大家都知道,要輪瘋狂的樓市,北京上海只能算第二名,第一名當之無愧的屬於香港地區,房屋單價為世界第一,各項地產價格數據完勝東京、紐約、北京等城市,高到什麼程度呢,一個車位能賣¥600萬元,車位比車貴,房子比人貴。整個香港的房屋均價目前是¥22-30萬一平米,注意是全港均價而不是最貴的豪宅區。

為什麼香港樓市這麼貴,有人給出了三大理由,那就是地少、人多、經濟發達,但是我們仔細推理可以發現,這三條理由全部站不住腳。

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香港的土地一點都不少

有人說香港彈丸之地,承載了如此之多的人口,房價必然上漲。地少人多會導致房價上漲這個邏輯支撐了日本的上一輪房價大泡沫,已經被證實為偽命題,而人口密度比香港還大的新加坡,多年來房價始終平穩,更是徹底的證明這個論斷是錯誤的。更有利的證據是,香港的土地一點都不少,只是都沒開發而已。

根據目前的數據來看,整個香港的土地,目前有接近80%尚未開發,這些土地如果不用於商業和工業,全部造成住宅,每提供1%的土地,可以解決100萬人的置業問題。至於有些人拿香港多山,丘陵地區開發困難說事,認為這些土地不能開發為住宅。我想說的是這話簡直太業餘了,中國目前的土木技術,上能平山下能填海,香港如此之高的房價,就算是喜馬拉雅山,開發商都能給你挖平了。

目前的現狀是,香港一方面房價暴漲,一方面仍有大量的儲備土地和閒置土地,全香港1100余平方公里的土地上,僅郊野公園就有400多平方公里,而與此同時,香港人均居住面積16平米,大量香港人居住在鴿子籠裡,住房痛苦指數全球第一。

 

香港人多也不是房價上漲的理由

很多人說,香港人多啊,且人口持續湧入,所以房價必然上漲。但是其實,100年來,香港的人口始終的爆髮式增長的,但是歷史上香港的房價從來沒有成為人民的沉重負擔,香港的房價實際上是最近一二十年開始暴漲的,但是與此同時,最近十年香港的人口增速卻是是歷史上最慢的,所以人口持續增長是導致香港房價上漲的論斷站不住腳。

我們可以看到,香港自開港以來,人口從0開始始終持續增長,建國以來增長速度維持恆定,基本就是20年翻一倍的速度,這個人口流入速度是很恐怖的,這和香港金融中心的地位是分不開的。但是這個不重要,重要的是,我們知道香港的人口流入是一種常態,而不是突然發生的意外,那麼為什麼以前的房子沒人喊貴,現在的房子人人喊貴,這就有問題了。

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香港經濟好更不是房價暴漲的理由

至於第三個理由,香港是金融中心,經濟好收入高,所以房價上漲是正常的,這就更不對了。香港是很富裕,但是也沒那麼富裕,人均收入超過香港但是房價不如香港的城市,全球到處都是,東京、紐約、倫敦、巴黎,哪個比香港窮?但是他們的房價遠遠不如香港。

甚至,這些城市的房價只是香港的零頭,真的只是零頭,2018年香港均價是20多萬一平米,把最前面那個2抹掉,就是東京、紐約、倫敦、巴黎的房價均價。

所以,房價高要求人均收入高,這樣才符合基本面,但是人均收入高卻不一定房價高,這是有多國數據作為鐵證的。

 

香港房價的歷史

既然這些都不是香港房價高的原因,那麼香港房價高的真正原因是什麼,這就要看看香港的房價歷史了。

香港房價高最大的問題是港府手中有地但是卻不賣,擴大土地供應壓制房價,非不能也,實不為也,而造成這個問題的根源,居然在於香港人民自己。

首先,我們從上面的香港人口歷史走勢圖可以看到,100年來,香港的人口始終是在持續增長的,而香港的經濟在百年來也始終在持續高速增長,所以香港一直是一塊夢想的淘金之地,在這種人口持續湧入、經濟始終高速增長的城市生活,你做什麼都賺錢,香港人也一直有炒房的傳統。

而香港樓市泡沫的巔峰,出現在1997年,這次泡沫峰頂的衝擊點始於1995年。

這一年,離香港回歸只有2年,關於回歸後香港的發展是港人最喜歡討論的話題,大陸13億的人口讓香港的房地產炒作有了無限的想像力和故事可以洗腦。

“大陸一定會接盤”,這是95年響徹香港炒房界的口號,理由很簡單,香港那麼富,大陸那麼窮,香港回歸之後,大陸的有錢人一定會源源不斷的進入香港當接盤俠,其理由和邏輯,和今天中國人認為富起來的農民工一定會當大城市的接盤俠差不多。

當時的香港,不買房的是傻子,在最瘋狂的時候,剛買房一個月就暴漲15%是常見的事情,買到就是賺到,越等越後悔,當時香港的種種亂像,和今天的中國差不多。

在97年的香港,所有港人無心工作,每天最關心的事情就是哪裡又開新樓盤了,因為買房人太多,整個香港的房子供不應求,所以不得不實行搖號制度。在這種排隊搖號的制度下,買到就是賺到,很多人搖到房子之後轉手一賣就是幾十萬的差價,等於幾年的工資,這種情況下沒有任何人肯安心工作,一有新盤放出,馬上就是全港排隊搖號。

香港人把這種盛況,稱之為炒樓花

 

這一切,在1997年都成為了泡沫幻影,在97年,香港的樓市發生了二件大事,那就是亞洲金融風暴和特首董建華上任。

1997年,金融風暴席捲亞洲,香港也遭到了索羅斯的攻擊,雖然在大陸的鼎力支持下勉強擊退了國際炒家,但是香港也元氣大傷,港股和樓市同時暴跌,香港樓市直接腰斬,這一次的暴跌是香港樓市的漫漫熊途的起始點。

但是僅僅一次金融攻擊只能打斷樓市上漲的趨勢,而不能終結,08年金融危機的規模和傷害比97年金融風暴要大的多,也沒改變中國房價的上漲即是明證,真正逆轉香港房價的人,是香港特首董建華。

1997年,香港首任特首董建華宣誓就職,在當時的香港,高房價引發的民憤鋪天蓋地,報紙媒體都在聲討香港的高房價摧毀了香港人的夢想,壓制了香港的經濟。沒房的人在罵政府,想有房子住;有小房子的人也在罵政府,想買大房子;有大房子的人也在罵政府,想買更多的房子。所有人都在說自己置業難,買不起房,恩,和今天的中國人差不多。

於是,作為首任特首,董先生想一舉解決這個港人置業難問題,他提出了八萬五公屋計劃,想要讓全港人都安居樂業,在這個雄心勃勃的計劃中,董特首提出:

1、每年興建的公營和私營房屋單位不少於八萬五千個

2、十年內全港七成的家庭可以自置居所

3、輪候租住公屋的平均時間縮 短至三年

十年內,讓全香港人都買得起房,都有自己的住宅,香港人安居樂業,再也不用發愁住房問題,這是不是個好政策,好政策啊,全港人都拍手叫好,稱之為大善政。那麼董特首是不是打嘴炮光說不幹呢?不是的,董特首說到做到,上任當年就大興土木建設公屋,每年八萬五的建設計劃一點折扣都不打,第一年開建的房屋甚至高達十萬套,新官上任三把火,董特首這是憋著勁要做一個大政績。

從2000年開始,董特首的廉價公屋建成開始入市,這一下可不得了,巨量的供應瞬間摧毀了市場,1999年剛大幅反彈20%的香港樓價應聲跳水,在巨大供求預期之下,香港房價一路走跌,在2004年跌至谷底,六年間跌了七成。

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從1997年底開始,香港的剛需們抗了大概五六年,到了2003年初左右,扛不住了,陸陸續續的開始有人因為房屋被銀行沒收拍賣而自殺,在當時的香港,負資產者有10萬戶之多,95-97年買入房產的人悉數被套,不僅自己拿來當首付的一輩子的積蓄沒了,還倒欠銀行幾百萬元,一個月2萬的月供讓很多家庭不堪重負,勉強抗了幾年之後幾乎耗盡了所有的力量,當因為種種意外被公司辭退的時候,房屋被沒收拍賣,然後銀行通知你還欠幾百萬,以後一輩子都在還債的陰影中,自己還沒有工作,自殺就成為不少人唯一的選擇

這個時候香港人才突然發現,他們要的不是便宜的房子,而是只允許自己購買的便宜房子,他們實質上要的是投機暴富,要的是洗劫別人的財富來達到自己富別人窮的目的。持有大量的房子的人不希望房價下跌,持有一個房子的人也不希望房價下跌,甚至只持有四五十平米蝸居的貧民,也不希望房價下跌,因為房價下跌切切實實的損害了他們的利益。只有那些徹底的無房者,才會支持房價下跌,但是連工作一輩子連一個超小戶型的房子都沒有的人,又有幾個呢,這樣的人又有多少話語權和組織能力呢。

於是,2003年7月1日香港街頭爆發50萬人大遊行,抗議香港房價下跌,要求港府救市,董建華滾蛋,八萬五公屋計劃是造成香港房價下跌的主要原因等等言論充斥媒體。沒有人會承認自己當年是因為貪婪或者愚昧高位買入房產的,他們把一切原因都推給政府。挽救負資產者,拯救香港中產階級,讓房價上漲居然成了最大的政治正確。

於是,八萬五公屋計劃被實質暫停,大幅減少供地數量,董建華想讓全香港人都安居樂業做一個大政績,結果成了最大的行政敗筆。

2005年,董建華黯然離任,香港在繼任特首的帶領下,房價就開啟了一路飛漲的模式,到今天已經翻了五倍。香港人再度成為房奴,高房價讓港人不堪重負,壓制香港經濟活力的論調再次出現在媒體之上,要求政府想辦法讓香港人能安居樂業,和1997年的輿論差不多,歷史總是在不斷的輪迴。

但是這一次,有董建華悲慘的先例在,還有哪個香港特首敢讓每個香港人都住得上房。

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2018-07-09 紫竹張先生
 

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