台灣房價到頂的三迷思:所得衰退、人口負成長、餘屋過多,如今已被打破。當台北市房價再創新高,高雄市的房價卻只有台北的 1/4,從 SARS 以來的第一波房市熱,正由台北向南延燒,新一波房市熱即將啟動……

數據一:台北市的房地產價格指數創下近十四年來的新高(迄二○○六年第四季),這是來自政大台灣房地產中心,最新出爐的調查。

數據二:台灣房地產由谷底復甦,已進入第四個年頭。

問題是:房市還會再漲嗎?現在還可以進場嗎?

針對這個問題,台灣最大的房仲業老闆——信義房屋董事長周俊吉,以行動給了答案。二月一日,他以每坪近七十萬元,合計四十九億九千五百萬元的天價,從國泰人壽手中搶下國巨信義大樓,做為營運總部。

這不只是另一個天價買房地產的動作。一向以經營風格保守著稱的信義房屋,從未買進不動產,此次卻選在景氣高點,斥資二.六個股本,進軍信義區,用鈔票壓注台灣房市的榮景。

持續看好房市的,還有期貨天王張松允。身價二十億元的他,近兩年積極轉進房市,儘管手中已買進逾六億元的台北不動產,他仍持續在台北搜尋優質不動產標的,並打算轉進高雄房市。

而近一年來,台商返台搶豪宅的畫面,除了台北之外,也開始出現在南台灣,「一個大陸台商李太太,家住天母,來我這邊來看房子,只花兩個小時,就買了兩間店面、兩間住宅,總價超過八千萬元。」台商買屋的豪氣,連「南台灣土地公」——京城建設董事長蔡天贊都稱奇,只因這現象在不動產長期不景氣的高雄,極其罕見。

值得注意的是,經營一向保守穩健的國泰建設,今年竟然重回高雄推案,距離上一次的推案,已經九年。

儘管內需消費不振,近期景氣出現減緩訊號,台灣廣告量也創三年來的最低點,但台灣房市卻沒有退燒,反而高檔盤整,且最強勢的台北市,還繼續創新高價,因為有資金回流、家戶成長等長期利多數據,撐起台灣房市。

根據種種現象與研究,本刊發現:台灣的房地產投資熱,將於今年進入第二波漲升行情! 補漲行情來了!


搶進桃園、高雄,有機會兩年賺三成
房市的第一波行情自二○○三年開始啟動,以台北市為中心點開始往外延燒持續四年。但若計算各區域房價與前波(一九九四年)高點的差距,除了台北市創新高外,全國的平均房價仍處於打底階段,價格僅約當時的九一%,而台南、高雄等南部都會地區,房價更只有當時的七六%。

因此,「就像股票一樣,房地產也會輪漲」。浸淫房地產多年的大中票券資深副總蔡佳晉用股票比喻,台北市就跟聯發科一樣,是績優股;但在補漲行情時,投資人應搶進低價補漲股,賺取第二波房地產財富。他預估:「桃園、高雄區域,兩年賺三成,非常有機會。」

政大台灣房地產中心主任張金鶚也分析,過去台灣的房地產上漲多是一波到底,房市多頭「持續時間大約是三到四年,然後就陷入盤整五、六年。」但這波行情很特別,雖然二○○五年初期房市陷入盤整,卻從第三季繼續拉高,準備發起第二波攻勢。

在剛啟動的第二波漲升行情中,其主架構有三:

一、台北市房價仍將在高檔盤旋不下,成為其他地區補漲的指標。二、因為房價不可能回檔,若你現在還是無殼蝸牛,務必提早卡位第二波起漲行情,否則,「你可能會沿著捷運、高鐵被趕出台北市」,蔡佳晉比喻。三、擁有「人口、交通、都市重劃」優勢的二線城市,將成為漲幅最兇區域,黃金潛力區依序是高雄市、桃園縣市、台北縣。

促成台灣房市多頭延伸,並拉出第二波的關鍵因素,在於「錢太多!」蔡佳晉分析,市場上資金氾濫的情況短期不致改變,因此「這波房市多頭,會比預期的還久!」

銀行放款受到卡債衝擊後,大量轉進房貸市場,是第二波房市漲升源源不絕的柴火。


台商資金回巢!信義區豪宅五成買主是台商
此外,這一波投資客的面貌與過去迥異。過去的投資客手上資金不夠雄厚,傾向短線操作,但這次的投資客手上現金滿滿,搶進房地產以保值為首要考量,因此,不會急著獲利了結,投資較為長線。其中,很大比例來自台商。

根據金管會的估算,去年大陸台商淨匯回台灣的資金,可達一百二十億美元(約合新台幣四千億元),整整較前一年增長十一倍!台北最大房地產代銷公司海悅廣告副總經理曾俊盛觀察指出,這其中有不少錢流入房市,並成為帶動近兩年豪宅熱的主因。信義計畫區的豪宅,有「五成被台商買走了,」曾俊盛說。

與上海相較,台北豪宅具有三項用錢也買不到的好處:治安、空氣品質、水質。尤其,台北的懸浮微粒近幾年已經下降至六十微克/立方米,只有上海的四分之一(編按:越低代表空氣品質越佳),這些都是吸引台商或華人來台購屋的誘因。

蔡佳晉深入比較各國際都市的資料發現,台灣的空屋率自有住宅率其實都不比國際都市高,但歐洲房地產過去二十年來大漲約三倍,美國房市過去九十季以來只跌了八季,唯有台灣房價還未回到上一波的起漲點。巴黎、紐約等國際都市,其外人持有房地產的比率都在三成以上,倫敦甚至高達六一%,根據此一趨勢,台北市的房價未來不再由本地人決定,而是由台商等國際資金決定,而價格勢必持續上漲。

也因為台北房價繼續在高檔盤旋,補漲行情將在全台蔓延。

鏡頭轉向英國。倫敦街上,鬧區的購物人潮熙來攘往。如此的繁榮景象,已延續多時,紅火的倫敦房市去年又上漲近九%,是連續第七年上揚。若你十年前錯過在英國置產買房子的機會,現在需要花三倍價錢。


重演英國榮景!人口、所得、利率三要素 符合房市長多條件 
然而,英國在這波房市大多頭來臨之前,從八○年代到九○年代初期,也曾面臨漫長的房市黑暗期,當時經濟衰退、失業率高漲、利率居高不下。隨著英國經濟走出谷底,房市也開始展現榮景,至今仍看回不回。

曾任布萊爾政府顧問的摩根士丹利首席英國經濟學家邁爾斯(David Miles)指出,促成這波英國房市多頭的原因,來自「人口成長、所得成長,以及低利率。」

同樣背景,也正在台灣發酵,除了台灣利率是全世界最低國家之一的利多外,人口數與人均所得,也奠定了房市的長多走勢。

一月十九日,內政部剛發布的二○○六年台灣人口增長率,竟然是「○.四七%」!這是該數字近六年來首次彈升(成長趨緩轉為成長加速),也就是說,雖然台灣的出生率快速下滑,但在社會移入人口(編按:取得我國國籍,並申請戶籍者)快速
增加下,台灣的人口數不減反增。

而在所得方面,一度停滯近十年的國民人均所得,近兩年也接連改寫新高,二○○六年達到一萬五千五百美元,較五年前成長達一九%。

就像英國一樣,低利率、人口成長、所得增長,三根巨柱撐起台灣房市大多頭。

換屋需求龐大! 自有住宅率被高估 戶數、坪數要求升級

然而,更大的長線利多還在被忽略的數字中。

第一個數字是被高估的自有住宅率。雖然台灣的自有住宅率宣稱高達八四%,但翻開其定義才發現,我們對自有住宅的定義包括了自購繼承押租政府配住等。根據中研院社會意向調查研究,這裡頭約有三分之一(約二九%)的人是住在父母的房子裡(可能為父母所擁有的房子或合住),若根據國際標準將此部分從自有住宅率扣除,台灣自有住宅率應有向下修正的空間。

第二個數字,是逐漸增加的住宅總戶數。以美國經驗來看,隨著人們的平均所得增高,其對住宅的需求是更大的空間、更好的品質,因此,每戶人數會逐漸下降,每戶的坪數將增加,換屋需求也將引爆。譬如,目前美國每戶人數已一路往下降至二
.六人;而台灣十年前,每戶人數為三.五人,現在也降至三.○九人,未來還有持續下降空間。

再對照營建署的調查,也反映此一現象,目前台灣每戶家庭平均面積是四十一坪,比十年前高出十坪,而未來三年內計畫購建住宅的民眾,平均每戶期望面積更高達四九.七坪。蔡佳晉估計,若根據台灣的所得
水準演變,台灣未來的家戶數滿足點約為九百萬戶,比現在增加了一百六十萬戶。

第三個數字,是高比率的老宅數目。根據營建署調查,台灣老宅充斥是普遍的問題,目前屋齡超過二十年以上的舊屋,高達四七%,磚造房比率也高達二三%,都有改建需求。

上述三大數據,直指台灣潛在的換屋需求龐大。

然而,新屋的供給卻相對遲緩。過去十年來,台灣的新戶數增加一百二十萬戶,同期間申請的住宅建照,卻僅七十九萬戶,只能滿足六六%的新增需求,不足部分需仰賴過去的餘屋與中古屋來填補。一旦餘屋去化完畢,價格將引爆另一波上漲走勢。

新屋太少,主因來自土地取得困難,台北都會區,更是一地難求。

一月下旬,下午二點半,台北士林法院拍賣室內人聲鼎沸,人潮已擠向門邊,這一天,只有七件拍賣,比起四、五年前,每日動輒百件的盛況,已不可同日而語。拍賣官透過麥克風宣布,最受眾人矚目的一項物件,撤銷拍賣,現場一片譁然。擁有二十餘年房地產投資經驗的黃寬盛無奈的說,「被攔截走了!」

諸如此類在拍賣前被攔截的狀況,近來經常發生,當拍賣訊息一公布,就有人找上債權人,直接達成交易,讓枯等在拍賣室內的投資客,只能乾瞪眼。

寬鬆貨幣、人口成長、所得增長,加上都會區土地供需失衡,推升台灣房市邁入第二波漲升期。然而,目前桃竹地區的房價僅為台北的三分之一,南高地區更僅為四分之一,「太不合理」,張金鶚說。

因此,要搶賺第二波房地產財富者,必須搶進有補漲行情的區域。

一、高雄。全台都會區房價最低的高雄市,擁有最多項的利多。它即將從重工業城市,蛻變為工商城市,根據國際經驗,這對當地房市將是最大利多。蛻變來自政府的大力投資,高鐵、高捷、愛河整治、新的大型公園、都市重劃等重要公共建設將陸續完成,而官方正大力推動的港都再造工程,將把工業港的高雄港,轉變為工業、商業與觀光並重的港口。

二、桃園。桃園是台灣新增人口最多的區域,工、商機能均佳。過去五年,桃園的人口增加速度遠高於大台北地區,平均每年增加三萬多人,是房市最大利多。以此速度計算,桃園一年至少要消化一萬戶的房子,而目前桃園餘屋差不多就僅一萬戶。更重要的是,這些餘屋是「桃園最後的便宜貨」,因其興建時正逢SARS,建商的地價成本較低,殺價空間大。換言之,一旦餘屋去化,房市將價量齊揚。

三、大台北地區。由於北市房價未來下跌機率甚低,甚至可能繼續上揚,在台北工作的無殼蝸牛族,應該循著捷運,或高鐵路線,趁早卡位周邊的台北縣潛力區域,如土城、板新特區、新莊副都心等地,若價位還是太高,不妨考慮較接近的桃園縣市。

不過,由於這波北市房價漲升速度過快,張金鶚不忘提醒購買屋人,要留意「屋奴」風險,特別是利率走勢是否上揚,以及供給量偏高的套房產品,價位是否已經到頂。

但他也強調,這次的房市整體而言,將是「穩健溫和的上漲」,而一些房價偏低的地區,譬如高雄,跟台北價差達到四倍以上,並不合理,「美國這麼大,都會區的價差都沒有四倍,何況台灣只有幾百公里,高雄至少也應該縮小到(台北市)兩倍。」

「不合理」,在任何市場都只是短期現象,懂得抓住不合理的機會進場,才是精明的投資人,而這也是第二波房地產漲升行情的主軸。


商業周刊 2007-02-12/林正峰 



三大法則 教你買到合理價

房地產雖然還有漲升空間,但遇上炒作過頭,天價購入的房子,將難逃被市場機制修正的命運!

大台北地區房價一路漲,內湖房價每坪衝破五十萬元,板橋、永和破三十五萬元,政大台灣房地產研究中心主任張金鶚翻著手上的資料說:「去年,買房子好像要用搶的一樣!」各區市場行情雖然一個個突破前波天價,但在地產市場打滾超過三十年的傳璽廣告總經理莊育士卻提醒:「市場真的有這麼大的需求嗎?」

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立更直言:「現在是山腰的市場,大家千萬別追到山頂的價格!」因為在他眼中,地產雖然還有漲升空間,但部分產品價格已被炒作過頭,飆漲到不合理的程度,與市場需求嚴重脫節。

問題是,合理價格到底該怎麼判斷?專家提出以下三大法則用來檢驗房價:

法則一:按交通狀況,捷運三十分鐘,房價掉一半;開車三十分鐘,房價剩四分之一。

顏炳立分析,合理房價,是由整體市場供需決定。至於影響供需的關鍵,就看房子與市中心區交通連結的方便性、以及生活機能的成長性。以這個客觀條件來評斷,台北信義計畫區的房價必然站穩在每坪四十萬元以上、大安森林公園附近的房價則可達到三十五萬元。

市中心區房價太貴,上班族就會順著捷運或高速公路向都會周邊房價較便宜的地區移動,此時,計算這些周邊地區合理房價的標準,就可參考通勤時間來決定。通常距市中心區捷運三十分鐘可到的地區,房價大約只有市中心的一半左右。以大安區新成屋交易到每坪六十萬元來看,搭捷運需四十分鐘可到的淡水,新成屋價格就應在三十萬元以下,否則將難支撐。

但捷運並非萬靈丹,距離越遠,捷運能反映在房價上的利多就會越少。以林口為例,儘管機場捷運預定民國一百零一年通車,但從台北市中心通車到林口,時間約需一個小時。「捷運通車一個小時,票價不可能便宜,成本跟開車可能差不多,還不保證一定有位子坐。」大中票券副總蔡佳晉因此提醒,投資房產要看數據邏輯,千萬不能有捷運迷思。


法則二:新成屋價格砍一半就是同區二十年中古屋的合理價。
根據顏炳立縱橫房地產市場二十年的經驗法則,投資人判斷中古屋房價是否合理,不妨先看同區內的新成屋價格,二十年以上的中古屋合理房價,應該落在新成屋房價的一半附近。如果有電梯,每坪可加五萬。

信義房屋不動產分析研究室協理張欣民也同意這個經驗法則。舉例來說,木柵目前新成屋價格約在四十萬元左右,當地二十年屋齡的舊公寓交易價格就在二十萬元到二十四萬元間,電梯大樓成交價則在二十三萬元至二十六、七萬元,與前述經驗法則不謀而合。


法則三:投資郊區房地產,寧買地不買樓。
顏炳立指出,郊區因為土地供給量大,地價其實和大樓的房價差距不大,以淡水地區為例,房價每坪已漲到二十萬元以上,但是淡海新市鎮標售的土地每坪才十幾萬元,從長期投資的眼光看,上班族若真想搬到市郊,不妨買地,圓一個小地主的夢,會比買大樓划算。

但要注意不要買農業地、山坡地,要買面積大小適中、而且是已經整理好的建地,可直接蓋房子,將來才不用額外花很多錢,且地點仍以交通方便、離市區較近的為佳。

以目前土地交易價格看,除了淡水地區最近交易熱絡外,關渡平原也吸引眾多投資者競相追逐,甚至不少在內湖、南港賺到錢的投資者也參與競標,建地行情因此從去年年初每坪六到八萬元,漲到如今的十四、五萬元一坪,由於未來將設輕工業區、花卉博物館等公共設施,值得投資人留意。


房屋相關租稅優惠

自用住宅購屋借款利息扣除額
1.適用對象:房貸族。

2.適用條件:房屋必須是自住用途,並且申報戶已經設籍於該棟房屋;每一申報戶只能申報一棟房屋;借款對象僅限於金融機構,向一般公司、個人借款不能抵扣。

3.優惠金額:銀行房貸利息支出每年每戶最高可扣除30萬元。


重購自用住宅扣抵稅額
1.適用對象:換屋族

2.適用條件:以完成移轉登記日期為準,兩年內曾出售自用住宅,如今重購自用住宅房屋。

3.優惠金額:附上買賣契約及所有權狀,申報扣抵之前因出售房屋而得的財產交易所得稅。


房租免稅額
1.適用對象:租屋族

2.適用條件:房屋用途限於自住,房租免稅額必須列舉申報,和「自用住宅購屋借款利息特別扣除額」只能擇一申報。

3.優惠金額:在 12 萬元的限額內列舉申報減除。


租金收入抵扣額
1.適用對象:房東族

2.適用條件:房屋做出租使用,有固定租金收入。

3.優惠金額:可扣除法定43%房租為必要費用;或是逐項舉證維持房屋的合理必要損耗費用。


仲介不會告訴你的三件事

房屋安全檢查

1.房屋建照、使用執照:各縣市建築管理處網站查詢。

2.房屋法定容積率:各縣市都市發展局網站,查詢土地分區使用管制。

3.購屋地段檢查:

(1)有無水患:各縣市積水查報網站,可供查詢歷年淹水紀錄。

(2)是否位於斷層帶:http://gis.geo.ncu.edu.tw/gis/eq/twactft/twactft.htm  中央大學地質研究所,可供查詢台灣活斷層地帶。

(3)未來都市計畫規劃:各縣市都市發展局網站,可供查詢標的未來發展性。


出租報酬率 房貸知多少

http://www.cpami.gov.tw/rinfo/r4_list.php  內政部營建署整理各家銀行購屋貸款利率月報。

http://home.kimo.com.tw/ephonech/b11/computer.html  房貸本息計算表。

http://www.tom.com.tw  透明房訊,試算房貸負擔、稅率、費用,粗估房價等資訊查詢。

http://www.cathay-con.com.tw/trial.htm  試算買房前理財規畫。 


商業周刊 2007-02-12/黃宥寧

    全站熱搜

    峰哥 發表在 痞客邦 留言(2) 人氣()