峰言峰語

問題是：房市還會再漲嗎？現在還可以進場嗎？

針對這個問題，台灣最大的房仲業老闆——信義房屋董事長周俊吉，以行動給了答案。二月一日，他以每坪近七十萬元，合計四十九億九千五百萬元的天價，從國泰人壽手中搶下國巨信義大樓，做為營運總部。

這不只是另一個天價買房地產的動作。一向以經營風格保守著稱的信義房屋，從未買進不動產，此次卻選在景氣高點，斥資二．六個股本，進軍信義區，用鈔票壓注台灣房市的榮景。

持續看好房市的，還有期貨天王張松允。身價二十億元的他，近兩年積極轉進房市，儘管手中已買進逾六億元的台北不動產，他仍持續在台北搜尋優質不動產標的，並打算轉進高雄房市。

而近一年來，台商返台搶豪宅的畫面，除了台北之外，也開始出現在南台灣，「一個大陸台商李太太，家住天母，來我這邊來看房子，只花兩個小時，就買了兩間店面、兩間住宅，總價超過八千萬元。」台商買屋的豪氣，連「南台灣土地公」——京城建設董事長蔡天贊都稱奇，只因這現象在不動產長期不景氣的高雄，極其罕見。

值得注意的是，經營一向保守穩健的國泰建設，今年竟然重回高雄推案，距離上一次的推案，已經九年。

儘管內需消費不振，近期景氣出現減緩訊號，台灣廣告量也創三年來的最低點，但台灣房市卻沒有退燒，反而高檔盤整，且最強勢的台北市，還繼續創新高價，因為有資金回流、家戶成長等長期利多數據，撐起台灣房市。

根據種種現象與研究，本刊發現：台灣的房地產投資熱，將於今年進入第二波漲升行情！ 補漲行情來了！


搶進桃園、高雄，有機會兩年賺三成
房市的第一波行情自二○○三年開始啟動，以台北市為中心點開始往外延燒持續四年。但若計算各區域房價與前波（一九九四年）高點的差距，除了台北市創新高外，全國的平均房價仍處於打底階段，價格僅約當時的九一％，而台南、高雄等南部都會地區，房價更只有當時的七六％。

因此，「就像股票一樣，房地產也會輪漲」。浸淫房地產多年的大中票券資深副總蔡佳晉用股票比喻，台北市就跟聯發科一樣，是績優股；但在補漲行情時，投資人應搶進低價補漲股，賺取第二波房地產財富。他預估：「桃園、高雄區域，兩年賺三成，非常有機會。」

政大台灣房地產中心主任張金鶚也分析，過去台灣的房地產上漲多是一波到底，房市多頭「持續時間大約是三到四年，然後就陷入盤整五、六年。」但這波行情很特別，雖然二○○五年初期房市陷入盤整，卻從第三季繼續拉高，準備發起第二波攻勢。

在剛啟動的第二波漲升行情中，其主架構有三：

一、台北市房價仍將在高檔盤旋不下，成為其他地區補漲的指標。二、因為房價不可能回檔，若你現在還是無殼蝸牛，務必提早卡位第二波起漲行情，否則，「你可能會沿著捷運、高鐵被趕出台北市」，蔡佳晉比喻。三、擁有「人口、交通、都市重劃」優勢的二線城市，將成為漲幅最兇區域，黃金潛力區依序是高雄市、桃園縣市、台北縣。

促成台灣房市多頭延伸，並拉出第二波的關鍵因素，在於「錢太多！」蔡佳晉分析，市場上資金氾濫的情況短期不致改變，因此「這波房市多頭，會比預期的還久！」

銀行放款受到卡債衝擊後，大量轉進房貸市場，是第二波房市漲升源源不絕的柴火。


台商資金回巢！信義區豪宅五成買主是台商
此外，這一波投資客的面貌與過去迥異。過去的投資客手上資金不夠雄厚，傾向短線操作，但這次的投資客手上現金滿滿，搶進房地產以保值為首要考量，因此，不會急著獲利了結，投資較為長線。其中，很大比例來自台商。

根據金管會的估算，去年大陸台商淨匯回台灣的資金，可達一百二十億美元（約合新台幣四千億元），整整較前一年增長十一倍！台北最大房地產代銷公司海悅廣告副總經理曾俊盛觀察指出，這其中有不少錢流入房市，並成為帶動近兩年豪宅熱的主因。信義計畫區的豪宅，有「五成被台商買走了，」曾俊盛說。

與上海相較，台北豪宅具有三項用錢也買不到的好處：治安、空氣品質、水質。尤其，台北的懸浮微粒近幾年已經下降至六十微克／立方米，只有上海的四分之一（編按：越低代表空氣品質越佳），這些都是吸引台商或華人來台購屋的誘因。

蔡佳晉深入比較各國際都市的資料發現，台灣的空屋率、自有住宅率其實都不比國際都市高，但歐洲房地產過去二十年來大漲約三倍，美國房市過去九十季以來只跌了八季，唯有台灣房價還未回到上一波的起漲點。巴黎、紐約等國際都市，其外人持有房地產的比率都在三成以上，倫敦甚至高達六一％，根據此一趨勢，台北市的房價未來不再由本地人決定，而是由台商等國際資金決定，而價格勢必持續上漲。

也因為台北房價繼續在高檔盤旋，補漲行情將在全台蔓延。

鏡頭轉向英國。倫敦街上，鬧區的購物人潮熙來攘往。如此的繁榮景象，已延續多時，紅火的倫敦房市去年又上漲近九％，是連續第七年上揚。若你十年前錯過在英國置產買房子的機會，現在需要花三倍價錢。


重演英國榮景！人口、所得、利率三要素　符合房市長多條件　
然而，英國在這波房市大多頭來臨之前，從八○年代到九○年代初期，也曾面臨漫長的房市黑暗期，當時經濟衰退、失業率高漲、利率居高不下。隨著英國經濟走出谷底，房市也開始展現榮景，至今仍看回不回。

曾任布萊爾政府顧問的摩根士丹利首席英國經濟學家邁爾斯（David Miles）指出，促成這波英國房市多頭的原因，來自「人口成長、所得成長，以及低利率。」

同樣背景，也正在台灣發酵，除了台灣利率是全世界最低國家之一的利多外，人口數與人均所得，也奠定了房市的長多走勢。

一月十九日，內政部剛發布的二○○六年台灣人口增長率，竟然是「○．四七％」！這是該數字近六年來首次彈升（成長趨緩轉為成長加速），也就是說，雖然台灣的出生率快速下滑，但在社會移入人口（編按：取得我國國籍，並申請戶籍者）快速增加下，台灣的人口數不減反增。

而在所得方面，一度停滯近十年的國民人均所得，近兩年也接連改寫新高，二○○六年達到一萬五千五百美元，較五年前成長達一九％。

就像英國一樣，低利率、人口成長、所得增長，三根巨柱撐起台灣房市大多頭。

換屋需求龐大！　自有住宅率被高估　戶數、坪數要求升級

然而，更大的長線利多還在被忽略的數字中。

第一個數字是被高估的自有住宅率。雖然台灣的自有住宅率宣稱高達八四％，但翻開其定義才發現，我們對自有住宅的定義包括了自購及繼承、押租、政府配住等。根據中研院社會意向調查研究，這裡頭約有三分之一（約二九％）的人是住在父母的房子裡（可能為父母所擁有的房子或合住），若根據國際標準將此部分從自有住宅率扣除，台灣自有住宅率應有向下修正的空間。

第二個數字，是逐漸增加的住宅總戶數。以美國經驗來看，隨著人們的平均所得增高，其對住宅的需求是更大的空間、更好的品質，因此，每戶人數會逐漸下降，每戶的坪數將增加，換屋需求也將引爆。譬如，目前美國每戶人數已一路往下降至二．六人；而台灣十年前，每戶人數為三．五人，現在也降至三．○九人，未來還有持續下降空間。

再對照營建署的調查，也反映此一現象，目前台灣每戶家庭平均面積是四十一坪，比十年前高出十坪，而未來三年內計畫購建住宅的民眾，平均每戶期望面積更高達四九．七坪。蔡佳晉估計，若根據台灣的所得水準演變，台灣未來的家戶數滿足點約為九百萬戶，比現在增加了一百六十萬戶。

第三個數字，是高比率的老宅數目。根據營建署調查，台灣老宅充斥是普遍的問題，目前屋齡超過二十年以上的舊屋，高達四七%，磚造房比率也高達二三%，都有改建需求。

上述三大數據，直指台灣潛在的換屋需求龐大。

然而，新屋的供給卻相對遲緩。過去十年來，台灣的新戶數增加一百二十萬戶，同期間申請的住宅建照，卻僅七十九萬戶，只能滿足六六％的新增需求，不足部分需仰賴過去的餘屋與中古屋來填補。一旦餘屋去化完畢，價格將引爆另一波上漲走勢。

新屋太少，主因來自土地取得困難，台北都會區，更是一地難求。

一月下旬，下午二點半，台北士林法院拍賣室內人聲鼎沸，人潮已擠向門邊，這一天，只有七件拍賣，比起四、五年前，每日動輒百件的盛況，已不可同日而語。拍賣官透過麥克風宣布，最受眾人矚目的一項物件，撤銷拍賣，現場一片譁然。擁有二十餘年房地產投資經驗的黃寬盛無奈的說，「被攔截走了！」

諸如此類在拍賣前被攔截的狀況，近來經常發生，當拍賣訊息一公布，就有人找上債權人，直接達成交易，讓枯等在拍賣室內的投資客，只能乾瞪眼。

寬鬆貨幣、人口成長、所得增長，加上都會區土地供需失衡，推升台灣房市邁入第二波漲升期。然而，目前桃竹地區的房價僅為台北的三分之一，南高地區更僅為四分之一，「太不合理」，張金鶚說。

因此，要搶賺第二波房地產財富者，必須搶進有補漲行情的區域。

一、高雄。全台都會區房價最低的高雄市，擁有最多項的利多。它即將從重工業城市，蛻變為工商城市，根據國際經驗，這對當地房市將是最大利多。蛻變來自政府的大力投資，高鐵、高捷、愛河整治、新的大型公園、都市重劃等重要公共建設將陸續完成，而官方正大力推動的港都再造工程，將把工業港的高雄港，轉變為工業、商業與觀光並重的港口。

二、桃園。桃園是台灣新增人口最多的區域，工、商機能均佳。過去五年，桃園的人口增加速度遠高於大台北地區，平均每年增加三萬多人，是房市最大利多。以此速度計算，桃園一年至少要消化一萬戶的房子，而目前桃園餘屋差不多就僅一萬戶。更重要的是，這些餘屋是「桃園最後的便宜貨」，因其興建時正逢SARS，建商的地價成本較低，殺價空間大。換言之，一旦餘屋去化，房市將價量齊揚。

三、大台北地區。由於北市房價未來下跌機率甚低，甚至可能繼續上揚，在台北工作的無殼蝸牛族，應該循著捷運，或高鐵路線，趁早卡位周邊的台北縣潛力區域，如土城、板新特區、新莊副都心等地，若價位還是太高，不妨考慮較接近的桃園縣市。

不過，由於這波北市房價漲升速度過快，張金鶚不忘提醒購買屋人，要留意「屋奴」風險，特別是利率走勢是否上揚，以及供給量偏高的套房產品，價位是否已經到頂。

但他也強調，這次的房市整體而言，將是「穩健溫和的上漲」，而一些房價偏低的地區，譬如高雄，跟台北價差達到四倍以上，並不合理，「美國這麼大，都會區的價差都沒有四倍，何況台灣只有幾百公里，高雄至少也應該縮小到（台北市）兩倍。」

「不合理」，在任何市場都只是短期現象，懂得抓住不合理的機會進場，才是精明的投資人，而這也是第二波房地產漲升行情的主軸。


商業周刊 2007-02-12／林正峰 

房地產雖然還有漲升空間，但遇上炒作過頭，天價購入的房子，將難逃被市場機制修正的命運！

大台北地區房價一路漲，內湖房價每坪衝破五十萬元，板橋、永和破三十五萬元，政大台灣房地產研究中心主任張金鶚翻著手上的資料說：「去年，買房子好像要用搶的一樣！」各區市場行情雖然一個個突破前波天價，但在地產市場打滾超過三十年的傳璽廣告總經理莊育士卻提醒：「市場真的有這麼大的需求嗎？」

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立更直言：「現在是山腰的市場，大家千萬別追到山頂的價格！」因為在他眼中，地產雖然還有漲升空間，但部分產品價格已被炒作過頭，飆漲到不合理的程度，與市場需求嚴重脫節。

問題是，合理價格到底該怎麼判斷？專家提出以下三大法則用來檢驗房價：

法則一：按交通狀況，捷運三十分鐘，房價掉一半；開車三十分鐘，房價剩四分之一。

顏炳立分析，合理房價，是由整體市場供需決定。至於影響供需的關鍵，就看房子與市中心區交通連結的方便性、以及生活機能的成長性。以這個客觀條件來評斷，台北信義計畫區的房價必然站穩在每坪四十萬元以上、大安森林公園附近的房價則可達到三十五萬元。

市中心區房價太貴，上班族就會順著捷運或高速公路向都會周邊房價較便宜的地區移動，此時，計算這些周邊地區合理房價的標準，就可參考通勤時間來決定。通常距市中心區捷運三十分鐘可到的地區，房價大約只有市中心的一半左右。以大安區新成屋交易到每坪六十萬元來看，搭捷運需四十分鐘可到的淡水，新成屋價格就應在三十萬元以下，否則將難支撐。

但捷運並非萬靈丹，距離越遠，捷運能反映在房價上的利多就會越少。以林口為例，儘管機場捷運預定民國一百零一年通車，但從台北市中心通車到林口，時間約需一個小時。「捷運通車一個小時，票價不可能便宜，成本跟開車可能差不多，還不保證一定有位子坐。」大中票券副總蔡佳晉因此提醒，投資房產要看數據邏輯，千萬不能有捷運迷思。


法則二：新成屋價格砍一半就是同區二十年中古屋的合理價。
根據顏炳立縱橫房地產市場二十年的經驗法則，投資人判斷中古屋房價是否合理，不妨先看同區內的新成屋價格，二十年以上的中古屋合理房價，應該落在新成屋房價的一半附近。如果有電梯，每坪可加五萬。

信義房屋不動產分析研究室協理張欣民也同意這個經驗法則。舉例來說，木柵目前新成屋價格約在四十萬元左右，當地二十年屋齡的舊公寓交易價格就在二十萬元到二十四萬元間，電梯大樓成交價則在二十三萬元至二十六、七萬元，與前述經驗法則不謀而合。


法則三：投資郊區房地產，寧買地不買樓。
顏炳立指出，郊區因為土地供給量大，地價其實和大樓的房價差距不大，以淡水地區為例，房價每坪已漲到二十萬元以上，但是淡海新市鎮標售的土地每坪才十幾萬元，從長期投資的眼光看，上班族若真想搬到市郊，不妨買地，圓一個小地主的夢，會比買大樓划算。

但要注意不要買農業地、山坡地，要買面積大小適中、而且是已經整理好的建地，可直接蓋房子，將來才不用額外花很多錢，且地點仍以交通方便、離市區較近的為佳。

以目前土地交易價格看，除了淡水地區最近交易熱絡外，關渡平原也吸引眾多投資者競相追逐，甚至不少在內湖、南港賺到錢的投資者也參與競標，建地行情因此從去年年初每坪六到八萬元，漲到如今的十四、五萬元一坪，由於未來將設輕工業區、花卉博物館等公共設施，值得投資人留意。


房屋相關租稅優惠

自用住宅購屋借款利息扣除額
1.適用對象：房貸族。

2.適用條件：房屋必須是自住用途，並且申報戶已經設籍於該棟房屋；每一申報戶只能申報一棟房屋；借款對象僅限於金融機構，向一般公司、個人借款不能抵扣。

3.優惠金額：銀行房貸利息支出每年每戶最高可扣除30萬元。


重購自用住宅扣抵稅額
1.適用對象：換屋族

2.適用條件：以完成移轉登記日期為準，兩年內曾出售自用住宅，如今重購自用住宅房屋。

3.優惠金額：附上買賣契約及所有權狀，申報扣抵之前因出售房屋而得的財產交易所得稅。


房租免稅額
1.適用對象：租屋族

2.適用條件：房屋用途限於自住，房租免稅額必須列舉申報，和「自用住宅購屋借款利息特別扣除額」只能擇一申報。

3.優惠金額：在 12 萬元的限額內列舉申報減除。


租金收入抵扣額
1.適用對象：房東族

2.適用條件：房屋做出租使用，有固定租金收入。

3.優惠金額：可扣除法定43%房租為必要費用；或是逐項舉證維持房屋的合理必要損耗費用。


仲介不會告訴你的三件事

房屋安全檢查

1.房屋建照、使用執照：各縣市建築管理處網站查詢。

2.房屋法定容積率：各縣市都市發展局網站，查詢土地分區使用管制。

3.購屋地段檢查：

(1)有無水患：各縣市積水查報網站，可供查詢歷年淹水紀錄。

(2)是否位於斷層帶：http://gis.geo.ncu.edu.tw/gis/eq/twactft/twactft.htm  中央大學地質研究所，可供查詢台灣活斷層地帶。

(3)未來都市計畫規劃：各縣市都市發展局網站，可供查詢標的未來發展性。


出租報酬率 房貸知多少

http://www.cpami.gov.tw/rinfo/r4_list.php  內政部營建署整理各家銀行購屋貸款利率月報。

http://home.kimo.com.tw/ephonech/b11/computer.html  房貸本息計算表。

http://www.tom.com.tw  透明房訊，試算房貸負擔、稅率、費用，粗估房價等資訊查詢。

http://www.cathay-con.com.tw/trial.htm  試算買房前理財規畫。 


商業周刊 2007-02-12／黃宥寧