孟曉蘇的八百億元豪賭
中國最大房地產集團總裁


十月二十九日台北喜來登飯店,政商雲集、觥籌交錯;這天晚上,立法院院長王金平、副院長江丙坤以及藍綠橘陣營立委,眾星拱月的對象是大陸最大的房地產集團「中國房地產開發集團」(以下簡稱中房集團)總裁孟曉蘇。

孟曉蘇在九月份成為香港媒體追逐的熱門新聞人物,因為他要向香港政府買下二萬套居屋(香港的國民住宅),據估計,總價高達港幣二百億元(約合新台幣八百七十六億元)。他打算將這些香港居屋,以分時段方式,賣給大陸人,讓大陸人到香港度假時居住。

中房集團是大陸的國營企業,屬於中央副部級的孟曉蘇第一次來台,他曾經擔任中國人大常務委員長萬里秘書,以及國家商檢局副局長。抵台第一天,孟曉蘇很緊張,深怕面對媒體,但後來台灣媒體的專業和友善讓他解除心防,第二天起,他已敢對媒體發言,十月三十日晚間,他還接受《商業周刊》獨家專訪。

五十四歲的孟曉蘇在與本刊訪談中還談到,他的祖父在抗戰時期投筆從戎,投入蔣介石麾下擔任聯勤司令部軍官;但他的父親卻加入共產黨,領導人正是鄧小平。
民國三十七、八年間,國共徐蚌會戰時,他的祖父和父親在戰場上,各自在對立的一方。他談起這些往事,不諱言:「我覺得我身上流的是兩個黨的血。」

孟曉蘇曾在文革時期無法升高中,當了十年基層工人,做過鉗工、車工、電工,到二十八歲才以自修方式考上北大中文系主修新聞。「我連在當工人期間,都沒放棄動筆,有空就寫詩,」他自認,新聞的訓練對他最大影響是很能接受新觀念。

孟曉蘇此次一行八人,包括二位副總裁、三位執行董事以及二位幹部,正式參訪的行程相當緊湊,包括拜會台塑集團董事長王永慶、遠雄集團董事長趙藤雄、台北一○一大樓、中台禪寺、涵碧樓、花蓮海洋公園以及北中南建商公會等。除了正式安排的行程外,他們還抽空逛了一下台北東區百貨公司,也終於在抵台的第三天晚上在欣葉餐廳吃到孟曉蘇一直想吃的台灣料理。

當晚,割包、筍乾焢肉、擔仔麵、炒米粉、菜脯蛋,滿桌的台灣料理讓孟曉蘇一行人開心得不得了。儘管前天晚上才和立委諸公們拚掉十多瓶紅酒,金門高粱還是一杯杯下肚。白天喝過的珍珠奶茶讓孟曉蘇回味無窮,晚餐也是一點都不忌口,筍乾焢肉只挑肥肉吃,吃到割包更是讚不絕口,直問是什麼時候發明的?還說割包如果比漢堡早發明,肯定贏過漢堡。

孟曉蘇是在一九九五年到美國麻省理工學院和印第安那大學擔任訪問學者時,接觸到「分時度假(time share,指將同一棟不動產分別銷售給很多對象,購屋者可以分時段使用)」產業,回到中國後積極推展,並在去年四月成立「中國房地產分時度假聯盟」,他並擔任聯盟主席。

為何孟曉蘇如此熱中推動「分時度假」銷售方式?他購買大量的香港居屋之後,到底要賣給什麼樣的大陸人?這位中國最大房地產公司總裁的盤算是什麼?以下是《商業周刊》專訪孟曉蘇紀要:

問:提出花二百億買香港居屋,從經營角度來看,你打的算盤是什麼?
二百億買居屋的消息不準確。其實我們(指中房集團和香港政府)談了半年都沒有談過價,所以二百億是猜測,二萬套居屋到底值多少錢還需要協商。

潛在商機: 香港居屋對大陸居民特有吸引力
問:會比二百億多還是少? 
肯定還要少吧!香港居屋不值那麼多錢,居屋等級比較低,小的四百呎(約十二坪)、大的七百五十呎(約二十二坪),都很小。不光是小,這種房子品質是最低的,為了中低收入家庭都買得起,成本都壓到最低,所以居屋價格比同等地段的商品房便宜三○%,是香港最便宜的房屋。

香港房價從一九九七年一路走低,原因包括金融風暴,也包括政府在房地產價錢高的時候,用增加供應量的方法來壓低房價。這個措施在當時是對的,但是房價已經跌下來的時候沒有縮小供應量,等於是一個人全身都打冷顫了,你還給他加冰塊!香港每年我知道會增加二萬五千套房,這是生出來的孩子,懷胎七、八個月的還有二萬套,再加上商品房,他們跟我講,一年總共七萬九千套,其中有二萬五千套是居屋。

問:是香港政府找你們嗎?
不是,是我們找香港政府,我在大陸成立一個「分時度假聯盟」,我們在選擇從哪裡開始賣。造就分時度假最重要的一個客觀條件,就是要在房地產滯銷的情況下。

問:世界各地的趨勢如此嗎?
歷史經驗是這樣,美國七○年代初期和八○年代末期房地產蕭條,造就了分時度假。那時候在佛羅里達,到處都是「time share 、time share!」我們也是看香港房地產不景氣,先是一個朋友向香港政府建議,我要到香港去收一點空的房子,他們回來跟我說買居屋最好了。

居屋壓了香港政府一百多億,而且香港政府去年十一月已經宣布不再賣了,無限期停售,想穩住房價。這時我們說要把房子買走,而且,不賣給香港人,是賣給大陸人,所以他們高興得不得了,就接待我們訪問團到香港去考察,雖然居屋品質差,但是改裝改裝,用time share的service apartment(商務出租住宅)那就滿不錯的。特別是大陸居民對香港房價沒辦法接受,但這個房價是比較低的,只要share就更低了。

問:所以你認為這個價位是大陸人民可以接受的?
如果說整個UNIT(單位)買仍然是不可接受的,因為以香港的房價,連居屋的房價都比大陸的高檔房還要貴。上海買房一平米一萬多塊錢人民幣已經算是很貴了吧,但居屋一呎是港幣一千二百元,一平米就是港幣一萬二千、一萬三,這個價格大陸居民沒辦法接受。

但是用share的方式就可以了,香港現在對內地人還有吸引力。我們設計成service ap artment,他們就買每年一個星期,扣掉每一星期的維修時間,理論上一個單位可以賣給五十一個人,產權可以達到四十四年。

居屋優點: 刺激消費、振興經濟、增加就業
問:對香港的好處有哪些?
第一、壓了一百多億的房子賣給我了,而且我不賣給香港人。第二、我沒有把房子搬走,我是把人搬過來了,這些人既然要住房子就要消費,假如一個房子賣給五十個人,二萬個房子就能賣給一百萬個家庭,每個家庭四口人就來了四百萬人,也就是每星期會有八萬個大陸人住在香港。

住就
要消費,香港旅遊協會算過,每個大陸居民在香港平均待三‧六天、花港幣六千塊。算一算,香港一年可以多收入三百億(港幣)。而且,我們估計,這個生意做成,可以增加香港二萬個就業機會,香港迪士尼樂園花了這麼多錢,新增加了二萬個就業機會,我這個事情不需要香港政府花錢,還能增加二萬人就業。

我把這房子買過去以後,房價有可能止跌回升,我們希望能恢復香港經濟。

問:對中房集團的好處又是什麼?你如此熱中開發分時度假市場,最主要的考量是什麼?
中國有句話叫未雨綢繆,西瓜好賣大家都種西瓜,連還沒成熟的西瓜都被人買去了,但是會不會有一天西瓜爛了都沒人買?所以我們必須要做一個賣西瓜的店,這個店能夠把西瓜切開來賣。我認為企業有風險,沒有任何經營活動沒有風險,房地產本身就是高風險的行業。

問:所以你對它的興趣是因為可以創造新的產業?
可以是很多個創新,創造新的產業、創造新的消費群體、大陸經濟由此可以得到新的服務,房地產企業從此可以得到新的銷售方式、房屋也可以有新的銷路。Time share是一種制度創新,只是在原有的房屋上加上新的理念、新的service、新的管理,如此產生的新產業。

問:對你們而言,最大的風險是什麼?
我們最大的風險就是,房子拿過來以後老百姓不買。

問:其實我們最大的疑問是,這些房子你要賣給什麼樣階層的人?
風險顧慮: 雙邊政府對房屋使用權的承諾
我們在內地很多城市做過調查,很多人一聽就問,我買這個房子能過去住嗎?這涉及到一個前提,如果要賣這種房,兩邊的政府都要支持或承諾房屋的使用權。也就是在存續時間內,他全家每年可以按照預定的時間去香港旅遊、居住。如果買了房不讓人家去住,這就是騙,不光是我欺騙購買者,應該說是賣我們房的人也欺騙了我們。

問:但這對大陸人來講還是個很新的觀念,即使對台灣人來說也是一樣,賣不出去的風險還滿大的。
我們的資源是二百個城市銷售網,我們有巨大的銷售網、全國第一的銷售能力、長期銷售的信譽,有人賣了房跑掉,中房跑不掉,永遠存在。

問:靠著這二百個銷售網絡就沒問題嗎?
放心,銷售是我最不擔心的!香港是內地人(大陸人)最喜歡的旅遊場所之一,加上以後有迪士尼樂園。
你知道從內地去香港多麼難嗎?「自由行」(編按:中國居民過去進出香港必須團進團出,自由行開放讓大陸人可憑身分證、戶口簿,申辦港澳通行證及旅遊簽證,簽證有效期為三個月,每次停留時間不超過七天)目前只開放八個城市,申報一次在三個月內只可以出境一次或二次。

如果買了這種房屋等於買了一個特許權。因為你不能不讓人家住啊,要賣給大陸人,就要能允許他們能到香港來住。如果它願意賣給我,又願意讓我的購買者入境,那還有什麼問題。

問:什麼時候可以談定?你們會做決定?
我們已經早就決定了,一定會買。目前唯一要取決於香港政府,香港人非常精明、非常聰明,該不該賣?他們還在考慮。

問:是價錢的問題嗎?
錢不是問題,香港還有一點顧慮,例如酒店業有些誤解。

問:如果按照你之前說的,他們現在應該接受這樣的做法對他們有利才對?
他們沒有都接受,我覺得他們最少是認為對酒店業弊大於利吧!總不能說,這麼做對酒店業有影響,就不考慮整個香港的全局,對其他產業是不對的。但是這話不需要我說,哪有買房子的人去求賣房子人的,那還需要求多少人啊,這沒有道理!

問:中房是國營企業,這是不是政策性的要幫助香港經濟?
正因為我們是國企,更感覺到對香港要盡一分責任,但我們是企業不是國家,所以決定權和資金都是我們自己的。這件事情不管是不是國企,都避不開一個重要的問題,就是需要兩邊政府的政策允許,允許購買者每年出境,保證使用權,所以很大程度上是有政策背景。

其他的香港機構能不能做呢?他們也可以做,但他們沒有我這樣的銷售力,我能貢獻給香港的,是我二十二年的經營成果,一年能賣八、九萬套房。

問:你曾經提過大陸房地產已經成熟,什麼時候會開始走下坡?
大陸前二年房地產週期是七年,五年成長、兩年低落,現在我判斷還會再延長兩年,這一波大陸房地產從一九九八年開始起來,五年增長的話,應該是明年開始低落,但是現在購買力旺盛,各行各業紛紛往裡頭投資,我判斷還會再延長兩年,今年大陸房地產到現在銷售量增長了四五%,還是需求略大於供給,價格穩定上升,明年肯定會好。房地產人氣很重要,現在大陸居民買房子意願很高。

問:相較於大陸的房地產業者,您看台灣房地產業者的優勢在哪裡?
最近幾年台灣不少人到大陸投資房地產,台灣在硬體或開發方面並不占優勢,台灣的優勢在銷售,培養了很好的銷售、設計、經紀代理人員。

大陸房地產雖然外資投資很少,但還是需要學習引進一些台灣、香港的管理技術、仲介服務,硬體則可以向歐美學。


商業周刊/
10 Nov, 2003 /李采洪 曾寶璐

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