咖啡店該如何選址?

我們辦公室旁邊的咖啡店老闆是個90後的女孩,她問了這麼個問題。

她說,有一個共享辦公界的大品牌,邀請他們入駐到某個「辦公社區」開店,給辦公室的白領們做配套服務。我覺得機會很好,能跟大牌共享空間合作嘛,選址區位也很好。可是,共享辦公空間,你懂的,畢竟是有些封閉,她擔心會限制規模,一旦進去,實打實的硬體投入了,但是,如果人流量不夠,不就掉進坑裡了嗎?我到底該不該去呢?

乍看這是個很個性化的問題,其實背後的本質,是咖啡店這種小買賣,應該怎麼選址,寫字樓和商場,到底有什麼不一樣。真的遇到坑了,怎麼辦?針對這個問題,我們邀請到瑞幸咖啡的楊飛來解答,他也是上市公司瑞幸咖啡,就是咱們都喝過小藍杯的CMO。我們有請楊飛老師。

人生一切難題,知識給你答案。楊飛為你解答。

 

人流量,是咖啡店選址一個重要的考慮因素。想知道你適合不適合入駐到「辦公社區」,這個問題,本質上就是學會計算「辦公社區」可以給你的流量有多少,以及人流量多大的寫字樓適合開咖啡店。在這個回答里,我不僅會幫你分析如何通過人流量計算盈利水平,還會分享一些我們在這方面踩過的坑,供你參考。

流量分線上的和線下的。如果是傳統咖啡店,首先需要考慮線下流量,也就是它所在地的固定人流量。如果是偏線上引客的咖啡店,主要考慮的就是線上流量。比如瑞幸咖啡,它對地理位置的要求沒有那麼高,線下有一定的基礎人流量,主要依賴的還是通過線上用戶分享裂變帶來的非本區域的流量,理論上門店周圍1.5公里範圍的人群都有可能來購買。

但是,如果沒有互聯網引客手段,即使開通了美團和餓了嗎等渠道,咖啡店主要依靠的還是本身所在區域的人流量。如果是想開在辦公區域里,那人流量主要就是寫字樓裡的辦公人群。

那人流量多大的寫字樓適合開咖啡店呢?理論上,在一個固定人群有1000人的寫字樓,如果你有咖啡、奶茶和小食等商品,而且前期有一定的優惠政策,一天做到20%-30%的轉化,也就是賣到200~300杯是很有可能的。

基於此,假設你的咖啡店每天能賣到200件產品,每件商品平均價格在15元左右,每天營業收入就是3000元,那麼這個門店每月營業收入是72000元(按每個月24個工作日計算)。咖啡行業的毛利率一般是50%,也就是該門店每月毛利是36000元。

假設該門店租金在1萬元以內,門店有3個員工(人工成本是6000元/人),設備折舊是每月1000元,那麼該門店每個月的基本盈利是7000元,基本可以實現盈虧平衡。如果每天賣到300件商品,那該門店每個月的基本盈利就能達到25000元,徹底實現盈利。當然這只是一種基本演算法。

此外,咖啡行業的一個重要優勢就是用戶留存率和復購率都比較高,而且復購率會越來越高。因此,如果一個咖啡店在某個固定區域開業半年以上,理論上會有「雙50%」,即會有50%用戶消費,50%用戶復購,也就是單個門店一天可以賣到500杯以上,並且大部分都是老用戶。

 

通過上面這些計算,我們知道選擇辦公樓開店的盈利水平。其實,瑞幸就是主打寫字樓、服務辦公人群。你可能會問,我們為什麼不選擇商場這些人流量大的地方呢?

其實,商場的流量,屬於「流動性流量」,它其實對咖啡店也不是那麼友好。

一般商場周一到周五人流量會很少,周末會很好,周末人流量一般會比平時高30%-50%左右。因此對開在商場里的咖啡店來講,平時人流量少,賣的不會太多,一周7天,只有周末是高峰期。除非是一些綜合樓商場,它後面背靠寫字樓,這是一種商圈型組合,再加上外賣,那它的基本人流量才會不錯。

當然,如果在商場和寫字樓兩者去選,瑞幸咖啡一般還是會選擇寫字樓,主打辦公人群。一是寫字樓人群比較固定,容易培養高頻習慣;二是咖啡是提神醒腦的功能性飲料,不偏休閑,對辦公人群有實用價值。因此做寫字樓是更合理的。

再說回辦公空間。像wework這種眾創型的辦公樓,空間究竟好不好呢?其實我們在瑞幸咖啡創業初期也考察過,當時覺得還不錯,一些眾創空間提供的優惠政策非常好,比如0租金,但是在選址考察過程中,還是放棄了一部分眾創空間,原因有三條:

1. 部分眾創空間招商不滿,實際辦公人群比較少,可能還達不到千人級規模,根據前面的盈利計算,單一門店很難做到盈虧平衡;

2. 有些眾創空間是老舊區域或廠房改造,區域比較偏僻,招商和出租率很一般。而且在這種改造區域開咖啡店,食品經營證照比較難辦理;

3. 大多眾創空間都是切割空間,看起來園區很大,其實每個空間可能就幾百人左右。而且這種共享型辦公室,人員流動性大,員工可能今天來明天走,就會存在很大的不確定性,人群的消費習慣很難培養。

總體來說,咖啡店比較依賴線上和線下人流。像星巴克這種傳統咖啡店主要考慮線下人流量大, 因此選址多在道路交叉口;像瑞幸咖啡這種偏線上引客的咖啡店,多選在千人級寫字樓大堂,以便鎖定線上線下兩個流量入口,比如線下的每天上下班、上下樓以及線上的人群裂變。

所以,如果你是傳統咖啡創業者,對線下流量依賴度更大,建議還是尋找固定人群比較集中,人流量大但流動性不那麼好的空間,最好能抓住周一到周五,主要以咖啡這種提神醒腦飲料消費為主的人群,也就是辦公室人群。理論上辦公室人群的消費習慣是比較好培養的,因為咖啡有自己的魔法效應,會讓人越來越依賴性。

【出處】羅輯思維 2020-01-14/楊飛(瑞幸咖啡 CMO)

【峰語】咖啡店該如何選址?/2020-01-15

    全站熱搜

    峰哥 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()