於國內同等量級的城市，國外的房子並不便宜，而且投資的收益率並不高。在這個資金富裕的時代，國外資金也在到處找投資機會。如果國外房產收益很高的話，早就被專業機構、富豪們買走了，根本輪不到我們。當然，如果特別有錢，為了投資組合的分散而去國外投資買房，就要另當別論。

12. 房子產權只有70年，租一輩子房豈不划算？
北京、上海等大城市的房子產權是70年，房價一般是年租價的60多倍，這給很多年輕人租一輩子房也很划算的感覺。但，這只是個錯覺。大城市的租金上漲速度是驚人的，或許僅僅30年後，你依舊在租房，但付的租金總量就足以在當地買下一套房子了。相反，如果當初貸款買了房，現在就擁有一套凈資產的房子了。

13. 目前實在買不起，怎麼租房合適？
對於很多剛畢業，奮鬥在一線城市的年輕人，我建議遵循「便利原則」：把房子租在交通便利的地方。這樣就能更好地利用時間、節省精力、投資自己。長遠來看，投資自己才是最好的投資。

【出處】羅輯思維 2018-02-28／徐遠（北大教授）

【峰語】都市漲、鄉下跌／2019-12-21