隨著價格持續上漲,房價牽動著每個人的神經。房價還會上漲嗎?未來哪裡的房子值得買?買房要遵循什麼原則?……相信你也飽受這些問題的困擾。「得到」特意請到北京大學教授創作了這篇清單。13條幹貨,一次性解決你關於買房的所有疑惑。

1. 中國的房價是被炒起來的嗎?
這個問題不難回答。如果是炒起來的,過一陣子就會回落,像溫州、鄂爾多斯等少數城市,它們的房價前一陣子就下跌很多。但全國來看,即使是在經濟形勢不太好、政府嚴格調控的情況下,房價依然堅挺。這就說明,我國大中城市的房價上漲,是有堅實的基本面支撐的,不是投機炒作的結果。

 

2. 中國房價飆升的根本原因是什麼?
中國房價漲得這麼凶,根源在於經濟的迅速發展和城市化的快速推進。經濟增長,都會帶動城市房價上漲,世界各地概莫能外。韓國、馬來西亞、南非等國,都經歷了這個過程。只是其他國家我們關注得少,輪到中國時,咱們的「切膚之痛」更加明顯。

 

3. 政府增加土地供應,就能抑制房價上漲?
你或許經常聽說:政府應多賣地,增加土地供應,這樣房價就不會瘋漲了。但事實是,房價並沒有隨著供地的增加而回落。再看國外,紐約、巴黎的土地是私有的,交易不受限制,土地供應充裕,但城市中心的房價依舊還在上漲。這都說明,土地供應並不能真正決定房價。事實上,影響房價的關鍵因素是「位置」,土地可以供應,但位置卻是獨一無二的。

 

4. 如果沒有泡沫,那政府為什麼調控房價?
政府調控的不是房價的水平,而是房價過快的增速。隨著我國經濟的快速發展,城市的發展就像飛馳的列車。有人買房上了車,有人因為沒有買房而被落下。這樣發展下去,人們的財富差距勢必會急劇擴大,不利於社會的長治久安。所以,政府才出台調控政策。

 

5. 中國房價還會繼續上漲嗎?
目前,我國的收入水平只有美國的1/7,相當於日本上世紀70年代,或韓國上世紀80年代的水平。經濟增長還在持續,城市化遠沒有完成,人口基數還很大,老齡化才剛剛開始,這一切都說明——房價上漲空間還很大。

 

6. 和股票、基金等金融工具相比,房產值得投資嗎?
和買股票一樣,買一個城市的房子,就相當於買了這個城市的「未來」。2003年到2017年這14年里,房價漲了差不多10倍。如果你買股票的話,像上證指數、深圳指數、中小板指,它們的收益率算是表現出眾的,大概也就在5、6倍的水平。所以,房地產保值增值的屬性是實至名歸的。

 

7. 哪些城市的房子最值得買?
判斷一個城市的房產是否能保值增值,要看這個城市是否有發展潛力。具體可以從八個要素考慮:1.城市規模(用GDP總量或人口總量衡量);2.人口流入;3.人均收入;4.土地供應;5.兒童數量的增速;6.上市公司的數量;7.財政收入;8.服務業佔比。

 

8. 自住房是當下買好,還是觀望一陣、一步到位好?
買房要遵循一個原則——先上車原則。中國經濟就像一列快速前進的列車,一個個大中城市就像一節節車廂,買房就相當於買票上車。不管是商務座,還是二等座,或者是站票,一定要先買票上車,才能不被列車拋下。所以買房自住,先保證能買一套,再去考慮大小、位置。很多人覺得買房住要一步到位,挑來挑去就被耽擱了。隨著房價進一步上漲,人們只會越來越買不起,後悔不迭。

 

9. 優先買郊區便宜的大房子,還是市區高價的小房子?
買房的第二原則——稀缺原則。房子的價值,不在於房子本身,而在於它周邊的稀缺資源,比如學院、醫院、商圈、各種辦事機構等。它們帶來的便利性,才是房價升值的根本。相較而言,市中心的房子更有升值潛力。如果有選擇的話,儘可能選擇城市中心、附帶各種稀缺資源的房子;實在買不起,也可以買地鐵沿線的房子,交通上的便利性可以部分替代這些稀缺資源。

(網友:我覺得購買擁有稀缺資源一說不對。因為如果看得見的稀缺資源,肯定早就被市場吸收了,也反應在了房價上,這是薛老師經濟學課已經講過的。要買就要買現在便宜,開發供地不受限制的地區的房子。因為這樣的區域會有大量的人口入住,只要人多了,商業,交通,教育的規劃自然就會建設起來。從投資回報率來說,要遠高於現在已有稀缺資源的房子。)

 

10. 買房時怎麼付款更划算?
牢記三個要點:1. 盡量少付首付,多用貸款。2. 不僅要多用貸款,而且貸款的期限要盡量長。這兩點都既能減輕你早期的支付壓力,又能幫你對抗未來的通脹。3. 貸款時,盡量使用公積金。因為公積金貸款的利率低,可以減少你的月供。如果不用,它就只能躺在賬上,變成紙面財富。

 

11. 國外的房價都很便宜,去國外投資房產值得嗎?
普通家庭不要幻想去國外投資買房。相較於國內同等量級的城市,國外的房子並不便宜,而且投資的收益率並不高。在這個資金富裕的時代,國外資金也在到處找投資機會。如果國外房產收益很高的話,早就被專業機構、富豪們買走了,根本輪不到我們。當然,如果特別有錢,為了投資組合的分散而去國外投資買房,就要另當別論。

 

12. 房子產權只有70年,租一輩子房豈不划算?
北京、上海等大城市的房子產權是70年,房價一般是年租價的60多倍,這給很多年輕人租一輩子房也很划算的感覺。但,這只是個錯覺。大城市的租金上漲速度是驚人的,或許僅僅30年後,你依舊在租房,但付的租金總量就足以在當地買下一套房子了。相反,如果當初貸款買了房,現在就擁有一套凈資產的房子了。

 

13. 目前實在買不起,怎麼租房合適?
對於很多剛畢業,奮鬥在一線城市的年輕人,我建議遵循「便利原則」:把房子租在交通便利的地方。這樣就能更好地利用時間、節省精力、投資自己。長遠來看,投資自己才是最好的投資。

 

【出處】羅輯思維 2018-02-28/徐遠(北大教授)

【峰語】都市漲、鄉下跌/2019-12-21

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